In ons land zijn de huurprijzen van woningen niet gereglementeerd. De huurder en de verhuurder kunnen dus vrij en in onderling overleg bepalen hoeveel de precieze huurprijs zal bedragen. Dat neemt niet weg dat alle partijen zich aan de wettelijke regels dienen te houden. Voor huurcontracten die afgesloten werden vanaf 1 januari 2019 geldt het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet. Voor oudere huurovereenkomsten blijft de federale huurwet van kracht.

Een huurprijs is afhankelijk van een heleboel aspecten, waaronder de ligging van de woning, de oppervlakte, het aantal slaapkamers, de afwerking, het comfort en de gebruikte materialen. Ook de aanwezigheid van een tuin of een terras speelt een rol, net zoals parkeerruimte. Ook de nabijheid van het openbaar vervoer kan een pluspunt zijn, al betekent een drukke stopplaats van een tram of een bus vlak voor de deur niet altijd een meerwaarde. Woningen in een stationsbuurt zijn soms zelfs minder geliefd dan daarbuiten.

"Huurders hechten ook almaar meer belang aan de waarde van het energieprestatiecertificaat of EPC", zegt Katelijne D'Hauwers van de vzw Verenigde Eigenaars. "Dat geeft aan hoe energiezuinig het pand is. Hoe lager de waarde, hoe lager de energiekosten, en hoe meer kan worden gespendeerd aan de huurprijs. Voor een appartement beïnvloedt ook de hoogte mee die prijs, zeker wanneer er geen lift is. Een penthouse met een mooi zicht over de stad is enkel in trek indien er geen trappen moeten worden genomen."

Onlinehulpmiddelen

De huurprijs wordt dus bepaald door verschillende elementen. Maar hoe plakt u er een concreet cijfer op? Informeer eens bij de eigenaars van panden in de buurt. Om te oordelen of de huurprijs die u in gedachten hebt realistisch is, kunt u ook een kijkje nemen op vastgoedsites zoals Immoweb en Immovlan. Daar kunt u uw woning vergelijken met gelijkaardige huurpanden in de omgeving. Via de filters in de zoekmodules kunt u een aantal kenmerken (zoals de oppervlakte en het aantal slaapkamers) specificeren.

Ook de Huurschatter, een initiatief van de Vlaamse overheid, wil zowel huurders als verhuurders een houvast bieden bij het beoordelen of bepalen van de huurprijs. De website verzamelt daartoe data in Vlaanderen, en tracht op basis daarvan een correcte prijs in te schatten voor een specifieke woning. Dat gebeurt op basis van een statistisch model dat wetenschappelijk onderbouwd is. De prijsberekening krijgt elk jaar in september een update. Die module is niet bestemd voor studentenkamers en tweede verblijven.

De Huurschatter vraagt eerst in welke hoedanigheid u zich aanmeldt (huurder, particuliere verhuurder, professionele verhuurder, ...). Vervolgens dient u het adres en het type woning (eengezinswoning, appartement of deel van een opgesplitste woning) te specificeren. Daarna moet u allerlei details ingeven, over onder meer het bouwjaar, het aantal slaapkamers, de bewoonbare oppervlakte, de aanwezigheid van een tuin, een terras en parkeerruimte, de verwarmings- en sanitaire installatie, de beglazing en isolatie, de EPC-waarde, vocht en schimmelvorming.

Naast die objectieve parameters polst de Huurschatter ook naar eerder subjectieve kenmerken, zoals de staat van de woning, leefbaarheid en veiligheid, uitzicht, omgevingskwaliteit en andere buurtkenmerken. Het resultaat blijft uiteraard een schatting, maar vormt wel een goede basis voor alle partijen voor het bepalen van of het onderhandelen over de huurprijs. Wanneer u zich gratis registreert voor het gebruik van de Huurschatter, kunt u uw opzoekingen bewaren. Maar dat is niet verplicht.

Ook ImmoPrice, een privéinitiatief, helpt u bij het bepalen van de huurwaarde van een woning. Bij het ingeven van de details wordt niet alleen gevraagd naar de typische kenmerken, maar eveneens naar subjectieve elementen zoals geluidshinder, de omgeving en algemene charme. Op basis daarvan krijgt u gratis een eerste prijsindicatie. Die is gebaseerd op de ingevoerde criteria, maar ook op vergelijkingspunten in de buurt en op de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Een gedetailleerd huurwaarderapport kunt u bij ImmoPrice bestellen voor 24,95 euro.

Huurprijs aanpassen?

De huurprijs wordt vastgelegd bij het afsluiten van de huurovereenkomst. Hij kan in principe niet worden aangepast tijdens de duur van het contract, maar er zijn twee uitzonderingen: een indexering en een herziening. "De indexering is louter een jaarlijkse aanpassing aan de kosten van het levensonderhoud", zegt Katelijne D'Hauwers van Verenigde Eigenaars. "Die mag eenmaal per jaar gebeuren, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst, tenzij die mogelijkheid expliciet wordt uitgesloten in het huurcontract."

De formule om de indexering te berekenen, is wettelijk vastgelegd. De details vindt u hier, maar u kunt daarvoor ook een beroep doen op de handige officiële Huurcalculator van Statbel. Die onlinemodule berekent de geïndexeerde huurprijs op basis van de initieel afgesproken prijs, de datum van de ondertekening en van de inwerkingtreding van het huurcontract. U kunt de Huurcalculator gratis gebruiken voor elk gewest in ons land.

"Ook een herziening van de huurprijs is mogelijk tijdens het lopende huurcontract, weliswaar in duidelijk omschreven gevallen", merkt Katelijne D'Hauwers op. "Wanneer de verhuurder kan aantonen dat de marktwaarde van het pand met minstens 10 procent is gestegen door werken die hij zelf heeft bekostigd. Hij mag de huurprijs ook herzien als de marktwaarde met minimaal 20 procent is omhooggegaan ten gevolge van nieuwe omstandigheden, zoals de aanleg van een park in de omgeving. Zo'n herziening kan alleen tegen het einde van elke driejarige periode."