"Er is een groot verschil tussen een perceel bouwgrond met een gebouw in opbouw en een zonder", zegt notaris Bart Van Opstal, de woordvoerder van de Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat. Hij doelt op de gronden die bouwfirma's bezitten. Ze verkopen die enkel als de koper aan de firma meteen ook de opdracht geeft er een woning op te bouwen (zie kader 'Vlaanderen is niet volgebouwd'). "Je ziet tegenwoordig vooral bouwgronden met zo'n bouwverplichting. Voor die gronden geldt doorgaans de wet op de woningbouw of de wet-Breyne. Die beschermt de koper heel goed."

"Volgens de wet-Breyne moet de koper goed worden ingelicht over wat hij koopt", licht Van Opstal toe. "Hij moet een omschrijving krijgen van de materialen die worden gebruikt, welke kosten daaraan verbonden zijn en binnen welke termijn de woning af zal zijn. Het gaat zelfs zover dat de aannemer een schadevergoeding moet betalen als hij die termijnen niet respecteert. Die compensatie komt overeen met de normale huurprijs. De notaris moet ervoor zorgen dat er een bankwaarborg van 100 procent is. Daardoor heeft de koper de zekerheid dat de woning wordt gebouwd tegen de afgesproken prijs, ook als de aannemer failliet gaat."

Benoit Devos, de oprichter van grondenmakelaar.be, waarschuwt dat er uitzonderingen zijn, waardoor de aannemer niet gebonden is door de wet-Breyne. "Als de aannemer de woning enkel wind- en waterdicht maakt, maar ze niet voltooit, of als de aannemer geen voorschotten vraagt voor de voltooiing, dan is de wet-Breyne niet van toepassing." Kopers die niet onder de bescherming van die wet vallen, moeten wat meer huiswerk maken. Let op dat u niet in een van deze zes valkuilen trapt.

1. De grond is geen bouwgrond

De locatie van een bouwgrond zegt lang niet alles. Devos: "Het is niet omdat een grond in een woongebied ligt dat het noodzakelijk bouwgrond is. Veel kopers focussen op de ligging en beschouwen de rest als vanzelfsprekend." Een telefoontje naar de gemeente om de voorschriften te kennen, volstaat niet. Op de website van Ruimte Vlaanderen, een departement van de Vlaamse overheid, staat dat "mondeling verkregen stedenbouwkundige informatie" geen enkele juridische waarde heeft en dat kandidaat-kopers het beste een stedenbouwkundig attest aanvragen om de inlichtingen over een perceel schriftelijk bevestigd te zien. Zo'n attest blijft wel maar twee jaar geldig vanaf de datum van de uitreiking.

"Ik zie vaak mensen vanuit hun auto naar een bouwgrond kijken. Wel, dat snap ik dus absoluut niet."

Devos: "Ik zie vaak mensen vanuit hun auto naar een bouwgrond kijken. Wel, dat snap ik dus absoluut niet. Je moet je laarzen aantrekken, de contouren van het terrein verkennen en de inplanting van je toekomstige woning afstappen." Volgens Devos moet u voordat u een bod uitbrengt al een goed idee hebben van de woning die u er later op wilt bouwen. Hij raadt zelfs aan het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning voor de woning als een opschortende voorwaarde te laten opnemen in de verkoopovereenkomst, vooral als er geen concrete bouwvoorschriften zijn. "Een stedenbouwkundig attest is nog geen vergunning en geeft niet de zekerheid dat de koper de woning kan bouwen die hij voor ogen heeft."

Volgens notaris Van Opstal komt het tussen particulieren weinig voor dat ze de transactie uitstellen tot er een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd. "Het duurt enkele maanden om een vergunning te krijgen. De verkoper moet bereid zijn het bod met die opschortende voorwaarde te aanvaarden. Als hij een ander bod heeft zonder die voorwaarde, zal hij wellicht daarvoor kiezen. In contracten tussen professionele partijen gebeurt het wel vaker dat het verkrijgen van een vergunning een opschortende voorwaarde is."

Volgens Van Opstal is een stedenbouwkundig attest ook niet altijd nodig. "In het Vlaams Gewest moet de verkoper aan de koper alle beschikbare stedenbouwkundige informatie over een perceel verschaffen voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Als dat niet is gebeurd, kan de koper de verkoopovereenkomst nietig laten verklaren. De notaris moet altijd een stedenbouwkundig uittreksel opvragen. Dat bestaat uit een uittreksel uit het plannenregister, waarin de bestemming van de grond staat, en een uittreksel uit het vergunningenregister."

2. U kunt de woning van uw dromen niet bouwen

U moet zeker weten dat de bestemming van de grond uw bedoelingen met de grond niet in de weg staat. "Ga altijd goed na wat de voorschriften zijn", benadrukt Devos. "Mag je op dat perceel een open, een halfopen of een gesloten bebouwing optrekken? Is het daarvoor geschikt? Wat is de toegelaten hoogte van de kroonlijst? Kun je met die maximale hoogte een volwaardige eerste verdieping bouwen? Is de dakvorm vrij? Welke zijn de maximale en de minimale breedte en diepte? Het minimaal vereiste bouwvolume kan groter zijn dan wat het bouwbudget van de koper toelaat."

"Als je het bouwvolume kent, kun je nagaan hoeveel slaapkamers je kunt bouwen, en of je een enkele of een dubbele garage of een of twee badkamers kunt plannen. Zo merk ik een groeiende behoefte aan woningen met vier slaapkamers voor nieuw samengestelde gezinnen. Wil je bijvoorbeeld een handel beginnen in je garage? Dan moet je zeker weten dat je een vergunning voor die handelsruimte kunt krijgen."

"In een verkaveling is het verstandig na te gaan of de verkavelingsvergunning niet vervallen is"

Om te weten wat u met een grond kunt doen, moet u ten eerste nagaan of er een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) is en wat daarin staat. Bij afwezigheid daarvan geldt het vroegere gewestplan. Op geopunt.be kunt u de gewestplannen raadplegen. Op de website van de gemeente moet u normaal ook informatie vinden over de voorschriften. "Maar de websites van de gemeenten zijn niet altijd even gebruiksvriendelijk", weet Devos. "De stedenbouwkundige regels zijn opgebouwd uit laagjes van gewestelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoe meer je op perceelniveau komt, hoe preciezer de voorschriften zijn." Zo kunnen er extra stedenbouwkundige voorschriften zijn door een bijzonder plan van aanleg (BPA) van een gemeente, een verkavelingsvergunning, een verordening of andere regelgeving, zoals de regels voor beschermd erfgoed.

Devos: "In een verkaveling is het verstandig na te gaan of de verkavelingsvergunning niet vervallen is." Ook als dat niet het geval is, kan het gebeuren dat de voorschriften door de jaren veranderd zijn door een verkavelingswijziging.

3. De kwaliteit van de grond laat te wensen over

Het uittreksel uit het vergunningenregister is een soort logboek van een perceel. Daaruit kunt u afleiden hoe de grond, op basis van de toegekende vergunningen, in het verleden is gebruikt. "Is de grond al eens bebouwd geweest of was die altijd weiland? Was er een industriële activiteit, of zelfs een stortplaats? Is het overstromingsgevoelig gebied? Op die vragen moet de koper een antwoord hebben", vindt Devos. Hij wijst erop dat veel mensen zich niet bewust zijn van de kostprijs van het verhogen of verlagen van een grond die niet op hetzelfde niveau als de straat ligt, van het overbruggen van een gracht of het aanleggen van een lange oprit.

Een bodemattest zegt ook niet altijd evenveel. "Een blanco bodemattest betekent enkel dat OVAM geen weet heeft van grondverontreiniging", legt Devos uit. "Maar dat betekent niet dat er geen verontreiniging is. Daarom kan de kandidaat-koper een verklaring van de verkoper vragen dat hij geen weet heeft van een vervuiling op de grond. Hij kan ook een sondering van de grond laten doen. Dat kost 500 à 1000 euro, afhankelijk van het aantal boringen en de toegankelijkheid van de grond. Maar zo krijgt hij een idee van de draagkracht van de grond en de kosten van de funderingen. Ik zou dat doen als ik een bouwgrond zou kopen."

4. U verslikt zich in de kosten

Boven op de aankoopprijs van de bouwgrond komen nog 10 à 15 procent extra eenmalige kosten. Als u een lening afsluit om de aankoop te financieren, betaalt u dossierkosten aan de bank. Daar komen nog kosten bij voor de inschrijving van de hypotheek en de schatting. Daarnaast moet u de notaris betalen en belasting betalen.

Op de website notaris.be staan modules om te berekenen hoeveel aktekosten u moet betalen voor het krediet en de aankoop, afhankelijk van de regio waar de grond ligt.

5. U krijgt geen krediet

"Wij raden veiligheidshalve altijd aan het verkrijgen van een krediet op te nemen als een opschortende voorwaarde in de verkoopovereenkomst", zegt notaris Van Opstal. "Je kunt daarin zelfs beschrijven welk soort krediet, voor welk bedrag en tegen welke rentevoet je hoopt te krijgen."

Als u te snel langsgaat bij de bank, riskeert u dat uw kredietdossier verloopt voordat de deal rond is. Het kan gebeuren dat een stedenbouwkundige vergunning of een attest op zich laat wachten. Dan betaalt u twee keer dossierkosten aan uw bank. "U spreekt het beste af met uw bankier dat uw kredietdossier pas wordt ingediend op het moment dat u zeker bent dat de transactie kan doorgaan", zegt Devos.

6. U loopt fiscale voordelen mis

"De koper kan een korting tot 12.500 euro krijgen op de registratierechten"

De lening voor een bouwgrond kunt u niet aftrekken van uw personenbelasting. Als u tegelijk een lening aangaat voor het verwerven van een grond en om er een huis op te bouwen, kunt u wel aanspraak maken op de woonbonus, afhankelijk van het gewest waar het perceel is gelegen. Een voorwaarde is dat u uw domicilie binnen de twee jaar overbrengt naar die nieuwe woning.

Als u registratierechten hebt betaald voor de aankoop van een woning, kunt u die meenemen. Van Opstal: "De koper kan een korting tot 12.500 euro krijgen op de registratierechten. Hij krijgt dan vijf jaar om zijn bouwproject te realiseren en er zijn domicilie te vestigen." Als u uw eerste woning verkoopt voordat u de bouwgrond koopt, wordt die korting onmiddellijk verrekend. Als u uw eerste woning verkoopt nadat u de bouwgrond hebt gekocht, kunt u achteraf het deel van de verkooprechten terugvragen dat u te veel hebt betaald.