Almaar meer spelers wagen zich op de markt van de studentenhuisvesting. Daar zijn twee verklaringen voor: de sector wordt professioneler en de traditionele promotoren willen diversifiëren. De drie Belgische spelers die focussen op studentenkoten, Eckelmans, Upgrade Estate en Xior Student Housing, zijn niet blij met die ontwikkeling. Ze vrezen een ontregeling van de markt.
...

Almaar meer spelers wagen zich op de markt van de studentenhuisvesting. Daar zijn twee verklaringen voor: de sector wordt professioneler en de traditionele promotoren willen diversifiëren. De drie Belgische spelers die focussen op studentenkoten, Eckelmans, Upgrade Estate en Xior Student Housing, zijn niet blij met die ontwikkeling. Ze vrezen een ontregeling van de markt. "Sommige promotoren kennen bitter weinig van het studentensegment", betreurt Koenraad Belsack, de CEO en oprichter van Upgrade Estate. "Ze poten grote gebouwen neer in steden die daar niet geschikt voor zijn. Dat kan de vastgoedmarkt van een stad compleet verstoren. In Brugge bijvoorbeeld zijn in korte tijd verschillende projecten gelanceerd met in totaal 500 koten. Het resultaat was dat de toch al zwakke vraag nog verder ingezakt is, dat de gebouwen zelfs niet afgewerkt zijn en dat ze het project blijkbaar hebben opgegeven." Nieuwe spelers zijn onder meer BPI, Bluestone Invest, Home Invest Belgium, Immobel, Willemen, Mimob (Laurent Minguet) en Baltisse. Ze betreden de markt van de studentenhuisvesting over het algemeen niet voor de lange termijn. Hun bedoeling is te diversifiëren met een mix van klassieke appartementen, koten, handelszaken en zelfs serviceresidenties. "We doen dat inderdaad vooral om, zoals de overheden ons vragen, meer diversiteit te brengen in de projecten die we ontwikkelen. Vooral als ze in het centrum van een stad liggen", verklaart Philippe Sallé, directeur ontwikkeling bij BPI. "We hebben recent twee projecten voltooid en we plannen een honderdtal koten in onze gemengde projecten Allianz (Brussel), de Brouckère (Brussel) en Bavière (Luik). Met dat aanbod spelen we in op de vraag van studenten, steden en investeerders. En we kunnen zo ook een ander, financieel toegankelijker beleggingsproduct aanbieden. Bovendien werken we telkens samen met een beheerder, zodat we de belegging op langere termijn kunnen garanderen." De nieuwe promotoren zijn vooral op het luxesegment gesprongen. In die luxueuze residenties kunnen studenten voor 600 tot 800 euro per maand genieten van een ruime kamer met eigen sanitair. In het gebouw bevinden zich doorgaans ook een grote keuken, een ontspanningszaal en zelfs een sportzaal. Die premiumwoningen zijn de jongste jaren in alle grote studentensteden van ons land ontwikkeld. De promotoren spelen in op de vraag van buitenlandse studenten die in België het comfort zoeken dat ze in hun eigen land kennen. Het model is succesvol, genoeg om de markt een boost te geven. "Dat heeft veel promotoren naar dat segment gelokt", legt Koenraad Belsack uit. "Ze hebben begrepen dat er interessante marges te halen waren. Het probleem is dat de markt van de premiumkoten maar 10 procent van de vraag vertegenwoordigt. Alle promotoren mikken evenwel op dat segment, waardoor het aanbod nu ernstig verstoord is. Er is een tekort aan betaalbare koten." Die mening deelt Eckelmans. Hoewel studentenresidenties in trek zijn bij een bepaalde groep studenten, is het kostenplaatje over het algemeen nog altijd het belangrijkste criterium. Daarom wil Eckelmans opnieuw studentenhuizen ontwikkelen zoals in de goede, oude tijd. "De studentenresidentie die diensten aanbiedt, blijft een interessant project. Maar je moet projecten ontwikkelen voor alle profielen", meent Elette Rahavard, de directrice van Eckelmans Immobilier. "Een van de trends is de terugkeer naar studentenhuizen voor veertien tot zestien personen. Studenten willen opnieuw in groepsverband leven. We spelen daarop in met Erasmus Campus, een project met 180 koten die verdeeld zijn over grote studentenhuizen. Het omvat ook 66 studio's van 50 vierkante meter." Volgens Elette Rahavard gaan we naar een markt met twee snelheden, met enerzijds democratische prijzen (rond 400 euro) en anderzijds premiumprijzen (rond 600 euro). "Er is vraag naar studentenresidenties, maar die is niet oneindig", merkt de directrice van Eckelmans op. "Bovendien is dat soort projecten geschikter voor sommige steden dan andere. In Brussel en Louvain-la-Neuve kun je ze gemakkelijker kwijt dan in steden als Luik, Bergen of Namen. Veel hangt af van de aanwezigheid van buitenlandse studenten, want zij eisen een hogere kwaliteit. In elk geval zijn er nog altijd meer dan genoeg perspectieven in dit segment." De baas van Upgrade Estate is wel blij dat de markt professioneler wordt. Door de bouw van nieuwe studentencomplexen kan het aantal studentenwoningen in stadshuizen verminderd worden en het studentenaanbod geconcentreerd worden in bepaalde wijken. "De Belgische markt is nog niet verzadigd", stelt Koenraad Belsack. "Verre van. Maar ze blijft kwetsbaar. Je moet gewoon zeer doelgericht investeren. Sommige promotoren doen dat niet." Grote ontwikkelingen verwacht Koenraad Belsack in Luik en Gent: "De Vlaamse bouwmeester heeft gezegd dat er in Gent 5000 koten bij moeten komen om de markt in evenwicht te brengen en de vastgoeddruk te verminderen. Luik biedt ook perspectieven. Veel promotoren proberen de hand te leggen op terreinen in de buurt van de universiteit." Christian Teunissen, de CEO van Xior, ziet een stijgende toename van het aantal studenten en een behoefte aan kwaliteitsvolle studentenhuisvesting. "Daardoor blijven koten een zeer interessante belegging", oordeelt hij. "Het is nu van kapitaal belang de woningvoorraad te vernieuwen. Xior plant bijna 3000 plaatsen. In september levert het Woodskot op in Brussel, in 2021 Bagatten in Gent en in 2022 Mélot in Namen.