Nu de rente op een woonlening zeer laag is, trekken veel Belgen naar hun bank om een woonlening af te sluiten. Vooral leningen op korte termijn doen het zeer goed. Uit cijfers van CIB Vlaanderen was al gebleken dat 44 procent van de kopers in 2015 voor een woonlening koos met een looptijd van 15 jaar of minder. Vijf jaar geleden leende nog meer dan 67 procent van de bouwers of de kopers over een periode van 25 tot 30 jaar.

Lening op maat

'Mensen zouden net een lening moeten afsluiten op 20 of 25 jaar of zelfs langer'

'Een zeer bizarre tendens', reageert John Romain van Immotheker finotheker. 'Het zou net het omgekeerde moeten zijn: de mensen zouden nu een lening moeten afsluiten op 20 of 25 jaar of zelfs langer. Op die manier kunnen zij hun levensstandaard beveiligen. Maar de banken willen liever niet dat de huisjeszoekers te lang geld lenen. Daarom voeren ze sinds 2011 een rentepolitiek die de kortere looptijden extra bevoordeligt. En zoals blijkt uit bovenstaande cijfers met succes.'

Doordat de kredietgevers weten dat de klanten vooral de focus leggen op het binnenhalen van de laagste rente, houden ze volgens Romain weinig of geen rekening met waar het echt zou moeten over gaan: een woonkrediet op maat van de klant, die de toekomstige noodzakelijke en gewenste consumptie moet waarborgen. Zo staan consumenten er meestal niet bij stil of ze in de toekomst de maandelijkse leninglast kunnen blijven dragen. 'Wie bij wijzigende leefomstandigheden of een tegenslag geen buffer heeft, komt dan in diepe problemen', zegt Romain. 'Bovendien is het met de woonbonus ook aantrekkelijker een lening op langere termijn aan te gaan.'

Het belastingvoordeel van de woonbonus is sterk verminderd, nu Vlaanderen ervoor bevoegd is. Wie in 2016 een hypothecair krediet voor de enige en eigen woning heeft afgesloten, krijgt tot 1.520 euro fiscale voordelen per persoon. Dat bedrag wordt de eerste tien jaar verhoogd met 760 euro. Wie minstens drie kinderen heeft, kan nog eens rekenen op een verhoging van 80 euro. De woonbonus levert uiteindelijk een belastingvermindering van 40 procent op.

Bundelverkopen

Maar er zijn nog gevaren voor wie zoek gaat naar de laagste rentetarieven, waarschuwt Romain. Een lage rente wordt soms teniet gedaan door andere kosten.

Wie surft naar een vergelijkingssite zoals Bankshopper.be, leert dat Belfius 3,12 procent rente aanrekent voor een woonlening op 25 jaar. Na onderhandelen zal de staatsbank ongetwijfeld bereid zijn een korting te geven. Zo konden wij bij MoneyTalk.be een rente verkrijgen van 2,35 procent. 'Op het eerste gezicht een aanlokkelijk voorstel, maar klanten moeten dergelijke aanbiedingen met de nodige voorzichtigheid benaderen. Wat een bank met de ene hand geeft, neemt ze met de andere dubbel en dik terug.', aldus Romain.

'Als klant koop je immers dikwijls duurdere nevenproducten - de rekening, een overlijdens- of brandverzekering... - om de laagste rente te verkrijgen, zonder werkelijk te beseffen wat het totale kostenplaatje is of welke de gevolgen kunnen zijn', verduidelijkt hij. 'Zo kun je bijvoorbeeld een flinke renteverhoging krijgen als je niet langer aan de voorwaarden van de bundelverkoop voldoet.'

Volledige kostprijs

Een nieuwe wet die op 1 december in voege treedt, moet verandering brengen in de wijze waarop banken de klant informeren. Die verplicht kredietbemiddelaars en kredietverstrekkers voortaan de volledige kostprijs van een lening aan de consumenten mee te delen. Daarnaast moeten zij de klant wijzen op de risico's.

'Die nieuwe wetgeving zal een slag in het water zijn', reageert Romain. 'Kredietverleners kunnen de overhandiging van het verplichte informatieformulier uitstellen tot ze het kredietaanbod aan de klant voorleggen. Dat is veel te laat. Het zou toch vanzelfsprekend moeten zijn dat dat tijdens de adviesfase gebeurt. Nu lijkt het erop dat de adviesfase maar een schaamlap is voor de verkoop van het product.'

Nieuwe wet

'Maar er schuilen nog addertjes onder het gras', gaat hij verder. De nieuwe wet maakt geen einde aan de gebundelde verkoop.

'Kredietverleners zullen klanten, die bijvoorbeeld een woningverzekering bij een andere instelling nemen, blijven bestraffen met hogere interestvoeten'

'Kredietbemiddelaars en kredietverstrekkers moeten transparanter zijn, maar de klant wordt dikwijls nog verplicht andere producten bij zijn lening te nemen als hij een lager rentetarief wil krijgen. De klant wordt gegijzeld als hij jarenlang moet betalen voor een product dat niet interessant is in vergelijking met andere producten. Kredietverleners zullen klanten, die bijvoorbeeld een woningverzekering bij een andere instelling willen nemen, blijven bestraffen met hogere interestvoeten'

Romain is er van overtuigd dat de banken de klanten zullen blijven verleiden met extra kortingen door producten aan te bieden die niet gebundeld zullen worden aan een woonlening. 'De nieuwe wetgeving zorgt met andere woorden dus niet voor meer transparantie. Banken gaan altijd andere wegen vinden.'

Huiswerk maken

Volgens de adviseur is de enige die de situatie voor de klant kan verbeteren de klant zelf. 'Die moet zijn huiswerk zelf maken', zegt hij. Hij raadt de consumenten aan eerst een levensplan te maken waarin ze rekening houden met de mogelijke veranderingen in hun leven.

'Zo moeten ze meer naar de toekomst kijken. Alle voorziene wijzigingen in levensstijl of financiële situatie dienen in overweging te worden genomen bij het kiezen van het juiste woonkrediet.' Gezinsplanning (kinderwens), huisvesting (meerkosten als eigenaar), verwachte leeftijd, reisplannen en de te verwachte carrièreontwikkeling zijn maar enkele voorbeelden die hij aanhaalt. 'Alleen zo komt de klant tot een woonkrediet op zijn maat', klinkt het.

Onafhankelijke bemiddelaar

Immotheker finotheker is een bemiddelaar die zo'n woonkrediet op maat helpt zoeken. Zij rekenen daar een commissie voor aan, maar volgens Romain communiceren bemiddelaars daar open over. 'De consument komt dus voor geen verrassingen te staan.'

'Het rechtstreeks afsluiten van een woonkrediet bij een bank-verzekeraar is nog sterk ingeburgerd in België'

Romain is zeker dat de huisjeszoekers almaar vaker naar een planner en onafhankelijk bemiddelaar zullen stappen. Het vertrouwen in de bankverzekeraar staat volgens hem meer dan ooit op een laag pitje. 'Het rechtstreeks afsluiten van een woonkrediet bij een bank-verzekeraar is nog sterk ingeburgerd in België', beseft hij. ' Maar hij maakt zich sterkt dat, 'ondanks het prijskaartje, consumenten veel voordeel kunnen doen bij een bemiddelaar.'