Het aantal nieuwbouwappartementen dat in Brussel te koop staat, is in een jaar fors gedaald. Vooral beleggers hebben zich op de Brusselse markt gestort, met dank aan de lage rente. Doordat ook het aanbod groot was, zijn de prijzen niet gigantisch gestegen (+1,5%) in vergelijking met eind vorig jaar. In vijf jaar was er een stijging met 1,95 procent. Rekening houdend met de inflatie (1,62% in de tien eerste maanden van het jaar) kunnen we stellen dat er maar weinig beweging zit in de reële prijzen. Dat hebben we de voorbije jaren zelden gezien in Brussel.

Uiteraard verbergen de gemiddelden grote verschillen tussen de gemeenten. Dat blijkt ook uit de cijfers van het expertisebureau de Crombrugghe & Partners. In het zuiden en het centrum van Brussel kunnen de prijzen stijgen tot boven 4000 euro per vierkante meter. Het westen en het noorden zijn betaalbaarder, met prijzen tussen 2600 en 2675 euro per vierkante meter. Daar ligt ook iets meer dan 40 procent van de voorraad, wat aantoont dat de promotoren hun pionnen almaar vaker in de kanaalzone uitzetten.

De gemiddelde prijs van een nieuwbouwappartement bedraagt nu 253.500 euro voor een gemiddelde oppervlakte van 78 vierkante meter (3250 euro per vierkante meter). Enkel in Molenbeek zijn nog nieuwbouwappartementen te vinden voor minder dan 2500 euro per vierkante meter (2450 euro).

Kleiner maar duurder

De Brusselse appartementenmarkt toont een duidelijke trend naar kleiner wonen. Van de nieuwbouwappartementen die nu op de markt staan, is slechts 11 procent groter dan 120 vierkante meter en 1 procent heeft een oppervlakte van meer dan 140 vierkante meter. 40 procent van de nieuwbouwappartementen is 80 à 100 vierkante meter groot. Een klein kwart (24%) is kleiner dan 80 vierkante meter.

De meeste van die nieuwbouwappartementen (53%) hebben twee slaapkamers. Die zijn vooral in het centrum te vinden. Slechts 2 procent heeft vier of meer slaapkamers. Wie zoiets zoekt, moet in Evere, Sint-Lambrechts-Woluwe of Schaarbeek zijn.

De evolutie naar kleinere appartementen blijkt ook duidelijk uit een vergelijking van de nieuwbouwmarkt met de markt van de bestaande appartementen. Van de appartementen die nu in Etterbeek te koop staan, bijvoorbeeld, bedraagt de oppervlakte van een nieuwbouwappartement gemiddeld 83 vierkante meter. Bestaande appartementen zijn er gemiddeld 112 vierkante meter groot. In Elsene is het verschil nog groter, met oppervlakten van respectievelijk 98 en 139 vierkante meter. De recordhouders zijn Watermaal-Bosvoorde (respectievelijk 99 en 144 vierkante meter) en Sint-Pieters-Woluwe (97 en 140 vierkante meter).

In Anderlecht, Ukkel, Evere en Vorst zijn de te koop aangeboden nieuwbouwappartementen 20 tot 30 procent kleiner dan de bestaande appartementen, maar wel 20 tot 30 procent duurder.

Brussel-stad blijkt zeer begeerd en de prijzen zijn er dan ook navenant gestegen (+11,60% in een jaar). In vijf jaar was er een stijging met 5,45 procent, tot 3850 euro per vierkante meter.

Anderlecht haalt snel zijn achterstand in. De prijzen zijn er gemiddeld met 3,85 procent toegenomen in een jaar (+3,25% over vijf jaar). Evere tekent met 6,1 procent in vijf jaar voor de grootste stijging in het gewest. De gemeente is in volle opmars en je vindt er bovendien nog altijd appartementen voor een interessante prijs. De gemiddelde prijs van 3200 euro per vierkante meter ligt precies op het Brusselse gemiddelde.

In Elsene, Sint-Gillis en Etterbeek is het aantal te koop aangeboden nieuwbouwappartementen fors achteruitgegaan. De prijsstijging is daar niet navenant: +1,05 procent in vijf jaar. Het prijzenpeil was er dan ook al hoog en ligt nu op gemiddeld 4425 euro per vierkante meter.

Secundaire markt

Het expertisebureau de Crombrugghe & Partners berekende ook de prijzen van bestaande appartementen, op basis van 85.000 vastgoedadvertenties die in de afgelopen drie maanden zijn gepubliceerd op Immovlan.be. Zoals te verwachten viel, zijn de prijzen in alle Brusselse gemeenten gestegen, zowel ten opzichte van vorig jaar als over de voorbije vijf jaar. Vooral Jette (+4%) en Vorst (+3,6%) presteren goed.

Op de markt van de bestaande appartementen is Sint-Gillis goed voor de grootste prijsstijging in de voorbije vijf jaar (+5%). De referentieprijs van een standaardappartement van 80 vierkante meter bedraagt er nu 242.400 euro. Elsene is de duurste gemeente op deze markt, met een referentieprijs van 285.200 euro voor een standaardappartement van 80 vierkante meter.

Molenbeek is de best betaalbare gemeente met 157.200 euro voor 80 vierkante meter, gevolgd door Ganshoren (166.200 euro voor 80 vierkante meter).

Huurrendement

De secundaire appartementenmarkt blijkt de investeerder wel een beter huurrendement te bieden dan die van de nieuwbouwappartementen.

Het gemiddelde rendement van een nieuw standaardappartement van 98 vierkante meter bedraagt in Brussel 3,35 procent. De gemiddelde huur komt uit op 1195 euro. Uiteraard zijn ook hier grote verschillen tussen de gemeenten. De hoogste huurprijzen vinden we in Ukkel (1722 euro voor een appartement van 123 vierkante meter), Elsene (1630 euro voor 112 vierkante meter) en Etterbeek (1601 euro voor 105 vierkante meter). Voor een beter rendement moet je naar Vorst (3,95%), Schaarbeek (3,75%), Laken (3,75%), Anderlecht (3,70%), Jette (3,65%) of Molenbeek (3,65%).

Bij de bestaande appartementen biedt de huurmarkt in bijna alle Brusselse gemeenten een mogelijk rendement van bijna 4 procent. Alleen in Elsene (3,35%), Ukkel (3,45%), Sint-Pieters-Woluwe (3,45%) en Watermaal-Bosvoorde (3,50%) is het iets minder. Die vier gemeenten zijn dan ook erg in trek bij kandidaat-huurders.