Het was een opvallende vaststelling in de jongste Notarisbarometer: dit jaar kochten meer jonge mensen een woning dan vorig jaar. De notarissen schrijven die toename toe aan de stijgende rente. Jonge kopers zouden hun aankoop hebben versneld uit vrees voor verder oplopende rentevoeten.
...

Het was een opvallende vaststelling in de jongste Notarisbarometer: dit jaar kochten meer jonge mensen een woning dan vorig jaar. De notarissen schrijven die toename toe aan de stijgende rente. Jonge kopers zouden hun aankoop hebben versneld uit vrees voor verder oplopende rentevoeten. De algemene teneur is nochtans dat de koopmarkt juist minder toegankelijk wordt voor jonge mensen. Onder druk van Europa en de Nationale Bank zijn de banken strenger bij het toekennen van leningen. Jonge kandidaat-kopers hebben het vooral lastig met de vaak vereiste eigen inbreng. In een enquête van de kredietmakelaar Immotheker Finotheker zei 51 procent van de min-35-jarigen niet in staat te zijn een woning te kopen zonder steun van familie. En dus zoeken jonge mensen alternatieven voor de klassieke koopwoning. We zetten er enkele op een rijtje. Lisa De Blauwe is 26 en single, werkt nog maar twee jaar en wil een appartement kopen. "Een appartement huren kost al gauw 800 euro, kosten inbegrepen", rekent ze voor. "Als ik een vergelijkbaar appartement koop, moet ik ongeveer 900 euro afbetalen. Dat is een relatief klein verschil. En vastgoed kopen is geen slechte investering. Het probleem is dat ik te weinig middelen heb om een woonkrediet te krijgen." Toen ze op de website van het project Torck in Deinze las over de nieuwe koopformule Split-It "die een energiezuinige woonst weer haalbaar maakt voor mensen met te weinig inbreng", was Lisa De Blauwe dan ook meteen geïnteresseerd. Bij splitskopen kan de koper via een recht van opstal eerst de woning kopen, en uitgesteld (binnen de zeven jaar) de grondwaarde vereffenen. De projectontwikkelaar, Van Roey Vastgoed, werkte het concept uit, omdat hij vaststelde dat het koperspubliek minder divers werd. "Vooral tweeverdieners kopen nieuwbouwwoningen", zegt Catherine Vangilbergen van de onderzoekscel Betaalbaarheid bij Van Roey Vastgoed. "We willen de toegang tot performante nieuwbouw opnieuw verruimen." Door de grondwaarde tijdelijk uit de transactie te halen, daalt de startinvestering aanzienlijk. Van Roey Vastgoed geeft het voorbeeld van een appartement op Torck met een verkoopprijs van 216.672 euro. Met een splitsaankoop zakt de verkoopprijs initieel naar168.883 euro, waardoor de eigen inbreng kan dalen van 53.742 naar 26.871 euro. Ook de maandelijkse afbetaling daalt: van 1.019 naar 949 euro. Daar staat tegenover dat de grond nog eigendom van Van Roey blijft en dat de koper een opstalvergoeding of canon van 1,5 procent van de grondwaarde moet betalen, of in dit geval 60 euro per maand. Bovendien stijgt de grondwaarde in het model elk jaar met 3 procent. Splitskopen is dus niet goedkoper dan klassiek kopen, maar het neemt wel in grote mate de hindernis van de eigen inbreng weg. Lisa De Blauwe is intussen bij de bank geweest. "Ze stonden er een beetje wantrouwig tegenover. Ze vroegen een bijkomende juridische onderbouwing van de formule. Die heb ik via de projectontwikkelaar inmiddels kunnen geven." "We hebben het concept voorgelegd aan alle grootbanken", reageert Catherine Vangilbergen. "Het blijft natuurlijk een nieuwe formule. Nog niet alle kantoormedewerkers zijn er al mee vertrouwd. Daarom bieden we onze kopers vrijblijvend aan mee te gaan naar hun bank, om het juridische kader toe te lichten." In landen als Denemarken, Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland bieden woningcoöperaties al lang een alternatief voor woningbezit. Stilaan raakt het concept ook in ons land ingeburgerd. "Een woningcoöperatie is een collectief van mensen die zich verenigen om de invulling van die woonbehoefte zelf te realiseren", zegt Karel Lootens, medeoprichter en bestuurder van de woningcoöperatie wooncoop. "De coöperatie bouwt en/of renoveert het wooncomplex en zal het onderhouden. Alle eigenaarstaken liggen dus bij de coöperanten. Door aandelen van de coöperatie te kopen krijgen de coöperanten een woonrecht." Klassiek steunt de financiering van een wooncoöperatie op drie pijlers: de inbreng van de coöperanten-bewoners, middelen van particuliere investeerders en externe middelen, in ons land doorgaans een bankfinanciering. De inbreng van de bewoners-coöperanten kan onderling sterk verschillen, maar samen moeten ze een derde van de projectkosten kunnen financieren. Daarnaast betalen ze maandelijks woonkosten. Hoe groter hun kapitaalinbreng, hoe lager de woonkosten. Kost de woning 350.000 euro en is er 100.000 kapitaalinbreng, dan zal de coöperant maandelijks 729 euro (3,5% van 250.000, gedeeld door 12) betalen. Bedraagt de inbreng 50.000 euro, dan stijgen de woonkosten volgens dezelfde berekening naar 875 euro. "Je hebt de mogelijkheid aan kapitaalopbouw te doen, waardoor je de woonkosten kunt laten zakken", merkt Lootens op. Volgens Karel Lootens combineert een wooncoöperatie het beste van kopen en huren. "Het woonrecht biedt een grote mate van woonzekerheid", zegt hij. "Bij een gewoon huurcontract kan de verhuurder het contract opzeggen. Tegelijkertijd heb je wel de woonmobiliteit die eigen is aan huren: als je woonbehoeften wijzigen of je komt in een andere levensfase, dan kun je binnen het project of naar een ander project van de woningcooperatie verhuizen." Michelle Hendrickx (29) en haar man Yolan Gielen zijn overtuigde coöperanten. Samen met hun zoontje hopen ze in het najaar van 2024 in het project Stek Future in Kessel-Lo te wonen. Het jonge gezin bouwt er samen met zes andere gezinnen een voormalige veehandelaarswoning om tot een cohousing met acht units. "We wilden cohousen, maar zo'n project opstarten en realiseren is een werk van lange adem en vraagt veel energie", vertelt Michelle Hendrickx. "Wooncoop heeft veel expertise en neemt een groot deel van dat gedoe op zich. We kunnen ons ook vinden in het coöperatieve idee. Wonen is een basisbehoefte. Het voelt niet juist dat daar speculatiewinsten op gemaakt worden." Voor Heidi Veeckmans, architecte en toekomstige bewoonster van de Wasserij in Berchem, is coöperatief wonen ook een keuze voor kwaliteit. "In ons klassieke Belgische model bouwt de projectontwikkelaar zo goedkoop mogelijk", zegt ze. "Dat is op lange termijn nefast, want er komen sneller onderhoudskosten. In een wooncooperatie ben je zelf bouwheer en weet je dat het gebouw goed gebouwd en beheerd zal worden." Maakt het coöperatieve model wonen ook betaalbaarder? "Elk project heeft zijn kostprijs", antwoordt Lootens. "Zo zal een nieuwbouwproject in Berchem meer kosten dan een renovatieproject is een afgelegen wijk. Maar zeker voor jongen mensen verlaagt coöperatief wonen de drempel. Banken vragen al gauw 50.000 euro inbreng. Bij ons kun je al instappen vanaf 5.000 euro." "Huren in een cohousing is een heel flexibele manier van wonen. Dat vinden we belangrijk. We zijn jong, reizen veel en onze plannen kunnen nogal snel veranderen. De ligging is ook perfect. Ik kan met de fiets naar mijn werk en het station Guillemins is vlakbij." Louis Dechambre (25) is een enthousiaste bewoner van ARC, een cohousing op de herontwikkelde Val Benoit-site in Luik. Het wooncomplex combineert zo'n 200 compacte woonunits met een uitgebreid aanbod aan voorzieningen, zoals een fitness, een gemeenschappelijke keuken en eetruimte, vergaderruimten en een rooftopbar. "We vinden hier een goede balans tussen de privacy van een klassiek appartement en de gedeelde faciliteiten van cohousing", vervolgt Dechambre. Louis Dechambre en zijn Noorse vrienden betalen maandelijks 785 euro huur, alles inbegrepen (elektriciteit, verwarming, internet enzovoort). "Naar Luikse normen is dat niet te duur, en al zeker nu niet met de sterk gestegen energieprijzen", zegt Dechambre. In Luik betaal je makkelijk 700 à 750 euro voor een vergelijkbaar appartement, zonder de kosten en zonder gym of vergaderruimtes. Ons appartement is niet zo groot, maar het is heel praktisch ingericht. En omdat het slaapgedeelte is ondergebracht op een mezzanine, is het ruimer dan de 48 vierkante meter laat uitschijnen." De termen 'coliving' en 'cohousing' worden nogal eens door elkaar gebruikt en de twee woonvormen zijn ook niet altijd haarfijn van elkaar te onderscheiden. Meestal refereert coliving aan een woonvorm waar mensen - geen gezin - samen een huis of appartement delen. Bij cohousing hebben de bewoners elk hun eigen woning en delen ze enkele gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een tuin, een atelier of een gastenruimte. De bekendste colivers zijn Chandler, Joey, Monica, Phoebe, Rachel en Ross uit de populaire sitcom Friends. Die reeks heeft ongetwijfeld bijgedragen aan de popularisering en romantisering van coliving. De locatie (New York) en de personages typeren ook wel coliving: het is een woonvorm voor jonge mensen in dure, hippe steden. Dat is ook zo in ons land. Gespecialiseerde aanbieders en platformen zoals Cohabs, Ikoab, ShareHome, Colochousing en coliving.com mikken vooral op populaire (studenten)steden als Brussel, Antwerpen, Gent, Leuven, Luik en Namen. Maar colivers vinden hun gedeelde woonstek vaak ook op de gewone woningmarkt. De vastgoedmakelaar Living Stone in Leuven begeleidt vaak bij verhuur aan colivers. "Het financiële voordeel van coliving is voor veel huurders mooi meegenomen", zegt Louise Velghe, vastgoedadviseur verhuur bij Living Stone. "Maar het sociale aspect is minstens even belangrijk. Het zijn vaak jonge mensen die er nog niet aan toe zijn om alleen te gaan wonen." Kandidaat-colivers vinden elkaar ook op sociale media. Amber Verberck (24) plaatste een oproep op haar Instagram-account en woont nu samen met drie andere jonge vrouwen in een herenwoning in Leuven. "Ik zocht een woning in Leuven, omdat ik daar werk. Maar wonen in een stad, en zeker in Leuven, is duur", zegt ze. Voor de 'mooie en ruime woning met vier kamers' in het centrum van Leuven, betalen de vier 1.580 euro huur, exclusief kosten. "Als ik dat vergelijk met vrienden die ook in Leuven wonen, krijgen we eigenlijk veel woning voor dat bedrag", zegt Amber Verberck. De huur en kosten delen ze door vier, al betaalt de bewoonster van de kleinste kamer wel iets minder huur. Hun colivingavontuur loopt wel sneller af dan gepland. Twee van de huisgenoten gaan samenwonen met hun vriend. Amber heeft plannen om samen met de resterende huisgenote in Brussel te gaan wonen. "Ik vind het interessant om een nieuwe woonomgeving te ontdekken", zegt ze. "Een grootstad als Brussel heeft toch een andere dynamiek dan een studentenstad als Leuven."