Specialist in studentenresidenties Xior trekt naar de beurs

De Brusselse beurs is binnenkort een gereglementeerde vastgoedvennootschap rijker. Xior is de eerste specialist in studentenresidenties die een notering aanvraagt in België. Dat is een primeur voor ons land en voor continentaal Europa.

“Ik kocht mijn eerste gebouw van mijn vroegere kotbaas”, zegt Christian Teunissen, de CEO van Xior. Het bedrijf is de eerste specialist in studentenresidenties die een beursnotering aanvraagt in België. De portefeuille bestaat uit 48 panden: 37 in België en 11 in Nederland. Er zijn al verbintenissen aangegaan om na de beursgang vier extra panden te verwerven. Xior komt dan uit op iets meer dan 2200 kamers. Teunissen: “82 procent van de portefeuille bestaat uit studentenresidenties. De overige 18 procent zijn vooral winkels en garages. Ze horen bij de studentenresidenties.”

Xior kreeg onlangs de bevestiging van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (DVB) dat studentenresidenties onder de noemer ‘woningen’ vallen. Omdat meer dan 80 procent van de portefeuille daaruit bestaat, mag Xior zich een residentiële vastgoedvennootschap noemen. Maar door de taxshift zullen beleggers daar geen plezier aan beleven. Tot nu toe betaalden de aandeelhouders van residentiële vastgoedvennootschappen een verlaagde roerende voorheffing van 15 procent op de dividenden, maar dat privilege verdwijnt vanaf januari. Bovendien stijgt het gewone tarief van de voorheffing van 25 naar 27 procent.

Veel beleggers kopen aandelen van vastgoedvennootschappen voor het dividend. Is de hogere roerende voorheffing een streep door hun rekening?

Christian Teunissen: “Nee. Die kwam niet onverwachts. Bij elke begrotingsronde kwam de verlaagde voorheffing op tafel. We streven naar een brutodividendrendement van 4,5 procent. Gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn wettelijk verplicht 80 procent van hun gecorrigeerde nettowinst uit te keren aan de aandeelhouders, behalve als hun schuldgraad boven 65 procent stijgt. Nu zal de belegger daar netto iets minder aan overhouden.”

Hoeveel schulden hebben jullie op de balans?

Teunissen: “We zullen een schuldgraad van iets minder dan 45 procent hebben, wat ons voldoende ruimte geeft om verder te groeien. Bijna alle schulden zijn ingedekt tegen renteschommelingen en onze schulden hebben een maturiteit van 3 tot 5 jaar.”

Dreigt in sommige steden geen overaanbod aan studentenkamers?

Teunissen: “We hebben een gemiddelde bezettingsgraad van 98 procent. Onze residenties bevinden zich op AAA-locaties, in het centrum van de stad. In Antwerpen zijn dat bijvoorbeeld de Leien en Klapdorp, vlak bij campussen van hogescholen of universiteiten.”

Hebt u een plan B als een universiteit of hogeschool haar campus verhuist? Kunnen de kamers tot appartementen worden omgebouwd?

Teunissen: “Bij onze investeringsbeslissingen houden we rekening met alternatieve bestemmingen, maar dat is niet het plan. De risico’s zijn geografisch gespreid, omdat we in verschillende steden actief zijn. Voorlopig beperken we ons tot België en Nederland. In elk land moet je de fiscaliteit en de regels kennen. We hebben voorlopig nog geen projecten in Wallonië, maar we hebben er wel al naar gekeken.”

Op de beurs is Home Invest Belgium de enige andere vastgoedvennootschap die een beetje bezig is met studentenresidenties. Hoe komt dat volgens u?

Teunissen: “De meeste spelers zijn actief in assistentiewoningen en bejaardentehuizen. Door de vergrijzing is dat een groeimarkt. Maar studentenresidenties zijn in België en Nederland een groeimarkt. Vroeger verhuurden vooral particulieren kamers aan studenten. Onder meer door de strengere normen inzake brandveiligheid nemen profes-sionals die taak meer en meer over. De lokale overheden moedigen dat vaak aan, omdat ze vroeger geen zicht hadden op waar de studenten zaten. Als we een leegstaand gebouw willen ontwikkelen tot studentenresidenties, is het gemeentebestuur daar vaak blij om. Overal waar we actief zijn, hebben we goede relaties met de besturen.

“Sinds 2007 en 2008 stellen studenten hun intrede op de arbeidsmarkt langer uit, ze blijven nog wat langer studeren. De studentenpopulatie blijft wereldwijd groeien. De Belgische en Nederlandse universiteitssteden trekken steeds meer internationale studenten aan door de vrij lage inschrijvingsgelden. In Groot-Brittannië torsen veel werkende mensen nog jarenlang studentenleningen mee.”

Hoeveel kamers hebt u nodig op één locatie om uit de kosten te komen?

Teunissen: “Om ons volledige plan uit te rollen, zijn minstens 200 kamers nodig. We nemen dan drie mensen vast in dienst: een contactpersoon die wij ‘de kotmadam’ noemen, een jonge commerciële medewerker die nog niet lang afgestudeerd is en die de behoeften van de studenten kent, en een klusjesman. 85 procent van de herstellingen doen we zelf. Als je voor elke lekkende kraan een extern bedrijf moet laten aanrukken, vreet dat aan je winstgevendheid. De poetsdienst kan zowel intern als extern zijn.”

Wie zit er in het kapitaal?

Teunissen: “Er zijn drie aandeelhouders. Ik heb Xior opgericht samen met Ben Van Loo. Daarna heeft financieel directeur Frederik Snauwaert zich ingekocht. Na de beursintroductie valt onze vennootschap terug tot een belang van 23 procent, maar dat stijgt achteraf weer licht door de engagementen voor projecten die al vastliggen. Er is een lock-upperiode van een jaar, waarin onze vennootschap geen aandelen mag verkopen. Voor de beursgang worden nieuwe aandelen uitgegeven en verkocht aan het publiek. Ik kan het bedrag nog niet meedelen dat we willen ophalen, maar het gaat om minder dan 100 miljoen euro, op een portefeuille met een waarde van 196 miljoen euro.”

Hebt u gekeken naar het buitenland?

Teunissen: “In continentaal Europa vind je geen beursgenoteerde vastgoedvennootschappen met een focus op studentenresidenties. In Groot-Brittannië bestaan die wel. Wij zijn naar daar geweest om te bekijken hoe andere groepen de zaken aanpakken.”

U krijgt er als beursgenoteerd bedrijf veel verplichtingen bij. Wie zit in de raad van bestuur?

Teunissen: “We worden goed begeleid. Het mag geen probleem zijn aan de verplichtingen te voldoen. In de raad van bestuur zitten Joost Uwents, CEO van de vastgoedvennootschap WDP; Wouter De Maeseneire, docent corporate finance aan Vlerick; Leen Van den Neste, de voorzitter van het directiecomité van VDK Spaarbank en Wilfried Neven, CEO van Allianz Benelux.”

ING en Degroof Petercam zijn de begeleidende banken bij de beursgang. Bij het ter perse gaan was nog niet bekend wanneer de inschrijvingsperiode zou starten en welke de prijsvork voor de aandelen is.