Dit is een update van een eerder gepubliceerd artikel. De oorspronkelijke versie verscheen eind november 2017.

'In 2017 genoten maar liefst 7.455 gezinnen in het Brussels gewest van een verhoogd abattement (de vrijgestelde schijf in de verkoopprijs waarop geen registratierechten moeten betaald worden) en dit dankzij een maatregel in de fiscale hervorming.' Dat maakte Brussels minister van Begroting Guy Vanhengel recent bekend.

Ook in Vlaanderen zijn de registratierechten intussen verlaagd van 10 naar 7 procent. Enkele maanden geleden bracht MoneyTalk naar aanleiding daarvan een analyse: wie zijn de winnaars en verliezers van de hervorming?

In Vlaanderen betaalt een koper momenteel (november 2017) 10 procent registratierechten op de aankoopprijs van een woning. Koopt hij een bescheiden woning, dan daalt het tarief tot 5 procent. Voor een gezin zonder kinderen ligt de grens voor zo'n bescheiden woning op een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 745 euro.

Die grens schuift op naar boven, afhankelijk van het aantal kinderen. Voor een gezin met drie of vier kinderen bedraagt het maximale kadastraal inkomen 845 euro. Voor een gezin met vijf of zes kinderen is dat 945 euro. De bovengrens ligt op 1045 euro voor een gezin met zeven of meer kinderen.

De Vlaamse regering besliste volgens de krant De Tijd nog op de valreep in 2017 - één week voor het jaareinde - om het standaardtarief voor de registratierechten in 2018 te verlagen naar 7 procent voor de aankoop van een enige woning waar de koper binnen de twee jaar intrekt. Er is voor bescheiden woningen wel nog een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro van het aankoopbedrag (goed voor een korting van 5.600 euro op de registratierechten) voor wie in totaal minder dan 200.000 euro neertelt voor zijn woning, of 220.000 euro in de kernsteden of de Vlaamse rand. Vooral grote gezinnen dreigen daardoor meer belastingen te betalen bij de aankoop van de gezinswoning.

'Als je een kadastraal uittreksel aanvraagt, moet je sinds enkele jaren vermelden dat het dient voor het verkrijgen van het klein beschrijf' - John Romain, Immotheker Finotheker

Het kadastraal inkomen is niet meer geüpdatet sinds 1974. Het is dus compleet verouderd en het is dus niet zo gek dat de Vlaamse regering de belastingen wijzigt. Sommige kopers betalen onterecht het lagere tarief en andere betalen in feite veel te veel registratierechten. Het is niet altijd zinvol voor kopers die beter af zijn in het oude systeem om hun aankoop te versnellen, want de controles op de juistheid van het kadastraal inkomen zouden wel eens opgedreven kunnen worden.

"Als je een kadastraal uittreksel aanvraagt, moet je sinds enkele jaren vermelden dat het dient voor het verkrijgen van het klein beschrijf", weet John Romain van het advieskantoor Immotheker Finotheker. "De bedoeling was dat de administratie vooraf kon controleren of de werkelijke toestand van het pand overeenstemt met het kadastraal inkomen."

Dode letter

"Al vlug bleek dat die controle dode letter zou blijven door het gebrek aan personeel", zegt Romain. "Tot nu. Enkele maanden geleden heeft de administratie het aanvraagformulier voor een uittreksel uit de kadastrale documentatie gewijzigd. Voortaan moet de vraagprijs of de prijs in de verkoopovereenkomst op het formulier staan. Daardoor krijgt de administratie een aanwijzing om het kaf van het koren te scheiden. Samen met de herstructurering van de dienst en de aanwerving van voldoende personeel maakt dat de controle mogelijk."

'Het huidige systeem van de registratierechten is pure willekeur' - Annelies Hoebeeck, UGent

Als het kadastraal inkomen te laag is in verhouding tot de prijs die de koper en de verkoper zijn overeengekomen, volgt een controle en mogelijk een herziening van het kadastraal inkomen. Dat kan de koper onaangenaam verrassen, als hij plots 10 procent registratierechten moet afdragen. "De procedure tot herziening neemt tijd in beslag. In de praktijk komt het erop neer dat de verkoop wordt geregistreerd tegen 10 procent. Als het kadastraal inkomen na herziening nog altijd voldoet aan de voorwaarden voor het klein beschrijf, wordt het verschil teruggestort", stelt Romain.

Een mogelijke reden voor de mismatch tussen de verkoopprijs en het kadastraal inkomen kan een renovatie zijn die niet correct is aangegeven aan het kadaster. "Denk bijvoorbeeld aan een volledig gerenoveerde hoeve die wordt verkocht voor 750.000 euro, maar die een kadastraal inkomen van 560 euro heeft", stelt Romain. "Het is terecht dat het klein beschrijf daar onder de loep wordt genomen."

Willekeurig systeem

"Het huidige systeem van de registratierechten is pure willekeur", vindt ook Annelies Hoebeeck, een onderzoekster van de UGent. Ze denkt dat het rechtvaardiger is de belasting zuiver op de aankoopprijs te baseren. "Een verlaging van het standaardtarief is goed", stelt Hoebeeck.

"Wij hebben een van de hoogste belastingen op vastgoedtransacties in Europa. Daardoor zijn wij minder geneigd te verhuizen om een baan aan de andere kant van het land aan te nemen, of om dichter bij ons werk te wonen. Er is dus mogelijk een economisch voordeel verbonden aan de verlaging van de registratierechten."

Met het tarief van 7 procent zullen sommige kopers meer betalen, en andere minder. Van een echte belastingverlaging is dus niet noodzakelijk sprake. De belastingvoordelen worden wel meer gericht toegekend. Zo zijn er extra vrijstellingen en/of verlagingen voor wie een grondige renovatie uitvoert.

Afbouw van de woonbonus

"Ik snap eigenlijk niet waarom de verdere afbouw van de woonbonus niet bij die oefening betrokken wordt", gaat Hoebeeck voort. De woonbonus schiet zijn doel volledig voorbij. Recent onderzoek leert dat de woonbonus er niet voor heeft gezorgd dat meer mensen een huis konden kopen.

'Ik snap niet waarom de verdere afbouw van de woonbonus niet bij de hervorming van de registratierechten wordt betrokken' - Annelies Hoebeeck, UGent

"Ten eerste strijken de banken een deel van de woonbonus op", legt Hoebeeck uit. "Zij houden bij het verstrekken van het krediet rekening met het extra jaarlijks inkomen dat de kopers halen uit de woonbonus. De kopers kunnen dus een hogere lening aangaan. Dat heeft tot gevolg dat ze ook meer intresten betalen aan de bank. Ten tweede kapitaliseert het grootste deel van de woonbonus in hogere huizenprijzen."

Volgens Hoebeeck is de verlaging van de registratierechten een veel duidelijker signaal dan de woonbonus. "Als je een woning koopt, ben je niet geholpen met een belastingvermindering die je pas binnen een jaar of anderhalf jaar krijgt. Als je de registratierechten verlaagt, moeten kopers mogelijk minder lang sparen voordat ze zich een woning kunnen permitteren. Er zal mogelijk minder een effect op de woningprijzen zijn dan de woonbonus heeft gehad."

Nefast effect

Romain kan die redenering volgen, maar dan moet de verlaging van de registratierechten de afgeschafte voordelen van de woonbonus wel compenseren. "In Brussel is de woonbonus sinds 2017 afgevoerd. Er is een vrijstelling van registratierechten in de plaats gekomen voor de aankoop van de enige en eigen woning tot 500.000 euro. Je merkt duidelijk een negatief effect op het aantal transacties van appartementen en woningen in het eerste en het tweede kwartaal. Je ziet ook een tempering van de vastgoedprijzen in Brussel."

'Vaak is het beter wat meer of over een langere looptijd te lenen' - John Romain, Immotheker Finotheker

Met verschillende simulaties toont Romain aan dat de koper in Brussel altijd verliest. "De kopers hoeven minder te lenen door de vrijstelling van de registratierechten, maar dat compenseert nooit wat ze verliezen aan de woonbonus. Hoeveel de kopers verliezen, hangt onder meer af van de looptijd van hun lening.

Neem een koppel met een lening van 165.000 euro met een looptijd van 25 jaar tegen een rente van iets meer dan 2 procent. Zij zouden met de Brusselse woonbonus bijna 80.000 euro belastingvermindering hebben genoten, verspreid over 25 jaar. Ze moeten bij de aankoop 18.500 euro minder op tafel leggen, maar alles bij elkaar verliezen ze meer dan 60.000 euro."

Romain merkt op dat de hypothecaire rente nauwelijks gestegen is. De verlaging of de afschaffing van de woonbonus, in combinatie met een stijgende rente, kan een nefast effect hebben op de vastgoedprijzen.

"Je hoort soms zeggen dat jonge mensen niet meer kunnen sparen. Maar dat komt omdat zij al hun inkomen in hun woning steken. Vaak is het beter wat meer of over een langere looptijd te lenen. Dan heb je ruimte om iets opzij te zetten voor tegenslagen of voor je pensioen."