"Zonder die innovatieve architectuur was Equilis er nooit in geslaagd Docks voor zo veel geld te verkopen", zei David Roulin, de CEO van het architectenbureau Art & Build, in mei vorig jaar nadat hij ontdekt had dat het Canadese fonds AIMCo het Brusselse winkelcentrum voor bijna 300 miljoen euro had overgenomen. Die hoge prijs zou dus te danken zijn aan het opvallende design. "De architectuur kan inderdaad een reële invloed hebben op de waarde van een vastgoedproject", constateert Marnix Galle, de voorzitter van de projectontwikkelaar Immobel. "Architectuur geeft een eigendom karakter, uitstraling, herkenbaarheid. Bovendien kan ze een buurt verbeteren of zelfs helpen een wijk nieuw leven in te blazen."

'We moeten af van het vooroordeel dat een sterke architectuur duurder is. Dat klopt niet'

In theorie is de rekening dus gauw gemaakt: een kwalitatieve architectuur vergroot de waarde van een eigendom en maakt dat je een pand vlotter kunt verkopen. Aangezien projectontwikkelaars altijd het financiële plaatje voor ogen houden, lijkt de keuze voor 'de betere architectuur' dan vanzelfsprekend. Maar een rondrit door ons landje volstaat om vast te stellen dat die projectontwikkelaars in de praktijk meestal het ene na het andere standaardproject uit de grond stampen en maar bij uitzondering inzetten op architectuur. Blijkbaar is de rekening toch niet zo snel gemaakt.

Slechte leerling

Projectontwikkelaars hebben doorgaans weinig belangstelling voor architectuur, betreurt de architect Pierre-Maurice Wéry. "De post voor architectuur heeft lange tijd helemaal onderaan gestaan in hun Excel-tabellen", zegt de medeoprichter van het bureau Assar Architects. "Het had geen prioriteit. In de afgelopen jaren is de situatie een beetje verbeterd, maar echt florissant is ze nog niet."

De architectuur is maar een van de vele factoren die de waarde van een eigendom bepalen, naast de ligging, de energieprestaties, de technische kwaliteiten en de diversiteit van een project. "Een kwalitatieve architectuur kost nu eenmaal meer", merkt Marnix Galle op. "Dat heeft zijn weerslag op de verkoopprijs. Omdat er minder kandidaat-kopers zijn in het hogere dan in het lagere prijssegment, durven sommigen niet in te zetten op architectuur."

'Ik blijf ervan overtuigd dat de architectuur een rechtstreekse invloed heeft op de waarde van een eigendom en de snelheid waarmee je het verkoopt'

De Brusselse architect Julien De Smedt is het daar niet mee eens. Hij houdt van ambitieuze projecten die afwijken van de norm. Alleen moet hij wel naar Denemarken, Sjanghai of Parijs om zijn ideeën te kunnen uitvoeren. "Ik blijf ervan overtuigd dat de architectuur een rechtstreekse invloed heeft op de waarde van een eigendom en de snelheid waarmee je het verkoopt", stelt de oprichter en directeur van JDS Architects. "Een markant architecturaal statement creëert waarde. We hebben dat bewezen in Kopenhagen, waar ze ons project VM in een soort van niemandsland hebben neergezet. Hoewel de situatie niet zo gunstig was, waren de 226 appartementen in drie weken verkocht. De promotor realiseerde een meerwaarde van 200 procent en boekte een groot commercieel succes. Had hij een standaardproject ontwikkeld, dan had hij er veel langer over gedaan om zijn appartementen te verkopen."

JDS Architects wordt in het buitenland geroemd om zijn werk en zijn aanpak, maar vreemd genoeg heeft het bureau in Brussel niet zoveel succes. "Onze ambities reiken veel hoger dan wat de hoofdstad gewoonlijk te bieden heeft. Dat is een probleem", zegt Julien De Smedt. "Aangezien we onze ambities niet naar beneden willen bijstellen, komt er niets concreets uit de bus. We hebben in het buitenland nochtans veel succes met onze projecten. Dat bewijst dat inzetten op architectuur kan lonen. We moeten af van het vooroordeel dat een sterke architectuur duurder is. Dat klopt niet. Integendeel, wij kunnen ervoor zorgen dat projectontwikkelaars marges halen die ze nergens anders kunnen realiseren. Je moet je geld gewoon op de juiste plek investeren. En wat dat betreft, is Brussel duidelijk de slechte leerling van de Europese klas."

ANDERLECHT BIESTEBROEK "Architecten kunnen ervoor zorgen dat projectontwikkelaars marges halen die ze nergens anders kunnen realiseren."

Rendement als rem

In het residentiële segment speelt het profiel van de kandidaat-koper een doorslaggevende rol bij de architecturale keuzes van de projectontwikkelaar. De machtsovername van de investeerders oefent in dat opzicht een zekere invloed uit. "Dat type koper ziet zijn appartement als een financiële belegging", legt David Syenave uit. Hij leidt de vastgoedactiviteiten van de promotor Unibra Real Estate, die besloten heeft zich te richten op bewonersprojecten met een kwalitatieve architectuur. "Hij zal dus meer op het rendement letten. Een koper die zijn eigendom wil bewonen, zal meer oog hebben voor de afwerking, de energieprestaties en de technische aspecten."

Dat maakt dat projectontwikkelaars aan hun gewoonten vasthouden, want klassieke projecten raken relatief gemakkelijk verkocht. "Het is tegenwoordig gemakkelijker honderd appartementen te verkopen aan investeerders dan twintig appartementen aan bewoners", gaat David Syenave verder.

Dat laatste neemt ook meer tijd in beslag. Vandaar dat er minder projecten zijn die uit de band springen. David Roulin van Art & Build voegt eraan toe: "In het residentiële vastgoed in Brussel is het dramatisch hoe gelijksoortig de projecten zijn. Die vaststelling geldt ook voor de projecten van Art & Build. Het is in de eerste plaats een cultureel probleem. In Frankrijk is de cultuur van ruimtelijke ordening en architectuur zowel bij de projectontwikkelaars als bij de overheidsinstanties veel beter ontwikkeld dan hier in België. De Fransen beschouwen architectuur als iets wat waarde creëert, in België menen de meeste projectontwikkelaars dat ze zelf weten wat het beste is voor hun project. Voor het residentiële vastgoed volgen ze hun eigen regels en gewoonten. Met als gevolg dat er te weinig innovatie in het aanbod is."

'In het residentiële vastgoed in Brussel is het dramatisch hoe gelijksoortig de projecten zijn'

Unibra Real Estate heeft besloten tegen de heersende mistroostigheid in te gaan. Het ontwikkelt met Thomas & Piron een grootschalig residentieel project in Oudergem. De toren met de naam Floating Gardens (eerder Delta Tower) is ontworpen door de beroemde Japanse architect Fujimoto en is een heus waagstuk. Als alles goed gaat, zal de toren over vijf jaar een landmark zijn in het Brusselse landschap. Dat soort bouwwerken is zeldzaam. "Ik geloof oprecht dat er kopers zijn voor wie de architectuur van een gebouw een doorslaggevende factor kan zijn bij de aankoop van een eigendom", stelt David Syenave. "Bij een project zoals het onze zal de prijs 10 à 20 procent hoger liggen. Maar het feit dat het zich onderscheidt van alle andere, zal voor voldoende vraag zorgen. Dat weet ik zeker."

Kantoren

In het kantoorsegment lijkt het veel moeilijker om de rekening te doen kloppen. Dat komt omdat de huuropbrengsten in de Belgische kantoorsteden te laag zijn in vergelijking met steden als Londen, Luxemburg en Parijs. Daar zijn de huren gemakkelijk twee tot drie keer hoger en dat schept uiteraard meer financiële ruimte voor kwaliteitsarchitectuur. "Het spreekt vanzelf dat je met tophuren tussen 250 en 315 euro per vierkante meter onmogelijk een mooie architectuur kunt aanbieden", stelde onlangs Thierry Behiels, de CEO van Codic. "In Luxemburg bedragen de huurprijzen voor kantoren 600 euro per vierkante meter. Dat maakt een groot verschil. Dat kun je dan investeren in de grond en de kwaliteit van het project. De huurprijzen tonen hoever de ambities kunnen reiken."

'Het is jammer dat investeerders vooral naar het onmiddellijke rendement kijken en zich nauwelijks bekommeren om een mogelijke meerwaarde'

Pierre-Maurice Wéry van Assar voegt eraan toe: "Het is jammer dat investeerders vooral naar het onmiddellijke rendement kijken en zich nauwelijks bekommeren om een mogelijke meerwaarde. Als je weet dat kantoorgebouwen om de drie jaar van eigenaar kunnen veranderen, is het duidelijk dat er weinig rekening zal worden gehouden met het langetermijnplaatje."

Vandaar ook dat spelers als Cofinimmo, Immobel, AG Real Estate, Befimmo en Home Invest, die kantoorgebouwen neerzetten en in portefeuille houden, meestal gevoeliger zijn voor de architecturale kwaliteit van een gebouw. "Projectontwikkelaars verkopen geen project, maar een stuk papier, een rendement", gaat Pierre-Maurice Wéry verder. "Ze hebben nochtans een grotere maatschappelijke verantwoordelijkheid dan ze denken", vindt Jorden Goossenaerts, de CEO van CONIX RDBM Architects.

"Wat is de oplossing? Je moet de ontwikkelaars bewuster maken en hen overtuigen", oppert Georgios Maillis, de stadsbouwmeester van Charleroi. "Je moet hun duidelijk maken dat een kwalitatieve architectuur een meerwaarde kan bieden zonder dat het een aanslag op hun budget betekent. Ik ben ervan overtuigd dat de afwezigheid van een goed uitgekiende en weldoordachte architectuur grotere gevolgen zal hebben voor de waarde van een eigendom."

'Architecturale statements vergroten de vraag'

Antwerpen weet hoe het goede architecten moet aantrekken. In de stad vind je architecturale statements van onder meer Zaha Hadid, Neutelings Riedijk Architects en Richard Rogers. Het volgende is een bouwwerk van de beroemde Italiaanse architect Stefano Boeri, bekend van zijn Bosco Verticale in Milaan: twee residentiële torens van 110 en 76 meter die samen plaats bieden aan 900 bomen en 15.000 struiken. De Antwerpse promotor Triple Living liet de architect een van de nieuwe gebouwen van het project Nieuw Zuid ontwerpen. De naam is al bekend: Palazzo Verde. Het wordt een symbiose van architectuur en natuur, met drie daktuinen. Het complex zal 86 bomen, 1000 struiken en 1200 planten tellen, die jaarlijks ongeveer vijf ton CO2 uit de lucht zullen halen. "Het is de bedoeling dat we in 2019 met de bouw kunnen beginnen en dat Antwerpen er een iconisch gebouw bij krijgt", preciseert Kristof Schellekens, de woordvoerder van Triple Living. "Volgens onze planning zouden de eerste bewoners zich vanaf de lente van 2022 in het Palazzo Verde kunnen installeren." Het gebouw is L-vormig en zal een vijftigtal appartementen omvatten.

Nieuw Zuid, dat zich uitstrekt over twintig hectare, moet een groene en duurzame buurt worden. Het wordt aangelegd op een oud braakliggend terrein langs de Scheldekaaien, vlak bij de ring en achter het nieuwe justitiepaleis. Het ambitieuze project van Triple Living zal een veertigtal gebouwen tellen, die telkens door andere architecten zijn ontworpen. Er staan er al twaalf, onder andere van Robbrecht en Daem architecten, Vincent Van Duysen, POLO Architects, Johannes Norlander, C.F. Møller en KCAP. Er komen bijna 2000 woningen, een hotel, handelszaken, kantoren, diensten, een park van 6 hectare en verscheidene voetgangers- en fietsvoorzieningen. Voorts worden bijna 2000 bomen geplant. "Grote architecturale ambities voegen vanzelfsprekend waarde toe aan een project", meent Kristof Schellekens. "Het zorgt ook voor een grotere aantrekkelijkheid. En het vergroot de vraag naar je woningen aanzienlijk. Ik denk niet dat je appartementen daardoor sneller zult verkopen, maar op middellange termijn zal je bij de doorverkoop van een woning een grotere meerwaarde kunnen realiseren."

'Belgische architecten zijn uitstekend'

Waarom houden projectontwikkelaars er zo weinig rekening mee dat architectuur waarde kan toevoegen aan een project? Volgens Anders Böhlke, directeur van het programma Executive Master Immobilier van de Université Saint-Louis en ICHEC Brussels Management School, werken projectontwikkelaars en architecten in verschillende werelden, die nauwelijks op elkaar aansluiten.

Wat met het argument dat men te weinig rendement haalt uit een investering in architectuur?

ANDERS BÖHLKE. "Dat is een smoesje. Het architecturale aanbod is nog altijd zeer klassiek. In sensibilisering van de projectontwikkelaars is nog veel werk aan de winkel. Ik ben ervan overtuigd dat een architect voor een meerwaarde kan zorgen. Hij kan waarde toevoegen aan de eigendom en aan de levenskwaliteit van de bewoners. Ik ben er wel niet zo'n voorstander van een beroep te doen op architecten die niet goed op de hoogte zijn van de Belgische gewoonten en gebruiken. Vooral ook omdat de Belgische architecten uitstekend zijn."

Zijn kandidaat-kopers gevoelig voor architectuur?

BÖHLKE. "Als de prijs hetzelfde is, zullen ze altijd kiezen voor een goed ontworpen woning met een kwalitatieve architectuur en niet voor een banaal project. Er moet vooral verbetering komen in het soort producten dat aangeboden wordt en in hun architecturale kwaliteit. Woningen moeten zich onderscheiden door hun uitstraling, maar vooral ook door hun constructie en energieprestaties. En ik weet zeker dat projectontwikkelaars graag gezien zullen worden als spelers die zich sterk maken voor de architectuur."