Dat is echter volgens Gert De Mesure (Demes Invest) niet zomaar, zo wordt de kantorenportefeuille gelegen in de periferie van enkele grote steden als minder kwaliteitsvol beschouwd.

Tegenover dit risico staat dus wel een meer dan redelijke vergoeding, een mooie illustratie van de financiële theorie dat een hoog rendement gepaard gaat met een hoog risico of omgekeerd.

Om dat risico van die kantorenportefeuille te verminderen voor de aandeelhouder, heeft het management de voorbije twee jaar meer ingezet op logistieke panden met diverse succesvolle transacties, 100% verhuurd en met aantrekkelijke rendementen. In dat kader moet ook de naamsuitbreiding naar Intervest Offices & Warehouses gezien worden.

Dat logistiek vastgoed staat voor 42% van de portefeuile, maar is volgens De Mesure niet in staat om de dalende inkomsten uit de kantorenportefeuille te compenseren.

Die inkomsten worden dit jaar getroffen door het toestaan van een lagere huurprijs aan PwC en het vertrek van BDO in Berchem. Lagere kosten en hogere huurinkomsten uit logistiek compenseren een deel van die daling.

Gecombineerd met ongeveer identieke financiële kosten, is het uitkeerbare resultaat per aandeel in de eerste 9 maanden van 2013 gedaald van 1,31 naar 1,26 euro (-3,8%).

Voor het volledige jaar 2013 wordt een uitkeerbaar resultaat tussen 1,65 en 1,70 euro per aandeel verwacht, tegenover een cijfer van 1,75 euro in 2012.

Tot dusver had de groep een politiek van uitkering van 100% van dat uitkeerbare resultaat, maar vanaf het boekjaar 2013 zal maar 90% uitgekeerd worden (wettelijk minimum is 80%).

Het management wil immers wat winst reserveren om meer te kunnen investeren in logistieke panden. Het keuzedividend moet ook tegen die achtergrond bekeken worden.

Dat betekent dat het netto dividend zal zakken van 1,32 naar een geschatte 1,11 euro (-16%). Maar dit impliceert nog altijd een nettorendement van 6%, wat ruim meer is dan het gemiddelde van 4,3% van de Belgische vastgoedbevaks.

Als conclusie stelt De Mesure dat Intervest Offices & Warehouses inderdaad niet de meest aantrekkelijke (kantoren)portefeuille heeft, maar gelet op het beperkte risico op een toename van de leegstand in de volgende 12 maanden, biedt het huidige netto dividendrendement een meer dan voldoende risicopremie.