Er zijn in 2020 voor 33,5 miljard euro hypothecaire leningen afgesloten in België. Dat is 20 procent minder dan in 2019, maar slechts 1 procent minder dan in 2018. "De daling is minder groot dan we verwacht hadden. In maart, april en mei vorig jaar lag door de lockdown alles stil, maar de tweede jaarhelft heeft een enorm herstel ingeluid", zegt Tim Spellemans, die verantwoordelijk is voor woonkredieten bij BNP Paribas Fortis. "Die herstelbeweging is in 2021 nog niet gaan liggen."
...

Er zijn in 2020 voor 33,5 miljard euro hypothecaire leningen afgesloten in België. Dat is 20 procent minder dan in 2019, maar slechts 1 procent minder dan in 2018. "De daling is minder groot dan we verwacht hadden. In maart, april en mei vorig jaar lag door de lockdown alles stil, maar de tweede jaarhelft heeft een enorm herstel ingeluid", zegt Tim Spellemans, die verantwoordelijk is voor woonkredieten bij BNP Paribas Fortis. "Die herstelbeweging is in 2021 nog niet gaan liggen." Eén op de vier woonkredieten die de marktleider verleende in 2020 diende voor de aankoop van een tweede woning. In 2018 was dat ook al zo. In 2019 had slechts één op de vijf woonkredieten betrekking op een tweede woning. "Het aangekondigde einde van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus bracht in 2019 een rush op gezinswoningen op gang", legt Spellemans uit. Vlamingen op zoek naar een gezinswoning probeerden eind 2019 nog snel een woonbonus te bemachtigen, omdat die een belastingvermindering opleverde zolang de lening loopt. De verlaging van de registratierechten bij de aankoop van de enige gezinswoning tot 6 procent in 2020, in plaats van 10 procent voor andere woningen, weegt niet op tegen het verlies van dat fiscale voordeel. BNP Paribas Fortis probeert elk jaar de trends in tweede verblijven te distilleren uit de kredieten. Het gemiddelde geleende bedrag is vorig jaar met 9 procent gestegen tot 211.500 euro. "Ongeveer 60 procent van de tweede verblijven die onze klanten vorig jaar kochten, is bestemd om te verhuren", weet Spellemans. Een jaar eerder was dat nog maar 56 procent. Vooral in de studentensteden zoals Brussel, Leuven, Antwerpen en Louvain-la-Neuve ligt het percentage van tweede verblijven bestemd voor verhuur hoog. In de kredietportefeuille van de marktleider valt ook op dat de Belgen het afgelopen jaar meer tweede verblijven in eigen land hebben gekocht dan andere jaren. "We stellen vast dat 95 procent van die tweede verblijven in België ligt. In 2019 was dat slechts 90 procent", stelt Spellemans. Hij geeft toe dat die verschuiving allicht meer te maken heeft met de reisbeperkingen van vorig jaar dan met veranderde voorkeuren. Sinds de grenzen weer open zijn, merkt de bank opnieuw meer interesse in tweede verblijven in het buitenland. BNP Paribas Fortis verstrekt enkel leningen met een hypotheek op Belgische onroerende goederen als onderpand. Klanten kunnen bijvoorbeeld een hypotheek nemen op hun gezinswoning in België om een tweede verblijf in het buitenland te financieren. Wie een woning koopt in het buitenland, kan ook een hypotheeklening vragen bij een lokale bank. Wie kapitaalkrachtig genoeg is, kan kopen zonder lening. Die twee groepen kopers zitten niet in de statistieken van de bank. Vooral de Belgische kust en de Ardennen waren vorig jaar nog meer in trek dan anders. Ongeveer 8 procent van alle aangekochte tweede verblijven in België bevond zich in 2020 aan de kust, met Knokke-Heist, Oostende en Koksijde als populairste badsteden. De Ardennen waren goed voor 3,5 procent van de Belgische tweede verblijven, waarvan de helft bestemd is voor de verhuur. Verviers, Bastenaken en Luik waren in de statistieken van BNP Paribas Fortis de hotspots. Het baart sommige waarnemers zorgen dat er meer en meer beleggers actief zijn op de vastgoedmarkt. Onder meer John Romain van Immotheker Finotheker waarschuwt dat de oudere kopers die vastgoed als belegging kopen, de twintigers en dertigers uit de markt dreigen te prijzen. "Ze hebben veel meer eigen inbreng en drijven de prijzen fors omhoog", vindt Romain. De 40-plussers, de grootste groep van kopers, hebben gemiddeld een eigen inbreng van 155.949 euro. De eigen inbreng van 30- tot 35-jarigen zakt naar gemiddeld 108.880 euro. In het klantenbestand van Immotheker Finotheker is het aandeel van jonge mensen tot 35 jaar gezakt van 61 procent in 2011 tot 41 procent nu. Het adviesbureau liet via Ivox een onderzoek uitvoeren bij 2000 Belgen, dat die trend bevestigt. In de groep van 21- tot 35-jarigen is slechts 43 procent eigenaar van een woning. Romain wijt dat onder meer aan de hogere eisen van de Nationale Bank. "Wie koopt en leent, heeft in 2020 een eigen inbreng op tafel gelegd die een derde hoger is dan het jaar voordien", stelt Romain vast. Hypotheek.winkel ziet nog een vrij stabiel percentage van jonge mensen die lenen voor een woning. CEO David Geerts maakt zich vooral zorgen dat de jongelui onvoldoende budget overhouden voor energievriendelijke verbouwingen. "Vanaf 1 juli is de opname van een energieprestatiecertificaat (EPC) in het kredietdossier verplicht. 97 procent van de Belgische woningen voldoet niet aan de langetermijndoelstellingen. Tegelijkertijd wil de Nationale Bank dat slechts een derde van de first time buyers meer dan 90 procent leent. Dat creëert een spanningsveld." De banken staan onder druk van de regelgever om de quotiteit van de leningen laag te houden. In de praktijk betekent dat een hogere rente voor wie meer dan 80 of 90 procent van de aankoopsom wil lenen. Ook leningen met lange looptijden verkopen de banken niet graag meer. Hoe langer de looptijd, hoe groter het risico op wanbetaling, is de redenering. Romain pleit ervoor dat starters gemakkelijker meer dan 90 procent van het aankoopbedrag kunnen lenen, zonder daarvoor gestraft te worden met een hogere intrestvoet. "Dat is mogelijk met een overheidswaarborg, of de overheid kan zelf startersleningen verstrekken. Bovendien moeten starters ook makkelijker leningen kunnen afsluiten met een looptijd van dertig jaar", vindt Romain. Ook het aanbod van starterswoningen moet omhoog. Daarvoor pleit Immotheker Finotheker voor een verdere verlaging van de verkooprechten voor starterswoningen en hogere verkooprechten voor een tweede woning.