Winkelvastgoed: na de kortingen op de huur dreigen de faillissementen

De verhuurders van winkelvastgoed hebben een maand tot anderhalve maand huur kwijtgescholden om de huurders de winkelsluitingen te helpen overbruggen. “Ze hebben een compromis gesloten”, zegt onafhankelijk analist Gert De Mesure. “De korting op de huur zit al in de koersen verrekend. Het is nu vooral uitkijken voor faillissementen.”

De legendarische activistische belegger en miljardair Carl Icahn verdiende in de eerste jaarhelft 1,3 miljard dollar door te speculeren tegen shoppingcentra. Hij nam die positie tegen het winkelvastgoed in lang voor sprake was van het coronacrisis. Maar niet alles wat Icahn aanraakt, veranderd in goud. Hij verloor nog meer geld aan zijn positie in de autoverhuurder Hertz, die in mei het faillissement aanvroeg. Icahn sloeg via afgeleide producten geld uit de malaise in de modewinkels, maar de meeste beleggers delen via beleggingen in aandelen in de winst en het verlies van vastgoedverhuurders.

Icahn had zijn pijlen gericht op winkelcentra. Nu runshoppen de norm is en funshoppen is verboden in ons land, zijn de winkelcentra de gebeten hond. Temeer omdat zo veel mogelijk buitenactiviteiten worden aangeraden. Op de Brusselse beurs is slechts één speler actief in shoppingcentra: Wereldhave Belgium.

Bij de halfjaarresultaten zei de vennootschap dat de winkelcentra voor de heropening van de horeca, in de laatste weken van mei, ongeveer 75 procent en na de heropening van de horeca in juni ongeveer 90 procent van de bezoekers van vorig jaar over de vloer kreeg. Maar dat was dus voor de tweede golf zich aandiende en de nieuwe regels ter bestrijding van het coronavirus werden aangekondigd. Wereldhave Belgium had toen al overeenkomsten gesloten met 40 procent van de huurders, om 1,5 miljoen euro van de 28 miljoen euro aan huurinkomsten kwijt te schelden. Op 22 juni kondigde de vennootschap ook al een knip in het dividend aan: van 5,2 euro naar 4,5 euro.

Het ene winkelvastgoed is natuurlijk het andere niet. Hoe hebben de koersen van winkelvastgoedvennootschappen op de Brusselse beurs zich de afgelopen periode gedragen? Gemiddeld verloor het Belgische beursgenoteerde winkelvastgoed een derde van zijn beurswaarde. Dat is niet zonder reden. “Sommige verhuurders van winkelvastgoed kunnen in de problemen komen door betalingsproblemen bij hun huurders. In het slechtste geval zullen ze vastgoed moeten verkopen als de schuldgraad door afwaarderingen te veel zou oplopen”, zegt onafhankelijk analist Gert De Mesure. Het is niet het moment om een kapitaalverhoging door te voeren nu de koersen zo laag staan.

Baanwinkels

Het faillissement van Brantano-moeder FNG heeft consequenties voor de verhuurders van de gebouwen waar de schoenen- en kledingwinkels van de groep gevestigd zijn. Retail Estates is zo’n verhuurder. 28 van de om en bij 100 Brantano-winkels zitten in de portefeuille van de vastgoedvennootschap. De Brantano-winkels waren voor het gebroken boekjaar, dat eindigde op 31 maart, goed voor 3,6 procent van om en bij de 114 miljoen euro huurinkomsten.

Op 17 juli gaf Retail Estates voor het laatst een update over de sector. Retail Estates is gespecialiseerd in baanwinkels en andere winkels aan de rand van de stad. “Zoals verwacht, hebben de perifere locaties als eerste hun omzetniveau teruggevonden van de periode vóór de coronacrisis”, klonk het in een persbericht. De Belgen kochten misschien wat minder kleding en schoenen, maar ze kochten wel meer materiaal om hun woning op te knappen of in te richten. Er zitten behalve kledingwinkels ook doe-het-zelf- en interieurwinkels in de portefeuille van Retail Estates. Die kregen zelfs een boost door de nestdrang van de Belgen.

FNG was toen nog in een WCO-procedure (de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen). Er was een betalingsachterstand van 1,25 miljoen euro op dat moment. Orchestra-Prémaman Belgium – met een betalingsachterstand van 0,12 miljoen euro – had de WCO-procedure al afgesloten met een faillissement. Retail Estates liet weten dat het voor zeven winkels een nieuwe huurder moest zoeken, maar dat er gezonde belangstelling was van spelers “buiten de modesector”.

Retail Estates heeft voor de maanden april en mei kortingen op de huur toegekend aan winkeliers die de deuren gesloten moesten houden om het coronavirus buiten te houden. Het verspeelde daardoor zo’n 5,5 miljoen euro omzet. “Verhuurders van winkelvastgoed in België en internationaal hebben een compromis gesloten. Ze hebben één tot anderhalve maand huur kwijtgescholden aan winkels die tijdens de lockdown volledig moesten sluiten. Die kortingen zitten al lang in de koersen verrekend. Als er geen nieuwe lockdowns of strengere maatregelen meer komen, dan is winkelvastgoed vandaag aantrekkelijk gewaardeerd op de beurs”, legt Gert De Mesure uit.

Vaak hebben de verhuurders in ruil voor die kortingen afgesproken dat de huurders zich engageren om de panden langer te huren dan in het oorspronkelijke contract was overeengekomen en de huur in de komende maanden stipt op tijd te betalen. “Verschillende vastgoedvennootschappen gaven aan dat huurcontracten werden heronderhandeld. Ze boden bijvoorbeeld een korting in ruil voor een langere duur van huurcontracten. Dat zijn geen drama’s”, vindt De Mesure. “Er zijn nog ketens die in de problemen zitten, zoals Wibra, waar faillissementen dreigen, maar de meeste verhuurders wegen minder dan 1 procent of enkele procenten in de grote vastgoedportefeuilles.”

Winkelstraten

Een lagere huur maakt de panden in de portefeuille intrinsiek wel iets minder waard. “William Vanmoerkerke, de CEO van QRF, zegt al enkele jaren dat de huren te veel waren gestegen. In logistiek vastgoed stijgen de huurprijzen niet. Ze worden enkel geïndexeerd. Er was een gevecht voor de beste plaatsen in de drukste winkelstraten. De rendabiliteit van de grote winkelketens staat al enkele jaren onder druk van de e-commerce. Nu nog meer dan voor corona. Die grote ketens willen lagere huurprijzen onderhandelen, om hun kosten te verlagen, en zullen dat voor een stuk ook gedaan krijgen. Met lagere prijzen creëer je een nieuwe dynamiek waarbij een nieuw type ondernemer die winkelruimte zal kunnen huren.”

Vastned Retail Belgium en QRF verhuren panden in de stadskernen. Van QRF weten we voorlopig alleen dat 83 procent van de huurders, goed voor 850.000 euro huurinkomsten per maand, unilateraal een compensatie hebben gevraagd. We weten nog niet welke afspraken QRF met zijn huurders heeft gemaakt.

Vastned Retail Belgium kwam eind juli met kwartaalcijfers. Er was op dat moment met 93 huurders, waaronder bijna alle grootste huurders uit de top tien, een definitieve overeenkomst afgesloten over de huur. De huur werd voor de gesloten periode gemiddeld genomen gelijk verdeeld over de huurder en de verhuurder. “Dat komt neer op een kwijtschelding van een maand huur door Vastned Retail Belgium. De al afgesloten akkoorden vertegenwoordigen een kwijtschelding van 1,2 miljoen euro”, stond in het persbericht te lezen.

Het bedrijf verhuurt winkels op toplocaties in steden, zoals op de Meir in Antwerpen. De panden bevinden zich vooral in Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Het virus flakkert vooral in grootsteden op, wat een impact kan hebben op het shopgedrag van mensen. Bovendien moeten we sinds de verstrenging van de maatregelen eind juli weer op ons eentje winkelen en mogen we nog maar maximaal een halfuur in een winkel blijven.

Het aandeel Vastned Retail Belgium was in mei en juni gedeeltelijk hersteld van de coronaklap. Sinds de aankondiging van de strengere maatregelen op 29 juli is het weer helemaal weer naar af en schommelt het aandeel opnieuw rond zijn jaardieptepunt van maart (26 euro). Het aandeel is nog altijd maar ongeveer evenveel waard als in de zomer van 2009. Het is misschien overdreven dat beleggers het aandeel meer dan tien jaar terug in de tijd katapulteren, maar niemand weet hoe het virus zich zal gedragen en hoe de shoppers zich bijgevolg zullen opstellen.

“Het is vooral uitkijken naar faillissementen”, vindt Gert De Mesure. “Heel veel ondernemingen genieten nog steun van de overheid. Wat gebeurt er als die steun wegvalt?” Op Vlaams niveau was er eerst de hinderpremie, vervolgens de compensatiepremie en in juni werd nog een nieuwe ondersteuningspremie aangekondigd. Op federaal niveau is er vooral het systeem van tijdelijke werkloosheid dat ervoor zorgde dat bedrijven hun werknemers in dienst konden houden.

Supermarkten

De markt heeft niet altijd gelijk. Er zijn beleggers die zonder enig onderscheid de hele sector winkelvastgoed uit hun portefeuille zwieren. De Mesure merkt op dat zelfs het aandeel van Supermarket Reit, een Britse vastgoedvennootschap die enkel panden aan supermarkten verhuurt, in maart keihard onderuitging.

“Het Belgische Ascencio verhuurt 40 procent van zijn vastgoed aan voedingswinkels”, weet Gert De Mesure. “De voedingswinkels zijn altijd open gebleven. Bovendien liet Ascencio bij de jongste kwartaalupdate op 7 augustus verstaan dat het de winstuitkering aan de aandeelhouders allicht stabiel zal kunnen houden, dankzij de aankoop van enkele Franse voedingswinkels eerder dit jaar. Het zal zowat de enige winkelvastgoedverhuurder in heel Europa zijn die in dat huzarenstukje zal slagen.”

Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) zijn wettelijk verplicht grosso modo 80 procent van hun winst uit te keren. Minder winst betekent vaak dat er minder kan worden uitgekeerd, als er geen grote vetpot reserves opzij staat. “Heel veel andere bedrijven hebben hun dividend geschrapt, om voorzichtigheidshalve wat meer geld op zak te houden of op vraag van de toezichthouders. Bij de vastgoedvennootschappen weet je dat je deelt in de winst. Die dividendzekerheid is vandaag een grote troef. Ik ken heel weinig vastgoedvennootschappen die het dividend volledig hebben geschrapt. Ze hebben het dividend wel vaak verlaagd, verlaat of een interim-dividend geschrapt.”