Geld zoekt geld. In het kleine wereldje van de gefortuneerden gaat het al jaren onafgebroken in stijgende lijn. De meeste rijken worden almaar rijker. Hun aantal neemt toe en hun vastgoedvermogen blijft groeien. De steden waar ze elkaar het liefst tegen het lijf lopen, zijn Hongkong, New York, Los Angeles, Toronto en Parijs. Dat blijkt uit een onderzoek van Barnes en Warburg, twee vastgoedagentschappen die zich in luxevastgoed hebben gespecialiseerd.

Voor hun rapporten analyseerden ze het gedrag van high-net-worth individuals (HNWI), die tussen 1 en 30 miljoen euro bezitten, en ultra high-net-worth individuals (UHNWI), die een vermogen van meer dan 30 miljoen euro hebben. De vastgoedagentschappen die zich in het luxesegment hebben gespecialiseerd, zijn blij met de toename van het aantal rijke mensen, want het aantal vastgoedtransacties neemt fors toe. Dat komt vooral door de stijging van het aantal HNWI's. In 2018 werden er 255.810 geteld (+13% in een jaar). Hun aantal zal tegen 2022 naar verwachting oplopen tot 360.390. Hun totale vermogen bedraagt 31.500 miljard, maar slechts 6,6 procent ervan bestaat uit onroerende activa.

"Ook België volgt die mondiale trend, al is het moeilijk te weten over hoeveel Belgen het gaat", meent Nicolas Frings, de CEO van Barnes België. "Het probleem is dat je vanaf een bepaald bedrag het mysterie van de vennootschapsstructuren moet zien te doorgronden."

Het profiel van de kopers van luxevastgoed is vrij helder. De groep bestaat voor twee derde uit ondernemers. De rest zijn erfgenamen die een tijd ondernemer zijn geweest om hun kapitaal te beleggen. "Ze hebben almaar meer aandacht voor prestigieus vastgoed", constateren ze bij Barnes. "Zo vestigen ze hun hoofdverblijfplaats in de steden die internationaal het hoogst noteren. Dat levert op termijn niet alleen een meerwaarde op, ze kunnen zo ook in contact blijven met andere ondernemers."

Doordacht beleggen

Het gedragspatroon van die ondernemers is vrij klassiek. Meestal vestigen ze zich met hun gezin in een internationale stad waar ze de uitbouw van hun onderneming kunnen combineren met een evenwichtig gezinsleven. Bij hun keuze laten ze zich hoofdzakelijk leiden door drie soorten criteria: praktische (de beste scholen en universiteiten, mobiliteit, ecologische voetafdruk), gevoelsmatige (culturele rijkdom, luxewinkels) en financiële (economisch klimaat, fiscaliteit, rentabiliteit en potentiële meerwaarde). "Nadat ze zich gevestigd hebben, stellen ze een portefeuille samen met prestigieuze tweede verblijven die voor het grootste deel bestemd zijn voor seizoenverhuur", heeft het onderzoek uitgewezen. "Ze beheren die eigendommen als een hotelpark."

LONDEN Heeft een flinke stap teruggezet in de rangschikking van de meest gewaardeerde steden ter wereld. © Getty Images

De manier waarop vastgoedprofessionals die prestigieuze klanten benaderen, is in de loop der tijden veranderd. De digitalisering van het beroep heeft het gemakkelijker gemaakt om te communiceren en informatie te verzamelen. Dat heeft de vastgoedprofessionals verplicht zich heruit te vinden. "De meeste van die klanten bezitten doorgaans verscheidene eigendommen in het buitenland en willen daarom een allesomvattende begeleiding", zegt Thibault de Saint Vincent, de voorzitter van Barnes. "Naast advies voor de aankoop van projecten in het buitenland wensen ze een brede waaier aan bijkomende vastgoeddiensten zoals een conciërgerie en advies over kunst, de samenstelling van een private wijnkelder, binnenhuisdecoratie, de aankoop van jachtdomeinen en wijngaarden, en de huur van jachten."

De populairste steden

In de laatste versie van de Barnes City Index zien we enkele verschuivingen in de rangschikking van de meest gewaardeerde steden ter wereld. Hongkong, New York, Los Angeles, Toronto en Parijs voeren voortaan de lijst aan. Londen heeft met zijn zesde plaats een flinke stap teruggezet. Dat komt door de onzekerheid rond de brexit. Het aantal transacties is in de Britse hoofdstad opnieuw met 10 procent gedaald, na een daling met 30 procent in 2017. De prijzen per vierkante meter liggen tussen 18.000 en 32.000 euro voor exclusieve eigendommen, en tussen 34.000 en 57.000 euro voor uitzonderlijke eigendommen.

In Hongkong is de vastgoedmarkt in volle groei. Vastgoedprojecten verkopen er als zoete broodjes, zelfs appartementen met zicht op zee voor 80.000 dollar per vierkante meter. "Ruimte en grote volumes zijn een grote luxe in Hongkong", merken de analisten van Barnes op. Het klassieke vastgoed is er wel iets betaalbaarder: 15.300 dollar per vierkante meter. De prijzen van luxevastgoed lopen er op tot gemiddeld 38.000 dollar per vierkante meter.

New York is zijn leiderspositie kwijt, maar dat wil niet zeggen dat de stad uit de gratie is gevallen. "Tussen 2012 en 2016 waren de prijzen zo hard gestegen, dat de prijzen gemiddeld met 8 procent gedaald zijn", preciseert Barnes. "Er blijft een grote vraag naar eigendommen van minder dan 5 miljoen dollar (4,1 miljoen euro)." Los Angeles en Toronto profiteren van de digitale industrie en de boom van de artificiële intelligentie, en trekken massaal internationale klanten aan. In beide steden is er een explosieve groei van het aantal nieuwbouwprojecten in het luxevastgoed.

Parijs is enkele plaatsen gezakt in de rangschikking, maar de markt blijft er dynamisch. De prijzen zijn er in een jaar met 8 procent gestegen. Volgens de barometer van Barnes bedraagt de gemiddelde prijs van luxueus vastgoed in Parijs 11.100 euro per vierkante meter. "De markt profiteert van het brexiteffect. In het westen van Parijs zien we veel transacties van Fransen die willen terugkeren naar Frankrijk", analyseert Barnes.

Europese hoofdstad

Onder de nieuwkomers in de top vijftig van de favoriete steden van rijke ondernemers zijn Melbourne, Tel Aviv, Porto en Bangkok. De Israëlische hoofdstad is de op acht na duurste stad ter wereld, voor Tokio en New York, en komt met stip binnen op de ranglijst. "De terugkeer van Athene (50) op de lijst van meest gewaardeerde steden zou kunnen betekenen dat de crisis in Griekenland ten einde loopt en dat er voorzichtig weer wat vertrouwen komt in het economische herstel van het land", menen de auteurs van het onderzoek.

Onder meer Dubai, Kopenhagen, Oslo, Moskou en Sao Paulo zijn uit de rangschikking verdwenen. Het Midden-Oosten blijft nog altijd in trek bij internationale klanten. De Zuid-Amerikaanse steden voelen de weerslag van de opkomst van de Oost-Europese hoofdsteden. Brussel staat niet in de top vijftig, maar wel op de zeventiende plaats in de lijst van twintig bestemmingen om in de gaten te houden, tussen Marrakech en Lugano. Barnes benadrukt vooral het statuut van Brussel als Europese hoofdstad en de aanwezigheid van internationale instellingen in de stad. De huurmarkt voor luxevastgoed bevindt zich voor 85 procent in Ukkel, Elsene, Sint-Pieters-Woluwe, Brussel-Stad, Tervuren en Sint-Genesius-Rode. De meest gewilde eigendommen zijn gerenoveerde of nieuwe woningen met grote volumes en een ouderlijke suite met een dressing. Voor eigendommen die in het centrum van de stad liggen, zijn ondergrondse parkings een troef. Het hele gebouw moet exclusiviteit uitstralen, met een verzorgde inrichting, een prestigieuze hal en een gerenommeerd adres.

Eind 2018 bedroeg de gemiddelde prijs 4300 euro per vierkante meter voor een appartement en 3700 euro per vierkante meter voor een huis. "De Belgische luxemarkt is dynamisch", meent Nicolas Frings. "Maar een bijzonder kenmerk van Belgen is dat ze discreet zijn. Ze kopen zelden een eigendom van meer dan 5 miljoen euro, omdat ze zich niet buiten hun eigen kring willen plaatsen. Ze zijn wat beschroomd."

© Getty Images/Westend61

Luxewoningen in de lift

Er zijn in België nog nooit zoveel luxewoningen verkocht als vorig jaar. Ook de verhuurmarkt doet het goed

Met 476 verkopen van meer dan 1 miljoen euro in Brussel, Knokke en Antwerpen scheert het luxesegment van de vastgoedmarkt hoge toppen. Volgens cijfers van de federale overheidsdienst Economie waren er vijf jaar geleden nog maar 350 zulke verkopen. "En dan tellen we nog niet eens de verkopen mee van boven 4,5 miljoen die via vennootschappen verlopen en waar we dus geen zicht op hebben", preciseert David Chicard, de directeur van Sotheby's Real Estate Belgium.

"Het blijft moeilijk in België een definitie op luxevastgoed te plakken. Wij spreken daarvan als de waarde van een eigendom meer dan 1 miljoen euro bedraagt. In dat segment was de markt de afgelopen maanden dynamisch." Sotheby's publiceerde onlangs een gedetailleerde analyse van die woningmarkt. De analisten hebben alle eigendommen bekeken die duurder zijn dan 1 miljoen euro en die te koop staan in Brussel, Antwerpen en Knokke-Heist. Die drie markten houdt Sotheby's in het oog. Het beschikt over een kantoor in Brussel en Antwerpen, en wil eind 2020 een derde kantoor openen in Knokke.

Groot aanbod in Brussel

Uit de analyse blijkt dat het aanbod groot is in Brussel. Er staan 899 eigendommen van meer dan 1 miljoen euro te koop. Twee derde daarvan zijn huizen. De totale potentiële waarde bedraagt 2 miljard euro, aangezien de gemiddelde prijs 2,285 miljoen euro is. "We constateren dat 80 procent van die eigendommen in vier gemeenten te vinden zijn: Ukkel, Elsene, Brussel-Stad en Sint-Pieters-Woluwe", vertelt Guillaume Botermans, de voorzitter van Sotheby's Real Estate Belgium. "Ambassades, zakelijke klanten en leden van de Europese instellingen zijn daarin sterk vertegenwoordigd. Maar de Fransen hebben plaatsgemaakt voor Belgen."

In Antwerpen telde Sotheby's 216 te koop aangeboden eigendommen, die samen een geschatte waarde van 403 miljoen euro hebben. 70 procent van de eigendommen zijn huizen. Hun gemiddelde waarde bedraagt 1,9 miljoen euro. We vinden ze in het centrum van Antwerpen, en in Schilde, Brasschaat en Kapellen. In Knokke staan 437 eigendommen van meer dan 1 miljoen euro te koop. Met een gemiddelde prijs van 1,84 miljoen komt hun totale geschatte waarde uit op 571 miljoen. 69 procent van de te koop aangeboden eigendommen zijn appartementen.

Verhuren als het moet

De studie heeft ook de huurmarkt bekeken. Over dat segment wordt gewoonlijk weinig gesproken. Ook daar was de voorbije maanden een hausse. Sotheby's heeft in juni een huis in Brussel verhuurd voor 14.000 euro per maand, maar transacties van meer dan 5000 euro zijn zeldzaam. "Bij huurprijzen van meer dan 3500 euro haken de Belgen af en houd je alleen buitenlanders over", merkt Chicard op. "In principe hebben klanten die hun eigendom willen verkopen geen belangstelling voor de huurmarkt", zegt David Chicard. "Maar als het lang duurt voor hun eigendom verkocht raakt, moeten ze er soms hun toevlucht toe nemen. Dat geldt ook voor eigendommen van Belgen die voor een tijd naar het buitenland gaan, of voor mensen die beleggen met het oog op hun oude dag."