Een gemiddeld jaarlijks rendement van 11 tot 14 procent. Dat is het rapport van de beste tien beleggingsfondsen die de voorbije tien jaar geld van Belgische klanten in beursgenoteerd vastgoed hebben geïnvesteerd. De dalende rente hielp een handje, want beursgenoteerd vastgoed wordt vaak gezien als een eerste opstapje naar de beurs voor obligatiebeleggers. Beleggers ruilden het voorbije decennium dan ook steeds vaker de krimpende coupons van obligaties in voor de royalere dividenden van vastgoedaandelen. De door vastgoedbedrijven uitgekeerde dividenden zijn goed voor een relatief groot deel van de jaarlijkse prestaties van de fondsen.

Twee vastgoedfondsen van de vermogensbeheerder Janus Henderson staan bovenaan op de ranglijst, zowel op een termijn van vijf als tien jaar. Janus Henderson Global Property Equities scoort bovendien ook nog eens het beste van alle fondsen in onze selectie sinds Nieuwjaar. Het fonds van Janus dat wereldwijd in vastgoed investeert, won al meer dan 16 procent in 2019.

Vijf sterren

Het Europese fonds Janus Pan European Property Equities blijft dit jaar een klein beetje meer achterop en valt net buiten de top vijf, maar het is wel het beste fonds op vijf en tien jaar. Janus Pan European Property is ook het enige vastgoedfonds dat van de dataleverancier Morningstar vijf sterren, of de best mogelijke beoordeling, krijgt.

De twee fondsen van Janus Henderson worden beheerd door Guy Barnard, die een beroep kan doen op een wereldwijd team. "De angst voor de stijgende rente is weer weggeëbd", zegt Guy Barnard. "We zien daardoor geld terugkomen naar onze fondsen." Het komt de beheerder goed uit dat hij van de klanten vers geld krijgt om te investeren, want hij vindt de Europese vastgoedsector aantrekkelijk gewaardeerd. Hij verwacht dat de rente nog een tijd laag blijft, wat gunstig is voor de sector.

Voor Guy Barnard moet vastgoed deel uitmaken van een evenwichtige portefeuille, omdat het de risico's helpt te spreiden. De vastgoedsector vertoont weinig correlatie met de technologiesector, wat zeker een troef is in de huidige context. "Vastgoedaandelen hebben ook de neiging veerkrachtiger dan andere aandelen te zijn in periodes van stress op de financiële markten. In februari 2018 tikten de meeste vastgoedaandelen hun laagste koers aan, om daarna de rest van het jaar licht te stijgen."

Het wereldwijde universum van vastgoedaandelen omvat ongeveer 600 bedrijven, waarvan er ongeveer 50 in de fondsen van Janus Henderson zitten. Met die selectie wil de beheerder een goede risicospreiding waarborgen. "We letten op de kwaliteit van de vastgoedvennootschappen, omdat een economische vertraging de spelers met een meer gespannen financiële situatie zal benadelen."

Commercieel en logistiek

De e-commerce heeft nog altijd een impact op het commerciële én het logistieke vastgoed. "In veel buurten wordt de leegstand in winkels groter, wat de opbrengsten onder druk zet." Guy Barnard wijst er echter op dat de verhuurders van commercieel vastgoed minder schulden hebben dan in 2008. Sinds 2011 is het gewicht van commercieel vastgoed in zijn fondsen gedaald van 50 naar 12 procent.

Vandaag weegt logistiek vastgoed, zoals magazijnen, zwaarder in de portefeuilles. Guy Barnard heeft een boontje voor Prologic, de Amerikaanse marktleider in logistiek, en het Belgische WDP, een grote speler op Europees niveau. In totaal maakt het logistieke segment 20 procent uit van het beheerde vermogen, terwijl het segment slechts 10 procent van de index uitmaakt.

De fondsen van Janus Henderson zijn niet de enige die logistiek vastgoed overwegen ten opzichte van de indexen. Bij DPAM Invest Real Estate Europe bijvoorbeeld weegt logistiek vastgoed 14 procent in het beheerde vermogen.

Residentieel vastgoed

De opkomst van het residentiële vastgoed houdt verband met de vergrijzing van de westerse bevolking. Guy Barnard vindt dat voorzichtigheid geboden is, omdat mensen steeds later naar rusthuizen verhuizen, wat kan leiden tot een onevenwicht tussen de vraag en het aanbod, dat elk jaar met 3 tot 4 procent toeneemt.

Guy Barnard: "De oudste babyboomer is 73 jaar. In de Verenigde Staten gaan de mensen gemiddeld pas op hun 84ste naar een woon-zorgcentrum. Wij geven de voorkeur aan groepen, zoals Sun Communities, die woongemeenschappen ontwikkelen die populair zijn bij mensen tussen 60 en 70 jaar die met pensioen gaan."

Andere fondsbeheerders staan minder wantrouwig tegenover residentieel vastgoed. Met drie grote Duitse residentiële spelers - Vonovia, Deutsche Whonen en Leg Immobilien - in de top vijf van de grootste posities trekt DPAM Invest Real Estate duidelijk de kaart van het residentiële vastgoed.

Belgische troeven

Onder de vastgoedfondsen zijn twee producten die bijna al hun middelen richting Belgische vastgoedaandelen sturen: C+F Immo Rente van Capfi Delen Asset Management en KBC Select Immo - Belgium Plus Cap. Het fonds van Capfi Delen belegt ook in obligaties van vastgoedgroepen, terwijl het fonds van KBC enkel in aandelen en vastgoedcertificaten investeert. In vergelijking met de andere fondsen in onze steekproef vertonen die twee fondsen veel minder waardeschommelingen, met een betere weerstand in neergaande fasen, zoals in 2016 en 2017. De belangrijkste vijf posities van KBC Select Immo zijn Xior Student Housing, WDP, VGP, Aedifica en Care Property Invest.