Het is onmiskenbaar een trend op de vastgoedmarkt: de kleine investeerder die zijn spaarcentjes in een appartement investeert in ruil voor een goed rendement en, vooral, geen zorgen over de verhuur. "Sociale verhuur leent zich daar perfect toe", zegt Olivier Peters, die bij Trevi verantwoordelijk is voor het departement nieuwbouw. Het netwerk van vastgoedmakelaars biedt sinds maart 2018 een sleutel-op-de-deurformule aan waarmee particulieren een nieuw appartement kunnen kopen, gebouwd door een gerenommeerde promotor, en het meteen kunnen toevertrouwen aan een sociaal verhuurkantoor. Zo kan de koper zich zonder een vinger uit te steken verzekeren van een vast rendement (ongeveer 3% netto). "Zeven op de tien kandidaat-kopers die bij ons aankloppen voor een investeringsappartement, kiezen intussen voor die optie", stelt Olivier Peters. De resultaten zijn positief. Trevi heeft in de afgelopen twaalf maanden 120 nieuwbouwappartementen voor sociale verhuur verkocht.

De overheid is mee

Ook overheden zien heil in de formule van het privé-appartement dat sociaal verhuurd wordt. Ze zien er een mogelijkheid in om hun tekort aan sociale woningen op te vangen. De vraag zal alleen maar stijgen, terwijl overheden te weinig budget hebben voor de bouw van voldoende sociale woningen om die stijgende vraag bij te houden. Het lijkt dus voor alle partijen een win-winsituatie, zij het met een duwtje in de rug van de lage rente, die investeren interessant maakt voor particulieren.

De federale overheid biedt ook ondersteuning. Wie een nieuw appartement koopt en de verhuur ervan toevertrouwt aan een sociaal verhuurkantoor, kan sinds 1 januari 2017 rekenen op een verlaagd btw-tarief van 12 procent in plaats van 21 procent.

Let wel, wie de huurovereenkomst met het sociaal verhuurkantoor wil beëindigen voor de termijn afgelopen is, moet het btw-voordeel terugbetalen a rato van het aantal jaren van de overeenkomst die nog resten. De vrees is dat veel van deze sociaal verhuurde appartementen na die termijn opnieuw op de reguliere verhuurmarkt aangeboden worden.

Compleet pakket

Verschillende vastgoedspelers zijn al op de kar gesprongen. Enerzijds zijn er de makelaars, die hun klanten complete pakketten aanbieden, zoals Trevi. Wie een appartement koopt voor sociale verhuur, krijgt garanties: vijftien jaar lang 3 procent rendement, een verlaagd btw-tarief van 12 procent, een vrijstelling van roerende voorheffing, de verhuur wordt geregeld, de verzekering dat de eigenaar aan het einde van de rit zijn appartement in goede staat terugkrijgt, en het met een mooie meerwaarde kan verkopen. Ideaal dus voor wie wil investeren in vastgoed, maar zich niets van het beheer wil aantrekken.

Anderzijds zijn er de promotoren. Zij ontwikkelen projecten die specifiek gericht zijn op sociale verhuur. Die verschillen van een klassiek project, waarbij de investeerder naar het sociaal verhuurkantoor stapt. Ion, Matexi, Revive, Livingstones en Reos begaven zich al op dit pad. Het belangrijkste is dat het vastgoed aangepast is aan de vraag. Drieslaapkamerappartementen komen minder in aanmerking. Er is vooral vraag naar appartementen met één slaapkamer.

Baksteen en papier

Er zijn ook specifieke gevallen, zoals dat van Inclusio. De investeringsmaatschappij, die focust op sociaal vastgoed, is in 2015 opgericht door Degroof Petercam, Revive en Kois Invest. Ze heeft 75 appartementen in ontwikkeling, die ze zelf bouwt en zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Tegen 2020 moeten dat 2000 wooneenheden worden. Daarvoor wil Inclusio 400 miljoen euro investeren. Het is actief in zowel Vlaanderen, Wallonië als Brussel.

"Het sociale aspect schrikt onze investeerders niet af", zegt Xavier Mertens, de CEO van Inclusio. "Integendeel, ethisch investeren zit in de lift. We geloven in dit segment, waarin de vraag groot is. Het is niet de eenvoudigste manier om woningen te ontwikkelen, omdat we rechtstreeks concurreren met privépromotoren of ontwikkelaars die geen sociaal doel hebben en vaak veel meer dan wij kunnen bieden."

Inclusio wil in 2020 als een gereglementeerd vastgoedfonds naar de beurs trekken en vanaf dan dus ook mikken op wie liever investeert in papieren bakstenen. "Om onze aanwezigheid in Wallonië en Vlaanderen uit te breiden, zou het interessant zijn mochten de regionale overheden de vrijstelling van onroerendgoedbelasting uitbreiden naar institutionele beleggers die in sociale huisvesting investeren", geeft Mertens nog mee.

Rendement

Nu het sociaal appartement een investeringsproduct geworden is, zal de beweging die de afgelopen jaren op de markt voor gesubsidieerde woningen heeft plaatsgevonden, verder versnellen, hoopt de overheid (zie kader). Enkel een forse rentestijging lijkt roet in het eten te kunnen gooien. "Dat kan dit product inderdaad de das omdoen", betreurt Xavier Mertens van Inclusio. "De investeerders zijn gemotiveerd door het rendement. Ze realiseren zich niet altijd dat ze een duurder appartement kopen, aangezien er meer tussenpersonen zijn. Het sociale aspect is niet hun prioriteit. Als de rente stijgt, zal hun interesse verdwijnen."

De prijzen voor zo'n appartement voor sociale verhuur schommelen bij Trevi tussen 2200 en 2700 euro per vierkante meter. De koper kan dus een nettorendement tot 3,7 procent verwachten. "Om nog te zwijgen van de meerwaarde, die al tien jaar de inflatie overstijgt en gemiddeld 2,5 procent per jaar bedraagt", stelt Olivier Peters. "Die twee gecombineerd vertegenwoordigen dus een rendement van 5,5 à 6 procent per jaar." Eén ding is zeker: als het rendement niet hoger ligt dan 2,7 procent, haken de investeerders af.

"Het is waar dat een kleine belegger een hoger rendement krijgt als hij zijn eigendom verhuurt aan een conventionele huurder", zegt Peters. "Maar dan moet hij ook bereid zijn zelf de verhuring op te volgen en op te draven als hij in het weekend gebeld wordt voor een waterlek."

Het profiel van de investeerders in dit type vastgoed is gevarieerd. De enen willen vooral hun kapitaal beschermen, anderen gaan vooral voor de investering omdat ze het beheer niet zelf in handen moeten nemen. "Die laatsten willen niet het onderste uit de kan, wat het rendement betreft", verklaart Olivier Peters. "Zij zijn al tevreden met pakweg 2,8 procent netto. Het gaat vooral om mensen tussen 40 en 70 jaar, die willen genieten van het leven en hun geld beleggen."

Regionale verschillen

In Vlaanderen

- gegarandeerde huuropbrengsten voor de volledige looptijd van het huurcontract

- het vermijden van langdurige leegstand van uw woning en de bijbehorende leegstandsheffing

- enkel belasting op het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten

- gunsttarief registratierechten bij aankoop (7%) en btw-verlaging bij nieuwbouw (12% voor privé-investeringen in sociale huisvesting)

- de garantie dat u uw woning aan het einde van de overeenkomst weer in de oorspronkelijke staat terugkrijgt (rekening houdend met normale slijtage)

- als u verhuurt aan een SVK komt u in aanmerking voor een verlaagd tarief op de onroerende voorheffing van 2,54 procent in de plaats van 3,97 procent. U hebt daardoor ook voordeel bij de opcentiemen en de gemeentebelasting.

- onderhoud van de woning: een technisch team voor advies bij renovaties en opvolging kleine herstellingen

- recht op premies

In Brussel

- verlaagd btw-tarief van 12 procent voor de bouw of de aankoop van een nieuwe woning, op voorwaarde dat het goed voor minimaal vijftien jaar verhuurd wordt aan een sociaal verhuurkantoor. Het verlaagde tarief geldt ook voor renovatie voor een woning van minder dan tien jaar oud.

- gegarandeerde huurinkomsten: het sociaal verhuurkantoor stelt zich garant, zowel in het geval van leegstand als bij niet-betaling door de huurder

- sinds 1 januari 2018 is er geen onroerendgoedbelasting meer

- Brussel geeft premies en voordelige tarieven voor renovatie, energie, gevelverfraaiing, ...

- schade wordt hersteld, met uitzondering van normale slijtage en veroudering

In Wallonië

- belastingvermindering op de renovatiekosten

- Lenen tegen 0 procent rente en subsidies voor renovatie

- negatief is dat de huur niet geplafonneerd is en er geen vrijstelling is voor de roerende voorheffing