Heeft de particuliere belegger iets te zoeken op de markt van het professionele vastgoed? Zeer zeker, klinkt het bij de vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W). "Professioneel vastgoed kan een interessant alternatief zijn voor het appartement, dat nog altijd de favoriete vastgoedbelegging van de Belg is", vindt Marc-Antoine Buysschaert, het hoofd van de afdeling Capital Markets Office bij C&W. "Residentieel vastgoed staat bekend als een veilige haven. Maar beleggers onderschatten het risico op leegstand. Een maand leegstand weegt enorm op het rendement. Bovendien zien we in het residentiële vastgoed dat de vraag en het aanbod niet altijd overeenstemmen. Projectontwikkelaars bouwen heel veel in het duurdere segment, maar de vraag komt veeleer van de onderkant van de markt."

'In het professionele vastgoed verandert de fiscaliteit soms snel, en niet altijd in de goede richting'

Zijn collega Matthias Gerits vult aan dat de stap naar de markt van het professionele vastgoed ook past in een diversificatiestrategie. "Winkels, kmo-panden en kantoorgebouwen zijn een mooie aanvulling op een portefeuille van residentieel vastgoed. Het is een vorm van risicospreiding."

Toch waarschuwen de vastgoedspecialisten ook voor risico's en overdreven verwachtingen. "De markt van het professionele vastgoed is soms zo gespecialiseerd, dat een particuliere belegger de risico's moeilijk kan inschatten", stelt Bart Vanderhoydonck, die de afdeling logistiek vastgoed van C&W leidt. "Die risico's hangen ook af van de fiscaliteit", vult Buysschaert aan. "In het professionele vastgoed verandert de fiscaliteit soms snel, en niet altijd in de goede richting. Een goede fiscale planning is een must."

Professioneel vastgoed is de voorbije jaren in prijs gestegen. De financiële instapdrempel is meestal aanzienlijk hoger dan op de residentiële markt.

Retail: locatie belangrijker dan ooit

Winkelvastgoed is het toegankelijkste segment voor de particuliere belegger. Dat komt door de relatief lage instapprijs en omdat shoppen dichter bij de particulier staat dan bijvoorbeeld logistiek. Maar het segment staat ook onder druk. "De retailmarkt staat voor uitdagingen", stelt Arnaud de Bergeyck, het hoofd van de afdeling retailinvesteringen bij C&W. "Uiteraard is er de bedreiging van de e-commerce. Een ander heikel punt is de mobiliteit. Als je een uur in de file moet staan om een stad in of uit te geraken, schrikt dat mensen af. En er is het wijzigende koopgedrag. De millennials shoppen minder, maar spenderen wel meer aan reizen, eten en drinken." Die factoren leiden er volgens De Bergeyck toe dat de omzetten onder druk staan. "Dat zet ook druk op de huurprijzen en de rendementen van het winkelvastgoed."

'Sommige ontwikkelaars richten per kantoorproject een fonds op, waarvoor ze kapitaal ophalen bij particulieren'

Toch is hij verre van defaitistisch over het binnenstedelijke winkelvastgoed. "We zien dat steden zich wapenen, aantrekkelijker worden, investeren in aangename infrastructuur en - naar het voorbeeld van sommige shoppingcentra - een totaalervaring proberen aan te bieden. Shoppen in de stad wordt een dagje uit, waar mensen het winkelen combineren met activiteiten zoals een etentje of een museumbezoek. Mechelen is een mooi voorbeeld van een stad die daarin slaagt. Voor de belegger is het belangrijk die winnende steden te detecteren. Want er zijn ook slechte voorbeelden. In Lier en Bergen is veel leegstand. Dat je een kwalitatief pand hebt, is natuurlijk ook belangrijk, maar dat valt nog te remediëren. Aan een slechte locatie kun je niets veranderen."

Een alternatief zijn baanwinkels in de periferie. "Ook daar ligt de instapdrempel relatief laag", zegt De Bergeyck. "Voor 1,5 miljoen euro kun je een goedgelegen baanwinkel kopen. De risico's en kosten zijn doorgaans wel hoger. Een baanwinkel is al gauw 1000 vierkante meter groot. Dat weegt als je bijvoorbeeld het dak moet vernieuwen. Ook de parking is een aanzienlijke kostenpost. Er staat wel een hoger rendement tegenover. Voor een baanwinkel mag je rekenen op een nettorendement van 4,85 à 6,5 procent. Voor stadswinkels spreken we voor de absolute toppanden over 3 procent en soms zelfs nog lager. In kleinere steden en op mindere locaties kan het rendement oplopen tot 5 procent."

Kmo-panden: toegankelijk en gewild

"De opmars van de e-commerce creëert een grote behoefte aan logistieke gebouwen", weet Vanderhoydonck. "Vastgoedinvesteerders springen op die kar. Maar voor de meeste particuliere beleggers is dat een onbereikbaar segment. Een logistiek gebouw is al gauw 10.000 vierkante meter groot en vergt makkelijk een investering van meerdere miljoenen." De kleine belegger heeft indirect toegang tot die markt via gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's) zoals WDP, Montea en Intervest.

'Aan een slechte locatie kun je als investeerder niets veranderen'

Voor wie toch de voorkeur geeft aan een directe vastgoedbelegging, zijn kmo-panden een optie. "Dat zijn doorgaans gebouwen van rond 500 vierkante meter", licht Vanderhoydonck toe. "De instapprijs ligt rond 750 euro per vierkante meter. Je kunt dus perfect een residentiële portefeuille diversifiëren door er een of meer kmo-panden aan toe te voegen."

Is het ook een aantrekkelijke markt? "Ja. België is een kmo-land en de start-upscene is heel levend. Er is veel vraag van eindgebruikers naar dat soort panden. Door de grote belangstelling van beleggers voor dat segment staan de rendementen wel onder druk. Afhankelijk van de ligging mag je rekenen op rendementen van 6 à 6,5 procent."

Kantoren: neem een omweg

Ook op de kantorenmarkt doet de combinatie van de grote appetijt van investeerders en het beperkte aanbod de rendementen afkalven. "De meest liquide producten op de Brusselse kantoormarkt vertegenwoordigen een investeringsvolume tussen 20 en 40 miljoen euro, bevinden zich op goede locaties en hebben verschillende huurders waardoor er een vorm van risicospreiding is", zegt Marc-Antoine Buysschaert. "Maar die producten komen zelden op de markt. We verwachten dus dat de neerwaartse druk op de rendementen aanhoudt."

Gezien de aanzienlijke investeringsvolumes, wordt die markt vooral ingepalmd door institutionele investeerders. Particulieren kunnen er indirect in investeren via GVV's zoals Befimmo, Cofinimmo en Intervest. Een andere optie is meestappen in de financiering van kantoorprojecten. Matthias Gerits: "Sommige ontwikkelaars richten per project een fonds op, waarvoor ze kapitaal ophalen bij particuliere investeerders."