Belasting op tweede verblijven: de buitenlandse ki’s rammelen aan alle kanten

Vanaf dit jaar moeten Belgen met vastgoed in het buitenland het kadastraal inkomen daarvan op hun belastingbrief invullen. Dat bedrag is hun in de afgelopen maanden toegekend. Het is een handige manier gebleken om in ons land te werkelijke huuropbrengsten niet te moeten belasten.

Ons land is al meermaals door Europa op de vingers getikt voor de fiscale discriminatie van tweede verblijven die Belgen in het buitenland aanhouden. Die werden tot dit jaar op een andere manier belast dan tweede verblijven in het binnenland. De belasting voor die laatste bestaat uit het alombekende kadastraal inkomen (ki), terwijl buitenlandse tweede verblijven belast werden op hun mogelijke verhuurwaarde.

Om die ongelijkheid weg te werken heeft de Belgische fiscus dit jaar al die buitenlandse tweede verblijven een ki toegekend. De eigenaars moesten vorig jaar onder meer het adres, het jaar van aankoop, de aankoopprijs of de actuele verkoopwaarde aangeven. Op basis daarvan berekende de federale overheidsdienst (FOD) Financiën de nieuwe ki’s, die de eigenaars vanaf dit jaar op hun belastingaangifte moeten invullen. In totaal zijn net geen 200.000 dossiers afgewerkt, laat de woordvoerder van de FOD, Francis Adyns, in een schriftelijke reactie weten.

België blijft een buitenbeentje

Er is weinig transparantie over de manier waarop die nieuwe ki’s tot stand zijn gekomen. Aan de hand van de actuele verkoopwaarde of de waarde en de datum waarop iemand een goed heeft gekocht, berekende de FOD Financiën de verkoopwaarde van het pand in 1975. “Daarvoor gebruikte het een coëfficiënt, maar het is niet duidelijk hoe die bepaald is en waarom dat net de juiste zou zijn om terug te rekenen tot die waarde van het basisjaar 1975”, zegt Michel Maus, fiscaal advocaat en hoogleraar fiscaal recht aan de VUB.

Het is wel een handige manier gebleken om het probleem van de Europese veroordeling voor belastingdiscriminatie op te lossen, stelt Maus: “België heeft ervoor gekozen zijn manier van belasten via een ki te exporteren naar het buitenland, om te vermijden dat het verplicht zou zijn een belasting te heffen op de reële huurinkomsten van die verblijven in het buitenland.”

In de meeste Europese landen worden die inkomsten wel belast. Ons land is met het ki een buitenbeentje. Dat was een grote opluchting voor de eigenaars, zegt Katelijne D’Hauwers, fiscaal expert en directeur bij Verenigde Eigenaars, de belangenvereniging van vastgoedeigenaars in ons land. “Na de veroordeling door Europa vreesden we dat ons land een belasting op de werkelijke huurinkomsten zou invoeren om die discriminatie weg te werken. Onze opluchting was dan ook groot dat er een ki op buitenlandse verblijven kwam. Tot nu toe zijn al onze leden heel tevreden met het bedrag dat daarop is toegekend”, vertelt zij.

Buitenlands ki altijd hoger

Maar het lijkt erop dat met die nieuwe regeling nieuwe ongelijkheden in het leven zijn geroepen. Ten eerste zijn er gevallen waarbij twee identieke buitenlandse verblijven een verschillend ki kregen toegekend. “Het lijkt erop dat de FOD Financiën zich vooral op de aankoopwaarde heeft gericht en veel minder op andere zaken die de waarde van een pand bepalen, zoals de ligging of het verhuurpotentieel”, zegt Carl Vorsselmans van de vastgoedmakelaar Nieuwbouw in Spanje – Nieuwbouw Tenerife.

Als voorbeeld geeft hij een appartement dat eerder voor een lagere prijs is aangekocht en dat een lager ki heeft dan exact hetzelfde appartement dat op een later tijdstip voor een hogere prijs is aangekocht. “Het doet ook vragen rijzen over de herverkoop. Want als je een buitenlands goed verkoopt tegen een hogere prijs, krijgen die nieuwe eigenaars dan een hoger ki?” vraagt Vorsselmans zich af.

Francis Adyns van de FOD wijst erop dat de belastingplichtige in de eerste plaats de actuele verkoopwaarde en niet de verkoopprijs moet ingeven. “In die eerste zitten parameters zoals de ligging, het verhuurpotentieel en het bouwjaar vervat”, reageert hij. Wanneer er verschillende ki’s voor soortgelijkge panden zijn, komt dat doordat de verkoopprijs is opgegeven, voegt hij toe.

Daarnaast zijn er ook verschillen tussen de ki’s van Belgische en van buitenlandse panden. “Ik heb meermaals de proef op de som genomen, en het ki van een Belgisch pand vergeleken met dat van een goed met dezelfde verkoopwaarde gelegen in het buitenland. Het ki van het buitenlandse vastgoed is steevast hoger. Een Frans of een Spaans appartement heeft altijd een hoger ki dan een vergelijkbaar Belgisch appartement”, legt Michel Maus uit.

Eigenaars die niet akkoord zijn met dat nieuwe ki mogen daar bezwaar tegen indienen. Daar hebben ze twee maanden na ontvangst van het ki de tijd voor. “Ik raad mensen dat zeker aan als ze dat willen. Ze doen er goed aan dat zo gemotiveerd mogelijk te doen, met zo veel mogelijk referentiepunten die aantonen waarom ze er niet mee akkoord zijn”, zegt Carl Vorsselmans.

De FOD Financiën heeft bijna 6.000 bezwaren ontvangen, schrijft Francis Adyns. “Het overgrote deel daarvan zijn niet echt bezwaren, maar correcties van bijvoorbeeld fout doorgegeven cijfers. Die zijn onmiddellijk verbeterd.”

Na zo’n bezwaar lonkt echter een juridisch vacuüm, waarschuwt Michel Maus. “Als je bezwaar aantekent, kom je in een dialoog met de fiscus, met de bedoeling tot een akkoord te komen. Als dat niets oplevert, moet voor de vrederechter een schatter worden aangesteld om de zaak te beslechten, maar dat is allemaal wetgeving die geldt voor geschillen over Belgisch vastgoed. Dat is niet van toepassing voor verblijven in het buitenland. Tot nu toe is daar nog geen nieuw kader voor”, legt hij uit.

Het ki voor buitenlandse verblijven dient om de algemene belastingvoet van mensen te berekenen en zal in de meeste gevallen een minieme impact hebben op de totale verschuldigde belastingen. “In de meeste gevallen gaat het over enkele tientallen euro’s per jaar”, zegt Michel Maus.

Er is wel steeds belasting op dat vastgoed verschuldigd in de landen waar die tweede verblijven gelegen zijn. “België heeft met de meeste andere landen een verdrag waardoor dubbele belasting vermeden wordt”, stelt de fiscaal advocaat.