Intervest Offices & Warehouses: van lelijk eendje naar mooie zwaan?

Bij vastgoedspecialisten is Intervest Offices & Warehouses nooit echt populair geweest. Dit heeft volgens Gert De Mesure alles te maken met de kantoorportefeuille van deze vastgoedbevak.

Deze vertegenwoordigde eind 2011 64% van het totaal, semi-industrieel en logistiek vastgoed staat voor de overige 36%.

De Intervest-kantoren zijn voor 44% gelegen in de Brusselse periferie, voor 45% gelegen langs de E19 Brussel-Antwerpen, de overige 11% bevindt zich in Antwerpen.

Deze kantoren liggen niet echt op toplocaties en dat laat zich de laatste jaren gevoelen via een lagere bezettingsgraad (84% eind 2011).

Ook had de bevak in 2010 en 2011 af te rekenen met gevoelig hogere financiële kosten op zijn financiële schuld.

Aanzet tot betere resultaten is gegeven

Beide evoluties zijn natuurlijk niet zonder gevolgen gebleven voor de resultaten, alsook voor het dividend. Tegenover 2009 daalde het dividend over 2011 met ongeveer 20%.

In de loop van 2011 werd echter al een aanzet gegeven tot betere resultaten. Zo verrichtte de bevak een drietal interessante acquisities van semi-industriële en logistieke gebouwen, operaties die schulden gefinancierd werden. De schuldgraad liet immers nog ruimte open voor overnames.

De impact van die overnames kwam voluit tot zijn recht in de cijfers van het eerste kwartaal van 2012: de huurinkomsten stegen 17,3%, het operationele resultaat steeg zelfs 20,9%.

Die stijging hadden we min of meer ingecalculeerd, maar onverwacht was de sterke daling van de financiële kost. Die kost bedroeg gemiddeld 4,6% over 2011, maar in het eerste kwartaal van 2012 viel deze terug tot 3,7%.

Het gevolg was dat ondanks de hogere schuldenlast, de financiële kosten in het eerste kwartaal gelijk gebleven zijn! De combinatie van hoger operationeel resultaat en gelijk blijvende financiële lasten had een stijging van 34% van het uitkeerbare resultaat tot gevolg.

Opgelet, deze evolutie mogen we niet doortrekken voor het volledige jaar, want een deel van de bijdrage van die acquisities werd reeds in de loop van 2011 geboekt.

Globaal genomen gaan we uit van een stijging van 20% van het uitkeerbare resultaat dat de basis vormt voor de dividenduitkering, wat een netto dividend inhoudt van 1,50 euro. Op de huidige koers betekent dit dat het netto dividendrendement uitkomt op 7,9%.