De studiedienst van KBC heeft in een omvangrijke studie de Europese woningmarkt in kaart gebracht. Met de titel Unity in diversity, een verwijzing naar het motto van de Europese Unie, suggereren de auteurs dat de Europese woningmarkten toch wel enkele fundamenten delen. Toch bestaat er, ondanks het economische integratieproces, nog geen eengemaakte Europese woningmarkt.

'Frankrijk is voor beleggers misschien wel het minst interessante vakantieland'

"We zien wel enkele gemeenschappelijke trends, maar tegelijk zijn er nog altijd grote nationale verschillen", zegt Jan Van Hove, de hoofdeconoom van KBC. "Dat heeft te maken met de soms nog heel uiteenlopende economische prestaties van de lidstaten", vult senior economist Johan Van Gompel aan. "Maar daarnaast speelt ook dat de woningmarkten in al die landen specifieke vraag- en aanbodkenmerken hebben. Denk aan de woonfiscaliteit, de ruimtelijke ordening en de kredietverlening."

Verhoogt die verscheidenheid het risico van een buitenlandse vastgoedbelegging?

JAN VAN HOVE: "Voor kandidaat-vastgoedbeleggers kan het echt wel interessant zijn over de eigen landsgrenzen te kijken. En het is in de Europese Unie wel gemakkelijker geworden om vastgoed te verwerven in het buitenland. Maar alles begint bij goede informatie. Wie de stap wil zetten, laat zich het beste adviseren door mensen die het land en de markt kennen, en die op de hoogte zijn van de notariële verplichtingen en de fiscaliteit."

In welk land van de Europese Unie kan een vastgoedbelegger op zoek naar ondergewaardeerde activa het beste vastgoed kopen?

JOHAN VAN GOMPEL: "Ik draai de vraag eerst om: waar moet je zeker niet kopen? Dan komen in onze studie drie landen heel duidelijk naar voren: Zweden, Oostenrijk en Luxemburg. Voor Zweden komen we op basis van verschillende waarderingsmaatstaven uit op een overwaardering van 47,5 procent. Helemaal aan de andere kant staat Roemenië met een onderwaardering van 19,5 procent.

'Wie de stap wil zetten, laat zich het beste adviseren door mensen die het land en de markt kennen, en die op de hoogte zijn van de notariële verplichtingen en de fiscaliteit'

"Een belangrijke kanttekening is dat we die analyse hebben gemaakt vanuit een macro-economisch perspectief. We houden geen rekening met specifieke marktfactoren zoals de fiscaliteit. En het is een studie op landenniveau. In een land kunnen ook aanzienlijke prijsverschillen bestaan. Zo kan het dat we voor het land als geheel geen indicatie van een grote overwaardering zien, terwijl er in de grote steden, die soms heel wat vastgoedinvesteerders aantrekken, wel signalen van een oververhitting zijn. Als uit onze studie blijkt dat er geen overwaardering is in Tsjechië, kan dat dus wel het geval zijn in Praag."

Wat verklaart de grote overwaardering op de Zweedse woningmarkt?

VAN HOVE: "In Zweden speelt een combinatie van factoren, maar de belangrijkste verklaring is dat het aanbod de vraag niet heeft gevolgd."

VAN GOMPEL: "Het aantal gezinnen is in Zweden tussen 2009 en 2016 sterker gestegen dan het aantal nieuwe woongelegenheden. Dat heeft te maken met het gebrek aan elasticiteit van het aanbod op de woningmarkt. Het is niet omdat je vandaag begint te bouwen, dat er morgen al nieuwe woningen staan. Zolang de economische fundamenten gunstig blijven, hoeft het niet tot een zware crash te komen.

"Het ideale scenario voor Zweden - en dat geldt ook voor België, want wij zitten ook met een stukje overwaardering - is dat van een zachte landing. Dat kan een kleine correctie zijn, of een meer gematigde prijsontwikkeling, maar dan over een voldoende lange periode, zodat de opgebouwde overwaardering geleidelijk wordt weggewerkt."

België is een van de landen waar het aandeel van de investeringsaankopen van woningvastgoed de voorbije jaren is toegenomen. Houdt dat een risico in?

VAN HOVE: "Daar blijkt uit dat er een dualiteit ontstaat op onze woningmarkt. Met een groep die nog vlot koopt om er zelf te gaan wonen - maar ook om te verhuren, omdat ze er de middelen voor heeft - en een groep die het almaar moeilijker krijgt om vastgoed te verwerven en daardoor op de huurmarkt is aangewezen. Zolang daar een evenwicht is, is er geen probleem."

VAN GOMPEL: "Maar het is wel een fragiel evenwicht. Als de rente behoorlijk sterk zou stijgen - meer dan nu wordt verwacht - zijn die investeerders misschien niet langer geïnteresseerd in vastgoed. En dan dreigt er wel een probleem voor wie op de huurmarkt is aangewezen. Want door de hogere woningprijzen hebben die mensen geen toegang meer tot de koopmarkt."

U situeert Luxemburg ook in de gevarenzone. Bij veel vastgoedprofessionals is nochtans te horen dat Luxemburg een erg sterke markt is.

VAN HOVE: "In Luxemburg is de mismatch tussen de vraag en het aanbod nog meer uitgesproken. Maar Luxemburg is een geval apart. De stad Luxemburg weegt heel zwaar in het Groothertogdom. Er zijn enkele steden in Europa die het altijd goed zullen doen. Londen en Parijs in de eerste plaats, maar ook de stad Luxemburg."

'In Italië en Griekenland wordt woningvastgoed nog altijd goedkoper'

"Uiteraard zullen die steden ook weleens een correctie doormaken, maar op termijn trekken ze altijd opnieuw aan. Een bijkomend aandachtspunt voor Luxemburg is de beperkte ruimte. Dat zet druk op de markt. Want door de aanwezigheid van een vrij kapitaalkrachtig publiek is het wel een gewild terrein bij vastgoedspelers."

VAN GOMPEL: "In een deelstudie die we hebben gemaakt over de onder- en de overwaarderingen in de Europese hoofdsteden, scoort Luxemburg eigenlijk best wel goed" (zie kader Ondergewaardeerd Brussel).

Welke vakantielanden komen in beeld voor wie niet alleen koopt met het hart, maar er ook een mooie belegging aan wil overhouden?

VAN GOMPEL: "Ondanks het herstel van de voorbije jaren is Spaans woningvastgoed nog altijd een stukje ondergewaardeerd. Het prijsniveau ligt er nog een flink stuk onder de piek van voor de crisis. Toen was er wel overdrijving op de markt, maar dat geldt ook voor de correctie die erop volgde. Opnieuw: dat geldt voor Spanje in zijn geheel. Voor vakantiewoningen aan de Costa's kan de situatie anders zijn."

VAN HOVE: "Italië en Griekenland zijn ook interessante cases. Woningvastgoed wordt daar nog altijd goedkoper. Dat heeft deels te maken met de zwakke economie van die landen, maar ook het gebrek aan interesse voor vastgoed speelt die markten parten. In Italië staan soms hele dorpen te koop."

VAN GOMPEL: "Frankrijk is een heel ander verhaal. Vanuit een beleggersstandpunt is het misschien wel het minst interessante vakantieland. De vastgoedprijzen zijn er tijdens de crisis nauwelijks gezakt. Tegelijk zijn er toch wel signalen van een overwaardering. Een correctie is dus niet uitgesloten."

Ondergewaardeerd Brussel

In welke Europese steden is woningvastgoed overdreven duur en waar zijn er nog koopjes te doen? Omdat de klassieke waarderingsoefeningen niet toepasbaar zijn op stedelijk niveau, ontwikkelde Johan Van Gompel een alternatieve waarderingsmethode. Zijn uitgangspunt is dat prijzen in grote steden in belangrijke mate worden bepaald door de aantrekkelijkheid om er te wonen, te werken en te verblijven. Die aantrekkelijkheid is ook wat heel wat city-indexen meten. "Eerst heb ik de correlatie berekend tussen het niveau van de appartementenprijzen in de hoofdsteden en de scores in een aantal van die city-indexen. Die correlatie bleek soms verrassend hoog", legt Van Gompel uit.

De Global Destination Cities-index, die Mastercard berekent op basis van betalingsdata en uitgaven in de steden, tekende voor de hoogste correlatie (0,88). Dat lijkt erop te wijzen dat de internationale aantrekkingskracht - zowel toeristisch als professioneel - een belangrijke drijvende factor is voor de vastgoedprijzen in de hoofdsteden.

Om tot een waarderingsmaatstaf te komen vergeleek Van Gompel vervolgens de rangorde van de steden in de woningprijsranking met de samengestelde rangorde in de vijftien meest correlerende indexen. "Een duidelijk verschil tussen beide rankings kan wijzen op een over- of een onderwaardering", licht hij toe.

Rome staat helemaal bovenaan in het lijstje van steden met een overgewaardeerde vastgoedmarkt. Bratislava volgt op de tweede plaats. Ook voor Londen, de duurste Europese hoofdstad, wijst de City Valuation Indicator van KBC op een stevige overwaardering. Luxemburg is een van de steden waar het prijsniveau volledig in lijn ligt met de scores in de city-indexen. Brussel staat hoog genoteerd bij de ondergewaardeerde steden. Alleen in Vilnius en Kopenhagen is vastgoed nog meer ondergewaardeerd.