Regio's als Toscane, Umbria en Le Marche staan bekend om hun eeuwenoude geschiedenis en cultuurhistorische schatten. Met zijn erfgoed en zijn bergen, meren, zeeën, stranden, skigebieden en wijngaarden is Italië een van de meest diverse landen in Europa. "Daarom bestaat hier niet zoiets als dé huizenmarkt", stelt Ronald de Rooy, managing partner van het makelaarsbureau ItaliaCasa.
...

Regio's als Toscane, Umbria en Le Marche staan bekend om hun eeuwenoude geschiedenis en cultuurhistorische schatten. Met zijn erfgoed en zijn bergen, meren, zeeën, stranden, skigebieden en wijngaarden is Italië een van de meest diverse landen in Europa. "Daarom bestaat hier niet zoiets als dé huizenmarkt", stelt Ronald de Rooy, managing partner van het makelaarsbureau ItaliaCasa. "De tweedeverblijvenmarkt wordt weinig beïnvloed door de economische situatie van het land zelf. Vooral de vraag vanuit het buitenland is doorslaggevend, en die is de jongste jaren weer sterk gegroeid. ItaliaCasa is actief in vrijwel heel Italië en we stellen vast dat forse prijsdalingen tot het verleden behoren. Sinds de coronapandemie zien we zelfs meer vraag naar tweede verblijven, omdat nu ook Italianen een vakantiewoning in eigen land willen. Al is het voor hen niet altijd vanzelfsprekend om een hypotheek te krijgen." Volgens Ronald de Rooy is Italië niet het land van de koopjes. "Het is een plek voor mensen die de levenskwaliteit, de taal, de cultuur, de gastronomie en de historie weten te waarderen", zegt hij. "En daar betalen ze graag een meerprijs voor. Wel gelden er in sommige opkomende gebieden voorlopig nog relatief aantrekkelijke prijzen. Regio's zoals Piëmont in het noorden en Le Marche in midden-Italië zijn daar voorbeelden van. Ook Puglia in het zuiden kan sinds enkele jaren rekenen op meer en meer belangstelling." Ook Kris Mahieu is met zijn makelaarsbureau Italy House Hunting actief in heel Italië. Hij bevestigt de grote prijsverschillen, zelfs binnen dezelfde regio. "Toch is hier voor elk budget iets te vinden", meent hij. "Buitenlandse kopers kijken vooral naar de meest toeristische gebieden. Voorbeelden zijn Ligurië in het noorden en Toscane, Umbrië en Le Marche in midden-Italië. Abruzzo en Puglia liggen wat meer afgelegen in het zuiden, maar ook die regio's zitten in de lift wegens de gunstige woningprijzen." "Algemeen gesproken zijn de Italiaanse prijzen tussen 2008 en 2018 sterk gedaald. De minder toeristische streken hebben nog altijd een overaanbod van leegstaande huizen, die door prijsdalingen tot 50 procent erg gunstig geprijsd zijn. In de toeristische gebieden waren de dalingen minder uitgesproken, maar ook daar was er een jarenlange accumulatie van het aanbod. Sinds 2019 zien we een keerpunt. Zeker in de opkomende regio's trekken de prijzen aan, maar ze liggen nog altijd lager dan tien tot vijftien jaar geleden." De prijsstijgingen van de voorbije drie à vier jaar in de populaire streken zijn volgens Kris Mahieu niet enkel het gevolg van de toenemende interesse uit het buitenland. Ook hij ziet de coronacrisis als een katalysator. "Die heeft veel Italianen overtuigd om een vakantieverblijf in hun moederland te kopen", zegt hij. "Ook de subsidies voor de renovatie van vastgoed spelen mee. Ook als Belgische koper loont het dankzij die tegemoetkomingen de moeite om een opknapper te kopen en die te renoveren." Een Italiaans vakantiehuis kopen verloopt in enkele stappen. "Professionele makelaars stellen eerst een voorlopige koopovereenkomst - de preliminare - op", weet Nicolas Dewulf, die met zijn bureau Advitalia kopers juridisch begeleidt. "Daarin worden alle voorwaarden opgenomen, zoals opschortende voorwaarden en onregelmatigheden. Na aanvaarding betaalt de koper een voorschot dat tussen 10 en 20 procent van de aankoopprijs ligt. Binnen de drie maanden volgt de definitieve notarisakte." "Kopers betalen een overdrachtsbelasting van 9 procent voor de woning en 15 procent voor het bijbehorende terrein. De percentages worden niet berekend op de effectieve koopprijs, maar op de doorgaans veel lagere kadastrale waarde van het huis en de gemiddelde waarde van het soort terrein in een bepaalde zone. Het ereloon van de Italiaanse notaris bedraagt gemiddeld 1,5 procent van de aankoopsom. Daarnaast zijn er zo'n 500 euro extra kosten, zoals fiscale zegels en belastingen." De notaris controleert of de eigenaar bevoegd is om de woning te verkopen en of het pand lasten of schulden draagt. Nicolas Dewulf: "Hij checkt echter niet of de feitelijke situatie conform is met de kadastrale plattegronden, het bouwvergunningsdossier en de stedenbouwkundige voorschriften. Met zinnen als 'De verkoper verklaart...' en 'De koper aanvaardt...' schuift de notaris de verantwoordelijkheid door. De koper moet zelf eventuele bouwmisdrijven laten opsporen. Die gaan mee met de eigendom naar de nieuwe koper." Een goede begeleiding door een onafhankelijke en in Italië erkende makelaar is een must. "Die neemt een commissie van gemiddeld 3 procent, maar hij voert wel alle voorafgaande technische, administratieve en stedenbouwkundige controles uit", zegt Dewulf. "Problemen die vooraf worden ontdekt, kunnen vaak op een inventieve manier worden verholpen. Dat gebeurt meestal via een administratieve procedure waarbij de verkoper alle mistoestanden regulariseert en een sanctie betaalt." Er zijn jaarlijks terugkerende belastingen. De belangrijkste is de IMU (vergelijkbaar met onze onroerende voorheffing), die sinds 2021 is samengevoegd met de TASI (variabele gemeentetaksen). De nieuwe IMU wordt berekend op de kadastrale waarde van de woning. Elke gemeente mag een percentage tussen 0,86 en 1,14 procent bepalen. Daarnaast is er ook de TARI voor de huisvuilophaling. Hoe groter de woning, hoe meer de eigenaar betaalt. Reken op gemiddeld 500 euro per jaar aan totale gemeentebelastingen. "Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om te weten welke belastingen hij verschuldigd is, wanneer hij die dient te betalen en op welke manier dat moet gebeuren", zegt Nicolas Dewulf. "Elk jaar in juni wordt een voorschot op de IMU verwacht, en tegen het einde van het jaar moet het saldo uit eigen beweging worden gestort."