Van pittoreske stadjes met een rijke cultuurgeschiedenis tot uitgestrekte wijngaarden, meren, stranden, heuvels en bergen: Italië heeft het allemaal. "Daarom bestaat hier niet zoiets als dé globale huizenmarkt", stelt Ronald de Rooy van ItaliaCasa, een makelaarsbureau dat in bijna het hele land actief is. "Naast de grote regionale verschillen stellen we ook nog eens een aanzienlijke variatie vast tussen de vastgoedmarkt voor tweede verblijven en die voor permanente bewoning."

"De steden hebben vooral een Italiaans cliënteel, dat overwegend gericht is op vast wonen", zegt Kris Mahieu van het makelaarsbureau Italy House Hunting. "Het platteland heeft dan weer een grotere aantrekkingskracht op buitenlanders die op zoek zijn naar een vakantieverblijf. In toeristische regio's als Toscane, Umbrië, Le Marche en Puglia is het aanbod dan ook zeer klein. Maar in heel wat minder populaire, landelijke regio's vind je nog te renoveren huizen."

"De vraag naar woningen op het platteland is groot", stelt Nicolas Dewulf, die als aankoopmakelaar met Advitalia ook kopers juridisch begeleidt. "De nood aan rust en groen blijkt groter dan ooit. Mensen hebben uit de pandemie geleerd dat een appartementje in de stad geen ideale verblijfplaats is tijdens een lockdown. Een eigen stekje met een tuin en een zwembad tussen de heuvels is dan een pak aangenamer. Zowel buitenlanders als Italianen met kapitaal uit de grotere steden zijn vragende partij."

"Het feit dat mensen hun geld minder in onrustige beurzen willen investeren, ondersteunt de Italiaanse huizenmarkt. Vooral instapklare panden, die je meteen als vakantiewoning kunt verhuren, liggen erg goed in de markt."

Prijsevolutie

De regionale verschillen laten zich ook vertalen in sterk afwijkende prijzen. "Noordelijke steden als Aosta en Venetië zijn nu eenmaal helemaal anders dan het zuidelijke Calabrië of Sardinië", zegt Nicolas Dewulf. "Anderzijds zijn de prijsevoluties in het hele land eerder gelijklopend. Sinds corona stabiliseerden de woningprijzen of daalden ze zelfs lichtjes, en die trend is algemeen waarneembaar. We evolueren overigens steeds meer van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt, waarin eigenaars minder geneigd zijn om te onderhandelen over de vraagprijs."

"Zowel op de markt voor tweede verblijven als op die voor permanente bewoning schommelden de prijzen fors het afgelopen jaar, onder invloed van de opheffing van de lockdowns en de lage rente", zegt Ronald de Rooy. "Maar de regionale prijsverschillen blijven erg groot. In de populairste gebieden moeten de prijzen niet onderdoen voor die van de meest prestigieuze regio's in Noord-Europa. Maar in de minder bekende, landelijke contreien kun je nog altijd met een bescheiden budget een huisje kopen."

"Algemeen gesproken, daalden de Italiaanse vastgoedprijzen sterk tussen 2008 en 2018", vult Kris Mahieu aan. "Tussen 2019 en 2021 kenden zowat alle populaire regio's een keerpunt, al liggen de prijzen er nog altijd lager dan tien of vijftien jaar geleden. Sinds begin 2022 werden bijna alle Italiaanse gebieden duurder, met uitzondering van Calabrië en Le Marche." De prijzen voor een afgewerkte woning variëren tussen 1.000 tot 3.500 euro per vierkante meter, geeft Mahieu nog mee.

Stijgende rente en bouwkosten

Ronald de Rooy van ItaliaCasa merkt voorlopig geen gevolgen van de opnieuw aantrekkende rente voor de Italiaanse woningmarkt. "Dat heeft wellicht te maken met het feit dat tweede verblijven vaak met eigen middelen gekocht worden", veronderstelt hij. Kris Mahieu merkt vandaag evenmin de impact van de rentestijging, al zit die er volgens hem wel aan te komen.

En wat met de bouwprijzen die wereldwijd sterk gestegen zijn? Ook die laten zich volgens Mahieu nog niet echt voelen. Ronald de Rooy stelt wel vast dat de prijzen van nog te bouwen woningen geregeld verhoogd worden, om gelijke tred te houden met de toegenomen bouwkosten. "Bovendien heeft de toenemende vraag naar tweede verblijven ook de vraag naar de diensten van de bouwondernemingen doen toenemen", zegt hij. "De onderhandelingsmarges voor nieuwbouwwoningen zijn daardoor verdwenen."

Het aankoopproces

Een Italiaans vakantiehuis kopen verloopt steeds grotendeels op dezelfde manier. De aansprakelijkheid van de betrokken notaris is zeer beperkt. Hij of zij komt nooit ter plaatse, en heeft dus geen zicht op de feitelijke situatie. Hij controleert evenmin de conformiteit met de kadastrale plattegronden, de bouwvergunningseisen en de stedenbouwkundige voorschriften. Met zinnen als 'De verkoper verklaart...' en 'De koper aanvaardt...' schuift hij zijn verantwoordelijkheden door.

"Dat is niet zonder risico", waarschuwt Nicolas Dewulf. "Zeker in het zuiden van Italië sprongen eigenaars en ambtenaars vroeger vaak creatief om met de bouwvoorschriften. Overtredingen gaan echter met de eigendom mee naar de nieuwe koper. Een diepgaande controle door een erkende makelaar is dan ook een must. Die onderzoekt de conformiteit en gaat bij vastgestelde onregelmatigheden na of en hoe ze opgelost kunnen worden, tegen welke prijs en binnen welke termijn."

"Een professionele makelaar stelt vervolgens onderhands een voorlopige koopovereenkomst op. Die moet zodanig gedetailleerd zijn dat de inhoud gelijkaardig is aan die van een notarieel compromis. Door daarin alle onzekerheden te vermelden en eventuele opschortende voorwaarden in te lassen, bouwt hij bescherming in voor de koper."

"Na aanvaarding betaalt die een voorschot dat in principe tussen 10 en 20 procent van de aankoopprijs ligt. Binnen de drie maanden volgt dan de definitieve notarisakte."

Welke kosten kunt u verwachten?

De koper betaalt 9 procent overdrachtsbelastingen bij de aankoop een vakantiewoning in Italië, en 15 procent voor het bijbehorende terrein. Die percentages worden niet berekend op de effectieve koopprijs, maar op de (doorgaans veel lagere) kadastrale waarde van het huis en de gemiddelde fiscale waarde van soortgelijke terreinen in de regio. Het ereloon van de Italiaanse notaris bedraagt gemiddeld 1 à 1,5 procent van de aankoopsom. Daarnaast moet u nog op zowat 500 euro rekenen voor extra kosten, zoals fiscale zegels en taksen.

"Eenmaal u de eigenaar bent, zijn er enkele jaarlijks terugkerende kosten", zegt Nicolas Dewulf van Advitalia. "Sinds vorig jaar zijn de onroerende voorheffing (IMU) en de gemeentebelastingen (TASI) samengevoegd in één afrekening. Het percentage wordt berekend op de kadastrale waarde van het pand, maar de gemeente mag het zelf bepalen. Het ligt doorgaans tussen 0,86 en 1,14 procent. Daarnaast zijn er ook belastingen voor de huisvuilophaling (TARI). Die zijn afhankelijk van de grootte van de woning en liggen in de meeste gevallen tussen 200 en 500 euro per jaar."

Van pittoreske stadjes met een rijke cultuurgeschiedenis tot uitgestrekte wijngaarden, meren, stranden, heuvels en bergen: Italië heeft het allemaal. "Daarom bestaat hier niet zoiets als dé globale huizenmarkt", stelt Ronald de Rooy van ItaliaCasa, een makelaarsbureau dat in bijna het hele land actief is. "Naast de grote regionale verschillen stellen we ook nog eens een aanzienlijke variatie vast tussen de vastgoedmarkt voor tweede verblijven en die voor permanente bewoning." "De steden hebben vooral een Italiaans cliënteel, dat overwegend gericht is op vast wonen", zegt Kris Mahieu van het makelaarsbureau Italy House Hunting. "Het platteland heeft dan weer een grotere aantrekkingskracht op buitenlanders die op zoek zijn naar een vakantieverblijf. In toeristische regio's als Toscane, Umbrië, Le Marche en Puglia is het aanbod dan ook zeer klein. Maar in heel wat minder populaire, landelijke regio's vind je nog te renoveren huizen." "De vraag naar woningen op het platteland is groot", stelt Nicolas Dewulf, die als aankoopmakelaar met Advitalia ook kopers juridisch begeleidt. "De nood aan rust en groen blijkt groter dan ooit. Mensen hebben uit de pandemie geleerd dat een appartementje in de stad geen ideale verblijfplaats is tijdens een lockdown. Een eigen stekje met een tuin en een zwembad tussen de heuvels is dan een pak aangenamer. Zowel buitenlanders als Italianen met kapitaal uit de grotere steden zijn vragende partij." "Het feit dat mensen hun geld minder in onrustige beurzen willen investeren, ondersteunt de Italiaanse huizenmarkt. Vooral instapklare panden, die je meteen als vakantiewoning kunt verhuren, liggen erg goed in de markt." De regionale verschillen laten zich ook vertalen in sterk afwijkende prijzen. "Noordelijke steden als Aosta en Venetië zijn nu eenmaal helemaal anders dan het zuidelijke Calabrië of Sardinië", zegt Nicolas Dewulf. "Anderzijds zijn de prijsevoluties in het hele land eerder gelijklopend. Sinds corona stabiliseerden de woningprijzen of daalden ze zelfs lichtjes, en die trend is algemeen waarneembaar. We evolueren overigens steeds meer van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt, waarin eigenaars minder geneigd zijn om te onderhandelen over de vraagprijs." "Zowel op de markt voor tweede verblijven als op die voor permanente bewoning schommelden de prijzen fors het afgelopen jaar, onder invloed van de opheffing van de lockdowns en de lage rente", zegt Ronald de Rooy. "Maar de regionale prijsverschillen blijven erg groot. In de populairste gebieden moeten de prijzen niet onderdoen voor die van de meest prestigieuze regio's in Noord-Europa. Maar in de minder bekende, landelijke contreien kun je nog altijd met een bescheiden budget een huisje kopen." "Algemeen gesproken, daalden de Italiaanse vastgoedprijzen sterk tussen 2008 en 2018", vult Kris Mahieu aan. "Tussen 2019 en 2021 kenden zowat alle populaire regio's een keerpunt, al liggen de prijzen er nog altijd lager dan tien of vijftien jaar geleden. Sinds begin 2022 werden bijna alle Italiaanse gebieden duurder, met uitzondering van Calabrië en Le Marche." De prijzen voor een afgewerkte woning variëren tussen 1.000 tot 3.500 euro per vierkante meter, geeft Mahieu nog mee. Ronald de Rooy van ItaliaCasa merkt voorlopig geen gevolgen van de opnieuw aantrekkende rente voor de Italiaanse woningmarkt. "Dat heeft wellicht te maken met het feit dat tweede verblijven vaak met eigen middelen gekocht worden", veronderstelt hij. Kris Mahieu merkt vandaag evenmin de impact van de rentestijging, al zit die er volgens hem wel aan te komen. En wat met de bouwprijzen die wereldwijd sterk gestegen zijn? Ook die laten zich volgens Mahieu nog niet echt voelen. Ronald de Rooy stelt wel vast dat de prijzen van nog te bouwen woningen geregeld verhoogd worden, om gelijke tred te houden met de toegenomen bouwkosten. "Bovendien heeft de toenemende vraag naar tweede verblijven ook de vraag naar de diensten van de bouwondernemingen doen toenemen", zegt hij. "De onderhandelingsmarges voor nieuwbouwwoningen zijn daardoor verdwenen." Een Italiaans vakantiehuis kopen verloopt steeds grotendeels op dezelfde manier. De aansprakelijkheid van de betrokken notaris is zeer beperkt. Hij of zij komt nooit ter plaatse, en heeft dus geen zicht op de feitelijke situatie. Hij controleert evenmin de conformiteit met de kadastrale plattegronden, de bouwvergunningseisen en de stedenbouwkundige voorschriften. Met zinnen als 'De verkoper verklaart...' en 'De koper aanvaardt...' schuift hij zijn verantwoordelijkheden door. "Dat is niet zonder risico", waarschuwt Nicolas Dewulf. "Zeker in het zuiden van Italië sprongen eigenaars en ambtenaars vroeger vaak creatief om met de bouwvoorschriften. Overtredingen gaan echter met de eigendom mee naar de nieuwe koper. Een diepgaande controle door een erkende makelaar is dan ook een must. Die onderzoekt de conformiteit en gaat bij vastgestelde onregelmatigheden na of en hoe ze opgelost kunnen worden, tegen welke prijs en binnen welke termijn." "Een professionele makelaar stelt vervolgens onderhands een voorlopige koopovereenkomst op. Die moet zodanig gedetailleerd zijn dat de inhoud gelijkaardig is aan die van een notarieel compromis. Door daarin alle onzekerheden te vermelden en eventuele opschortende voorwaarden in te lassen, bouwt hij bescherming in voor de koper." "Na aanvaarding betaalt die een voorschot dat in principe tussen 10 en 20 procent van de aankoopprijs ligt. Binnen de drie maanden volgt dan de definitieve notarisakte."