Is de lijfrente het laatste redmiddel voor mensen zonder inkomsten en zonder kinderen? De techniek heeft de afgelopen jaren fors aan populariteit gewonnen door het magere rendement op vastrentende beleggingen. "Veel gepensioneerden souperen hun spaargeld op, omdat ze nauwelijks nog intresten ontvangen", zegt Daniel Domb, de specialist lijfrente van de vastgoedgroep Trevi. "De lage rente drijft hen er zelfs toe hun woning te verkopen op lijfrente - een oplossing waar ze nooit eerder over hadden nagedacht." Dat brengt een andere trend mee: "Er rust niet langer een taboe op successie. Doorgaans wordt alles in samenspraak met de kinderen geregeld."

"Je ziet veertigers met kinderen die vastgoed verkiezen boven obligaties om een erfenis te beleggen"

Toch blijft de verkoop op lijfrente een randfenomeen: per jaar zijn er slechts enkele honderden in België, waarvan een groot deel in Brussel, op een totaal van 100.000 à 150.000 vastgoedtransacties. Maar het profiel van de betrokkenen is veranderd. "Sinds ongeveer anderhalf jaar is er een nieuwe categorie verkopers en kopers bij gekomen", weet Nathalie Schryvers, die het vastgoedagentschap Le Viager in Hoeilaart uitbaat. De groep van de verkopers is uitgebreid met personen die een zeer degelijk inkomen hebben. Bij de kopers zijn er naast de zuivere financiële beleggers ook voorzichtige investeerders die op zoek zijn naar een correct rendement.

"Je ziet veertigers met kinderen die vastgoed verkiezen boven obligaties om een erfenis te beleggen", zegt Schryvers. Het voordeel van een lijfrente is dat ze uitgesteld kunnen betalen. Voor mensen die een comfortabel inkomen hebben, nog niet veel kapitaal hebben vergaard en nog altijd een hypothecaire lening aflossen voor hun woning, kan een lijfrente aantrekkelijker zijn dan een klassieke aankoop, omdat ze daarvoor een nieuwe lening moeten aangaan.

Vrije of bewoonde lijfrente

Het principe van de lijfrente is dat een koper een onroerend goed verwerft door een vast bedrag te betalen - al is dat niet verplicht. Dat zogenoemde bouquet vertegenwoordigt meestal slechts een fractie van de waarde van het goed. Het saldo wordt betaald in de vorm van een geïndexeerde maandelijkse rente, die doorgaans beperkt is in de tijd: 10, 15 of 20 jaar. Die beperking is opgelegd na het legendarische geval van Jeanne Calment (zie kader). De totaalprijs verschilt naargelang het gaat om een 'vrije lijfrente', waarbij de verkoper het pand verlaat, of om een 'bewoondelijfrente'.

Bij de lijfrente speelt een kansaspect: de levensduur van de verkoper. Als de rentebetalingen na de vooropgestelde 10 of 20 jaar aflopen, maakt dat geen einde aan het vruchtgebruik van de verkoper. In het geval van een bewoonde lijfrente kan de eigenaar in zijn woning blijven wonen tot aan zijn dood. De vrije lijfrente - een techniek die wordt gebruikt bij ongeveer een op de twintig transacties - is vooral populair in moslimgemeenschappen, aldus Daniel Domb. Het vermijdt de intresten die verbonden zijn aan een hypothecaire lening.

Vrije keuze

Het principe van de lijfrente is wettelijk goed geregeld, maar de partijen kunnen kiezen voor zeer uiteenlopende uitvoeringsbepalingen, wat tot verrassende verschillen in de financiële voorwaarden kan leiden. Onder de recente aanbiedingen zit bijvoorbeeld een groot appartement in een chique Brusselse buitenwijk, waarvan de waarde is geschat op 590.000 euro. Boven op het bouquet van 150.000 euro, of ruim een vierde van de prijs, wordt een aanzienlijk hoge maandelijkse rente van 4250 euro gevraagd. De reden: de persoon is hoogbejaard en de rente is beperkt tot tien jaar. Voor een klein huis in Nieuwpoort is er geen bouquet en een beperkte rente van 400 euro gedurende 20 jaar. De bewoner is een man van 65 jaar. De voorwaarden houden rekening met een levensverwachting van 18 jaar. Maar dat zijn veeleer atypische situaties. Een vaker voorkomend geval van lijfrente is die op een appartement in een klein gebouw in Brussel met een waarde van 200.000 à 250.000 euro. De verkoper is in de meeste gevallen een alleenstaande vrouw van 70 tot 80 jaar.

In theorie hebben de partijen de vrije keuze, maar ze moeten wel rekening houden met de eisen van de markt. Het gebeurt weleens dat een verkoper een groot bouquet wil om een lening af te lossen of een schenking te doen. Dat schrikt veel kopers af, voor wie een lijfrente synoniem is voor een beperkte inleg. Het bouquet is daardoor vaak beperkt tot ongeveer 10 procent, temeer omdat er ook kosten en registratierechten verschuldigd zijn. Die worden berekend op de totale waarde van het goed en wegen dus zwaarder dan het bouquet.

Bovendien mag noch de levensverwachting van de verkoper, noch de rente te hoog zijn. "Het basiselement van de berekeningen is altijd de leeftijd van de verkoper", zegt Jacqueline Jacobs, de specialist in lijfrente van het agentschap Viagerim. "Het gebeurt dat verkopers lang twijfelen en uiteindelijk te laat beslissen. Het resultaat is dat de rente vrij hoog oploopt en het moeilijker wordt een koper te vinden." Conclusie: op een leeftijd van 60 jaar is het te vroeg, en op 90 jaar te laat.

Binnen beperkingen

De verkoopprijs moet overeenstemmen met de economische realiteit, op straffe van een correctie door de fiscus. Elk contract is een specifiek geval, waarbij met diverse omstandigheden rekening moet worden gehouden. Een lijfrente die niet tegen een correcte prijs wordt afgesloten, kan worden geviseerd als een verdoken schenking. In het verleden gebeurde het weleens dat de rente te laag was of dat de betalingen steeds onregelmatiger werden, in overleg tussen een tante en haar neef bijvoorbeeld. "Met mogelijk dramatische gevolgen: als de tante onder voorlopig bewind werd geplaatst, zou de bewindvoerder de verkoop waarschijnlijk annuleren", waarschuwt Gaëtan Bleeckx, een notaris in Brussel. De neef zou zo alle betaalde sommen kunnen verliezen.

Wat gebeurt er als de verkoper zijn woning verruilt voor een rusthuis? Hij kan het goed verhuren of afzien van de bewoning in ruil voor een vergoeding. "Het verzaken aan het vruchtgebruik wordt vergoed door een geldsom of door een nieuwe rente, ditmaal voor het leven", legt Daniel Domb uit. "Dat kan op voorhand zijn afgesproken, of op het moment zelf worden bepaald." Het is verstandig voor een lijfrente een beroep te doen op een professional die vertrouwd is met de techniek.

Noodzakelijke voorzorgen

"De verkoop op lijfrente legt waarborgen en een grote waakzaamheid voor de betaling van de rente op"

Een van de essentiële kenmerken van een lijfrente is dat ze onroerende goederen roerend maakt. Wat roerend is, kan worden uitgegeven. Dat maakt het mogelijk kinderen zonder al te veel problemen te onterven, ook al zijn er weinig transacties waarbij dat het overduidelijke motief is, zeggen professionals. "Het gebeurt geregeld dat we een omgekeerde situatie zien", zegt Nathalie Schryvers. "De verkoop van een woning op lijfrente biedt dan een bescherming tegen kinderen die de hand willen leggen op de woning, nadat ze hun ouders onder een voorlopig bewind hebben geplaatst."

"De verkoop op lijfrente legt waarborgen en een grote waakzaamheid voor de betaling van de rente op", onderstreept notaris Bleeckx. De akte zal dus een ontbindende voorwaarde bevatten die het mogelijk maakt de verkoop te annuleren, als de koper gedurende een of twee maanden - of ondanks een herinnering - de rente niet voldoet. "Twee voorzorgsmaatregelen zijn meer waard dan één", benadrukt Nathalie Schryvers. Ze voegt aan de verkoopakte een beding toe waardoor de verkoper het recht heeft in zo'n situatie zowel het bouquet als de gestorte premies te houden als schadevergoeding.

Een laatste financiële bijzonderheid: de commissie die de vastgoedmakelaar aanrekent voor een verkoop op lijfrente bedraagt 5 procent in plaats van de gangbare 3 procent bij een klassieke verkoop. Dat hogere tarief wordt gerechtvaardigd door het feit dat de makelaar het dossier gedurende vele jaren moet opvolgen, zegt Jacqueline Jacobs. "Een cliënt kan tien jaar na de verkoop op een probleem stuiten over de betaling van de rente of het onderhoud van het goed. Hij zal ons dan waarschuwen en wij zullen hem helpen daarop te reageren."