Rendementsgaranties bij vakantiewoningen staan onder druk in tijden van corona

Een alternatief voor een belegging in hotelkamers is een investering in vakantieparken. Het rendement voor de eigenaars bestaat ofwel uit een vast gegarandeerd rendement gedurende een beperkte periode, ofwel uit een percentage van de huuromzet van het park.

In België, Frankrijk en Duitsland zijn de vakantieparken het afgelopen jaar af en toe gesloten geweest. In Nederland was dat niet het geval. “2020 was geen slecht jaar voor onze parken”, zegt Baptiste van Outryve, de woordvoerder van Roompot Vakanties. “De Nederlandse parken waren 365 dagen open in 2020, met uitzondering van tijdelijke sluitingen in het voorjaar van 2020 in enkele regio’s. Nogal wat Belgen hebben in Nederland bij ons in een vakantiewoning geïnvesteerd. We hebben in België geen woningen die eigendom zijn van particulieren.” Ondanks de hoopvolle geluiden bij Roompot mag het niet verwonderen dat de verhuurders van cottages in vakantieparken hun investering wat minder zagen renderen in het coronajaar 2020.

De particuliere eigenaars van huisjes van Center Parcs in België, Nederland en Duitsland hebben daar niet veel van gemerkt. Center Parcs is hun huurder en de huur is netjes betaald. In Frankrijk loopt momenteel een bemiddelingsprocedure met enkele honderden particuliere eigenaren, omdat Center Parcs de huur in een aantal Franse parken tijdens de eerste lockdown had opgeschort wegens overmacht. Zo verwonderlijk is dat niet. De huur van winkels die verplicht gesloten waren, werd ook vaak volledig of gedeeltelijk kwijtgescholden.

Center Parcs behoort tot de beursgenoteerde groep Pierre & Vacances. Beleggers hebben via de verplichte rapportering van het bedrijf een goed zicht op de toestand in de parken. In het eerste kwartaal van 2021 en het laatste kwartaal van 2020 lag de omzet in de parken bijna 60 procent lager dan een jaar eerder. Het aandeel van Pierre & Vacances noteert vandaag ook ruim 60 procent onder het niveau van 21 februari 2020. De schulden van de groep verdubbelden in een jaar, terwijl er minder cash binnenkwam dan normaal. Daarom is de groep op zoek naar extra steun van de overheid en extra geld van private investeerders om die moeilijke periode te overbruggen. Roompot is niet beursgenoteerd. Er is dus nog geen zicht op de cijfers van 2020.

Gegarandeerd rendement

Bij Center Parcs kunnen particuliere investeerders kiezen uit twee formules: een vast gegarandeerd en geïndexeerd rendement van 4,5 procent, of een vast rendement van 3 procent plus een variabel rendement op basis van de totale huuromzet van het park. De huurgaranties gelden voor vijftien jaar. Er bestaat ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst met Center Parcs drie keer voor vijf jaar te verlengen, tegen dezelfde voorwaarden. Center Parcs is de enige speler die die huurgaranties biedt. Voor de corona-uitbraak hadden de eigenaars met de variabele formule wellicht betere resultaten. Nu zeker niet.

Roompot geeft doorgaans geen garanties over het rendement. “Bij de aankoop van een woning delen wij een realistische prognose van het rendement met de eigenaars”, klinkt het bij Roompot Real Estate. “Dat rendement verschilt afhankelijk van de locatie, het park, het perceel of de woning. Er is niet zomaar één rendement dat voor alle woningen op alle parken geldt, maar in het algemeen kun je stellen dat we streven naar een nettorendement van zo’n 5 procent per jaar voor de eigenaar.”

Baptiste van Outryve: “In de markt zie je weleens spelers die hogere rendementen beloven bij nieuwe projecten. Potentiële kopers vertellen ons dat zij uit een marktvergelijking hebben geleerd dat zij het gegarandeerde rendement via een hogere aankoopprijs zouden hebben betaald. Wie de kleine letters goed leest, leert snel dat die hoge rendementen ook erg beperkt in de tijd zijn. Daar doen wij niet aan mee. Gegarandeerde rendementen geven we sporadisch, bij grotere woningen die een grotere investering vergen. Wanneer we huurgaranties geven, is dat voor een periode van minimaal tien jaar.”

Aan- en verkoop

Het aanbod bij Roompot is heel divers en vooral gelegen in Nederland. “De prijzen voor een nieuwbouwwoning in ons aanbod variëren tussen 125.000 en 1,2 miljoen euro.” Bij Center Parcs Vastgoed zijn vandaag enkel woningen in Peel, in Nederlands Limburg, te koop, met instapprijzen vanaf 130.000 euro voor een gerenoveerde cottage met grond. Bij Roompot worden particuliere investeerders voor 100 procent eigenaar van de woning en in negen van de tien projecten ook eigenaar van de grond. In de andere gevallen is de grond in erfpacht. Bij Center Parcs worden de particulieren voor de volle 100 procent eigenaar, van de woning én van de grond.

In Nederland ligt de belasting op de aankoop van een bestaande woning die ouder is dan twee jaar lager dan in België. Reken op 8 procent overdrachtsbelasting plus notariskosten van om en bij 1000 euro. “Het is belangrijk het onderscheid te maken tussen een bestaande woning en een nieuwbouwwoning”, vindt Baptiste van Outryve. “De nieuwbouwwoning wordt belast tegen 21 procent btw of omzetbelasting. Die omzetbelasting kan de eigenaar onmiddellijk terugkrijgen van de Nederlandse fiscus, als hij de woning voor tien jaar verhuurt.”

In België krijgen eigenaars elk jaar het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing in de bus, op basis van het kadastraal inkomen. In Nederland wordt het eigendom van de woning belast op basis van de WOZ-waarde (waarde van onroerende zaken). Door voldoende te lenen voor de aankoop kan de koper die WOZ-waarde en dus de belasting gedeeltelijk of volledig wegwerken.

Volgens Baptiste van Outryve was 2020 een recordjaar voor de verkoop van woningen bij Roompot. “En de vraag neemt in 2021 niet af. Integendeel.” Wie een woning koopt, wil die op een bepaald moment ook weer verkopen. Verkopen kan net zoals bij traditioneel vastgoed. De eigenaar kan dat doen via een makelaar of via de vastgoedpoot van de parken. Center Parcs wenste niet mee te werken aan dit artikel.