Dit zijn de nieuwe regels voor huurders en verhuurders

Wie een woning huurt of verhuurt, is voortaan verplicht om voor nieuwe contracten het Vlaams Woninghuurdecreet te volgen. Wat houdt dat precies in?

Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt de vroegere Woninghuurwet, en is van toepassing op huurovereenkomsten die afgesloten worden vanaf 1 januari 2019. Contracten die werden ondertekend vóór die datum, vallen nog altijd onder de oude regeling (zelfs al start de effectieve huur pas in 2019). Het nieuwe decreet streeft naar een beter evenwicht tussen het huurrendement voor de verhuurder en een betaalbare woonzekerheid voor de huurder. Het omvat ook een duidelijk wettelijk kader voor studentenhuisvesting.

Om de verhuurder beter te beschermen tegen huurschade en wanbetalingen, werd de maximale huurwaarborg opgetrokken van twee naar drie maanden huur. Huurders die het moeilijk hebben dat bedrag te betalen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aangaan. De verhuurder moet er bij de aanvang van de huur op toezien dat de woning aan minimale kwaliteitsnormen voldoet. Een uitzondering op die regel is de renovatiehuurovereenkomst.

Een huurcontract van negen jaar blijft de regel, maar de overeenkomst eindigt niet automatisch op de einddatum. Daartoe dient één van de partijen het contract tijdig op te zeggen: drie maanden (als huurder) of zes maanden (als verhuurder) vóór de vervaldag. Wie zich aan die regels houdt, moet geen opzegvergoeding betalen. Beëindigt geen van beiden tijdig het huurcontract, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd met een periode van drie jaar.

Vroegtijdige beëindiging

Wilt u het huurcontract als huurder vroegtijdig (dus op eender welk moment) beëindigen, dan geldt eveneens een opzegtermijn van drie maanden. U hoeft daarvoor zelfs geen reden op te geven. Als u tijdens de eerste drie jaar van de overeenkomst de huur beëindigt, dient u wel een opzegvergoeding aan de verhuurder te betalen. Die bedraagt:

• drie maanden huur wanneer de huur eindigt in het eerste jaar

• twee maanden huur indien de huur afloopt in het tweede jaar

• één maand huur wanneer de huur eindigt in het derde jaar

Ook voor de verhuurder is in specifieke mogelijkheden voorzien om het huurcontract vroegtijdig op te zeggen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer hij zelf in het pand gaat wonen of het laat betrekken door een familielid. Hij dient daarbij een opzegtermijn van zes maanden te respecteren. Indien hij de huurovereenkomst opzegt om een familielid in het pand te laten wonen, dan kan dat pas als de huurder er al minimaal drie jaar woont. Die mag aan de verhuurder een bewijs van verwantschap eisen.

De opzegmogelijkheden voor grondige renovatiewerken werden versoepeld. De verhuurder mag de overeenkomst op elk ogenblik beëindigen om de woning te verbouwen, herop te bouwen of te renoveren, voor zover hij een opzegtermijn van zes maanden in acht neemt. Bij een opzeg in de eerste driejarige periode van het contract mag de opzegtermijn niet aflopen vóór het einde van het derde jaar. De werken moeten aanvangen binnen zes maanden en eindigen binnen twee jaar na het einde van de opzegtermijn.

Weet ook dat een huurovereenkomst van negen jaar geen verplichting is. Beide partijen kunnen bijvoorbeeld ook een contract voor een periode van drie jaar of minder afsluiten. Dat eindigt dan wanneer één van de partijen minstens drie maanden voor de einddatum de huur opzegt. Gebeurt dat niet, dan wordt het contract omgezet in een woninghuur van negen jaar. De verhuurder kan een kortlopende overeenkomst nooit vroegtijdig opzeggen. De huurder kan dat wél, voor zover hij een opzegtermijn van drie maanden naleeft. De te betalen vergoeding bedraagt dan:

• anderhalve maand huur wanneer de huur eindigt in het eerste jaar

• één maand huur indien de huur beëindigd wordt in het tweede jaar

• een halve maand huur wanneer de huur afloopt in het derde jaar

Het financiële plaatje

De verhuurder en de huurder bepalen de huurprijs in onderling overleg. Die moet dezelfde blijven tijdens de volledige looptijd van het huurcontract, en ook een verlenging van de overeenkomst moet onder dezelfde voorwaarden gebeuren. De verhuurder mag de huurprijs weliswaar jaarlijks indexeren. Dat gebeurt op basis van het gezondheidsindexcijfer dat de federale overheidsdienst Economie elke maand berekent en publiceert. De Huurcalculator kan u daarbij helpen.

Het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet ook de mogelijkheid om de vastgelegde huurprijs te herzien op vaste tijdstippen. Meer bepaald: negen tot zes maanden vóór het einde van elke driejarige periode. Zowel de huurder als de verhuurder mag een prijsverlaging of -verhoging aanvragen. Zo’n herziening is trouwens ook mogelijk wanneer de verhuurder energiebesparende investeringen in de woning doet, zoals zonnepanelen plaatsen of spouwmuren isoleren.

Om de huurder een correct beeld te geven, moet de overeenkomst naast de huurprijs ook alle kosten vermelden, met uitzondering van de variabele elementen (zoals voor water- en energieverbruik). De wet legt voor veel van die kosten vast wie ze moet betalen. De gebruikskosten – zoals voor de lift of het onderhoud van de gemeenschappelijke delen – zijn ten laste van de huurder. Die moet ook instaan voor kleine herstellingen of schade die hij heeft veroorzaakt. De verhuurder dient de onderhouds- en herstellingskosten door ouderdom en overmacht te dragen.

Ook voor de niet-vastgelegde kosten is er een regel: de huurder betaalt de kosten en lasten die nodig zijn om de woning te gebruiken. Het bedrag dat hij betaalt, moet overeenstemmen met de werkelijke kosten, tenzij beide partijen overeenkomen een vast bedrag te betalen. Dat forfait kunnen beide partijen in onderling overleg achteraf nog altijd aanpassen, of laten omzetten in de werkelijke kosten en lasten. De huurder mag de verhuurder altijd om bewijsstukken vragen.