De gebreken aan een gekochte woning kunnen zichtbaar zijn - bijvoorbeeld bij het rondgaan door de woning zie je dat die vol vochtvlekken zit, de parketvloer is zwaar beschadigd, enkele keukenkastjes hangen los,...- of verborgen - bijvoorbeeld de elektrische installatie is een ramp, de verwarming werkt niet naar behoren, de dakconstructie is aangetast,... - Of misschien heeft de vorige eigenaar de gebreken wel zorgvuldig gecamoufleerd - door bijvoorbeeld een extra laagje verf aan te brengen. Maar wat kan je in zulk geval ondernemen?

Zichtbaar gebrek

Wanneer inroepen? Indien er aan de woning die je koopt zichtbare gebreken zijn, is het belangrijk die op te merken vooraleer je het verkoopcompromis tekent. Eens je het compromis hebt getekend is het te laat. Je kon de gebreken bij de verkoop en de voorafgaande bezichtiging namelijk vaststellen.

Hoe vaststellen? Het is belangrijk om, vooraleer je een woning koopt, grondig rond te kijken en na te gaan of er in de woning geen zichtbare gebreken zijn. Laat je daarbij eventueel bijstaan door een aannemer of architect, die je kan adviseren over de staat van de woonst.

Kijk daarbij niet enkel naar de woonruimtes, maar ook naar kelder, zolder en dakgebinte. Bekijk ook de bijgebouwen van de woning, bijvoorbeeld garage, opslagruimte, berging,...

Normaal is dat ook expliciet in de verkoopovereenkomst vermeld. Dat betekent dan ook dat, als je zichtbare gebreken vaststelt, je ofwel de woning niet dient te kopen, ofwel deze gebreken naar de verkoper toe kunt inroepen om een vermindering van de koopprijs te bekomen. Na de verkoop kan je deze gebreken niet meer inroepen om er enige vordering op te steunen.

Verborgen gebrek

Bekijk het contract. In heel wat verkoopovereenkomsten staat dat 'het onroerend goed verkocht wordt in de staat waarin het zich bevindt', en 'dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken'.

Zulke clausule is geldig als de verkoper wat men noemt 'te goeder trouw is'. Dit is onder andere het geval als hij niet op de hoogte was van het gebrek. Was de verkoper wel op de hoogte maar liet die bewust na het gebrek mee te delen of deed hij allerlei werkzaamheden om het gebrek te camoufleren, dan is er van goede trouw geen sprake.

Wanneer en hoe inroepen? Is er geen contractuele bepaling of is de verkoper bij een contractuele bepaling te kwader trouw en is er een voldoende ernstig verborgen gebrek, dan kan je als koper de ontbinding van de koop vragen en de koopprijs terugkrijgen.

Bij kwade trouw van de verkoper, kan je als koper bijkomend een schadevergoeding vragen. Een alternatief bestaat er in om de woning te houden en een prijsvermindering vragen.

Stel je een verborgen gebrek vast, dan moet je snel reageren. Een eventuele vordering voor de rechtbank op die basis moet namelijk ingesteld worden binnen een korte termijn. De precieze termijn is moeilijk te zeggen omdat deze verschilt van rechter tot rechter.

Een goede raad, stuur onmiddellijk een aangetekende ingebrekestelling naar de verkoper. Krijg je geen reactie en is het gebrek ernstig genoeg, dan neem je best zo snel mogelijk een advocaat onder de arm om de zaak voor de rechter te brengen. (JS)