De Belgische woningmarkt begint in prima conditie aan 2019. "We beschikken nog niet over volledige cijfers voor 2018, maar naar alle waarschijnlijkheid zal het aantal transacties hoger liggen dan in 2017. En dat was al een topjaar", stelt Kristophe Thijs, de communicatiedirecteur van de vastgoedmakelaarsvereniging CIB. "Die goede verkoopcijfers hebben ons enigszins verrast. Want door de aangekondigde verlaging van de verkooprechten in Vlaanderen hadden we eigenlijk gerekend op een terugval van de activiteit. Dat dipje is er heel even geweest, in april en mei, maar na de zomer is de markt weer sterk aangetrokken."

'Voor veel vastgoedbeleggers was het huurrendement veeleer bijkomstig. In de nabije toekomst zou dat weleens kunnen omkeren.' - Steven Trypsteen, ING

Die stevige activiteit ging ook gepaard met prijsstijgingen. Vooral op de markt van de rijwoningen en de halfopen bebouwingen noteerden de makelaars een prijsklim tot 5 procent. "Daar zien we een opbod", legt Thijs uit. "Ondanks die prijsklim is het nog een vrij betaalbaar segment. Er is daardoor veel vraag naar, hoewel er een zekere krapte in het aanbod is."

Volgens Steven Trypsteen, de vastgoedmarktspecialist van ING, verkeert de Belgische woningmarkt in goede gezondheid. "We zien geen structureel overaanbod en de prijsgroei ligt in lijn met de inflatie rond 2 procent. In Brussel is er wel een sterkere prijstoename op de appartementenmarkt. De gemiddelde prijs van Brusselse appartementen is in de eerste helft van 2018 gestegen met 6,8 procent tegenover dezelfde periode vorig jaar. Dat is een versnelling, aangezien de prijzen in 2017 met slechts 2,6 procent zijn geklommen in vergelijking met 2016."

Trypsteen wijst er wel op dat de Belgische woningmarkt volgens de Nationale Bank overgewaardeerd is. Voor 2017 kwam die instelling uit op een overwaardering met 6,5 procent. "Dat valt eigenlijk mee", vindt Trypsteen. "Over een overwaardering van die grootteorde moeten we ons niet te veel zorgen maken."

De grote rentevraag

Zullen de vastgoedprijzen in hetzelfde tempo blijven stijgen in 2019? Kristophe Thijs verwacht van wel. "We zeggen al vijf jaar dat we verwachten dat de vastgoedprijzen gaan aftoppen. Eigenlijk is dat nog nooit gebeurd. Voor 2019 gaan we dat dus niet meer te luid verkondigen. We zien voorlopig weinig marktomstandigheden die de prijzen kunnen drukken. Een snelle rentestijging lijkt niet onmiddellijk in het verschiet te liggen. De krapte op de markt van de rijwoningen zal aanhouden. En de appartementisering, met kwalitatievere maar ook duurdere nieuwbouwappartementen, zal ook nog doorzetten."

Steven Trypsteen is voorzichtiger over een mogelijke prijsgroei in 2019. "Het bedrag dat gezinnen kunnen lenen voor hun woning bepaalt in grote mate de druk op de woningprijzen. Daarom is het belangrijk te kijken naar de evolutie van de gezinsinkomens. De voorbije jaren hebben de economie en de arbeidsmarkt behoorlijk goed gepresteerd, maar voor 2019 voorspellen we toch een vertraging. En dat kan dus een rem zetten op de prijsontwikkeling op de vastgoedmarkt."

In een paar jaar is het aandeel van het beleggingsvastgoed in de activa van de Belgische gezinnen met 2 procentpunt toegenomen.

Een andere remmende factor is een potentiële rentestijging. Hogere rentes drukken de ontleningscapaciteit van de gezinnen. "Ik weet dat economen die renteklim al meermaals hebben aangekondigd, maar nu zien we toch het een en ander gebeuren", vervolgt Trypsteen. "De Europese Centrale Bank (ECB) is haar beleid van quantitative easing (QE) aan het afbouwen. Het maandelijkse opkoopprogramma van obligaties is al afgezwakt van 30 miljard naar 15 miljard euro, en in januari loopt het volledig af. De langetermijnrente zou daardoor lichtjes omhoog moeten gaan."

Voor wie nog wil beleggen in woningvastgoed, knoopt Trypsteen er een belangrijk gevolg aan vast. "De sterke prijsgroei van de afgelopen jaren heeft voor mooie meerwaarden op de woningmarkt gezorgd. Voor veel vastgoedbeleggers was het huurrendement daarom veeleer bijkomstig. In de nabije toekomst zou dat weleens kunnen omkeren. Als de meerwaarde verwaarloosbaar wordt, moeten vastgoedbeleggers goed waken over het huurrendement van hun investering."

Hoger risico

Om een hoger huurrendement te halen zijn beleggers vandaag beter af op de markt van de eengezinswoningen dan op die van de appartementen, meent Kristophe Thijs. "Maar daar staat ook een hoger risico tegenover", voegt hij er meteen aan toe. "Het is een segment dat doorgaans huurders met een zwakker sociaaleconomisch profiel aantrekt. Het risico op huurachterstal en schade is er groter."

Hij adviseert de zwaardere vastgoedbeleggers hun portefeuille te diversifiëren. "Woningvastgoed is voor ons nog altijd de basis van een degelijke vastgoedportefeuille, maar vanaf een bepaalde omvang kan het interessant zijn te spreiden richting kantoren of logistiek vastgoed. En - nu spreek ik eigenlijk tegen onze winkel - dat kan evengoed via de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Garages doen het ook nog altijd goed. Voor studentenkamers en assistentiewoning manen we beleggers aan tot voorzichtigheid, omdat er op sommige locaties veel aanbod is."

In het algemeen ziet Thijs geen knipperlichten op rood staan voor de Belgische vastgoedmarkt. Een prijsval acht hij weinig waarschijnlijk. "Tenzij misschien als de economische omstandigheden drastisch zouden omslaan", zegt hij. "Maar dan delen andere activaklassen ook in de klappen."

Correctie niet uitgesloten

Marc De Ceuster, hoogleraar financiële economie aan de UAntwerpen en academisch directeur van de Master in Real Estate (MRE) van de Antwerp Management School, is er niet zo gerust op. Door het beleid van de ECB zijn beleggers massaal op zoek naar rendement. Meer rendement betekent meer risico, maar dat extra risico wordt erg karig vergoed, stelt De Ceuster vast. "Een belegging in een speculatieve Griekse overheidsobligatie levert een risicopremie van amper 1 procent op ten opzichte van een relatief veilige belegging in een Belgische overheidsobligatie."

In plaats van nog meer risico te nemen hebben veel beleggers een interessant alternatief gekozen: vastgoed. In een paar jaar is het aandeel van het beleggingsvastgoed in de activa van de Belgische gezinnen met 2 procentpunt toegenomen. "Dat de Belgische woningprijzen gestaag zijn blijven doorgroeien, speelt daarin zeker mee", weet De Ceuster. "De gemiddelde groeivoet over de laatste achttien jaar bedraagt 3,3 procent. Dat is zeker niet slecht. Zo'n mooie reeks voedt de stelling dat de woningprijzen alleen maar kunnen stijgen. En dat het risico van een vastgoedbelegging dus beperkt is."

'We zeggen al vijf jaar dat we verwachten dat de vastgoed- prijzen gaan aftoppen. Eigenlijk is dat nog nooit gebeurd.' - Kristophe Thijs, CIB

Maar dat is een misvatting, meent De Ceuster. Hij wijst op de grillige prijscurves van de woningmarkt in landen zoals Spanje, Nederland en Ierland. Hij toont ook een grafiek van de prijsevolutie van woningen langs de Amsterdamse Herengracht over een periode van 350 jaar. "Dan zie je dat die vastgoedmarkt op lange termijn enorm volatiel is", stipt De Ceuster aan. "Je zult maar de pech hebben gehad eind achttiende eeuw in vastgoed te zijn gestapt. Een andere vaststelling: over die lange periode is de waarde van vastgoed gegroeid met 0,2 procent, gecorrigeerd voor inflatie. Dat staat in schil contrast met die 3,3 procent die wij gewoon zijn."

De Ceuster concludeert dat een vastgoedbelegging wel degelijk een prijsrisico inhoudt. Dat het een aanzienlijk risico is, illustreert hij met een rekenoefening. Hij laat enkele scenario's los op een waarderingsmodel dat de waarde van vastgoed berekent als de verdiscontering van de toekomstige kasstromen. Als het nettoaanvangsrendement stijgt met 1 procentpunt, resulteert dat al snel in een waardeverlies van 30 procent en meer. "Dat heeft weinig met economie te maken", merkt hij op. "Het is een puur technisch effect waar je weinig aan kunt verhelpen."