Beleggen in groen: de roep van de Roemeense aarde

Roemenië is uitgegroeid tot de favoriete bestemming van investeerders in landbouw- en bosgronden. “De waarde van de Roemeense landbouwgrond, die nog relatief laag is, zal mogelijk stijgen tot niveaus zoals in West-Europa.”

Hebt u belangstelling om te investeren in landbouwgrond? Of om bossen te bezitten? Zoek dan niet langer. Roemenië werpt zich op als de belangrijkste Europese bestemming voor beleggers in landbouw- en bosgronden. Volgens de voorstanders is zo’n belegging een kans om winstgevend te diversifiëren in een sector met een mooie toekomst.

De voorbije jaren is Roemenië in trek bij buitenlandse beleggers – waaronder pensioenfondsen, bankgroepen en reuzen uit de verzekeringswereld. Zo controleert Generali 4500 hectare landbouwgrond in het westen van het land, en ook Cargill, ADM en Bunge hebben er eigendommen. Rabobank en het pensioenfonds AP hebben aangekondigd dat ze 3000 hectare kopen in samenwerking met het Deense bedrijf First Farms A/S. Onlangs heeft de Indiase familie Gupta, een van de rijkste van het land, bijna 2500 hectare Roemeense gronden gekocht. Ikea is de eigenaar van bijna 30.000 hectare bos en de familie Porsche bezit 8000 hectare Roemeense bossen.

Aantrekkelijke prijzen

Het voormalige communistische land is vooral aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders door zijn prijzen. Een hectare landbouwgrond kost er tussen 2500 en 6000 euro, tegenover gemiddeld 40.000 euro in West-Europa. Bospercelen zijn met 4000 euro per hectare in Roemenië veel goedkoper dan in België, waar de gemiddelde prijzen tussen 10.000 en 20.000 euro schommelen.

Volgens de vastgoedadviseur DTZ behoren de investeringskosten van boerderijen in Roemenië tot de laagste van Europa. Dat is te danken aan de uitzonderlijke vruchtbaarheid van de landbouwgronden. De zomers zijn lang in het land en het vriest er weinig in de lente. De chernozem, de vruchtbare zwarte aarde die typisch is voor het land, bedekt ongeveer 60 procent van het grondgebied, dat volgens het Roemeens Nationaal Instituut voor de Statistiek bijna 15 miljoen hectare landbouwgrond en 6,7 miljoen hectare bosgrond heeft. Van alle landen in de Europese Unie is Roemenië het meest afhankelijk van de landbouw. Bijna een derde van de bevolking is actief in de sector, tegenover minder dan 5 procent in België, Frankrijk en Duitsland.

Alle bosgebieden worden door de overheid beheerd volgens een plan met een looptijd van tien jaar, dat gedetailleerd de samenstelling van het bos beschrijft, volgens criteria zoals het aantal bomen, de boomsoorten en de diameters. Het legt ook maxima op voor het volume hout dat jaarlijks mag worden gekapt. “Het is een goed omkaderd systeem, dat niettemin ruimte laat voor een mooie meerwaarde”, zegt Ferdinand Terlinden, die verantwoordelijk is voor het beheer van de bosbouwoperaties voor het Luxemburgse fonds Forest Value. “We hebben bovendien gemerkt dat de beheersplannen het aantal bomen en de groeisnelheid van de bomen vaak onderschatten. Door een grondig duediligence-onderzoek te voeren is het mogelijk die onderschatting te berekenen. Soms loopt die op tot 50 procent.”

Kleine percelen

Beleggers die investeren in Roemenië moet de markt en de institutionele, juridische en historische context begrijpen. Een belangrijk aandachtspunt is de versnippering van de landbouwpercelen. Doordat gronden gelijk worden verdeeld onder de erfgenamen, bestaat het areaal uit percelen die niet groter zijn dan 10 hectare. Grote percelen zijn zeldzaam. Als investeerders grote oppervlakten willen verwerven, moeten ze samengevoegde percelen kopen of een groot aantal kleinere gronden aan elkaar sluiten. In dat laatste geval kan die procedure lang en complex zijn, aangezien ze een hele reeks van verschillende eigenaars moeten overtuigen.

Ook het gebrek aan kadastrale documentatie en de vele hiaten in de registratie van percelen zijn een probleem. “Vijftien jaar geleden heeft het land een grondregistratiesysteem opgezet om inzicht te krijgen in de scheiding en de overdracht van gronden”, zegt Razvan Popa, een vennoot van het advocatenkantoor Kinstellar, een gespecialiseerd internationaal advocatenkantoor dat aanwezig is in talrijke landen van Centraal- en Oost-Europa, waaronder Roemenië. “Maar de meeste eigendommen zijn nog niet kadastraal opgemeten en in dat register opgenomen. Het gevolg is dat het moeilijk is de precieze contouren van een perceel te bepalen, of zelfs te weten wie de eigenaar is.”

De Roemeense overheid, die zich bewust is van het probleem, heeft procedures opgestart om informatie systematisch in te voeren in het grondregister en het kadaster. Maar de weg is nog lang. Volgens Mihaela Posinca, advocaat bij Kinstellar, zijn er “slechts enkele gemeenten waar alle eigendommen kadastraal zijn gemeten. In minstens honderd andere is de inventarisatie nog altijd bezig.”

Rendabele graanschuur

De wereldbevolking telt bijna 7,5 miljard mensen, tegen 2030 zal dat aantal naar schatting stijgen tot 8,5 miljard mensen. Dat betekent dat de voedselproductie drastisch moet toenemen. Volgens de Verenigde Naties moet er de komende twee decennia 60 procent meer voedsel worden geproduceerd. Een van de manieren om daarin te slagen is het landbouwareaal uit te breiden en de opbrengst van bestaande landbouwgebieden op te voeren. “Zo bekeken kan een belegging in dat soort activa economisch verstandig zijn”, zegt advocaat Frédéric Falla van het Brusselse advocatenkantoor Falla De Clercq, dat al veel klanten heeft geadviseerd over bos- en landbouwbeleggingen in Roemenië. “De waarde van de Roemeense landbouwgrond, die nog relatief laag is, zal mogelijk stijgen tot niveaus zoals in West-Europa.”

Dat mechanisme is al in gang gezet. De waarde van Roemeense landbouwgronden is bijna vertienvoudigd de afgelopen tien jaar. Terwijl landbouw- en bosgronden vroeger werden beschouwd als stabiele, veilige activa die bescherming boden tegen de inflatie, zijn ze vandaag speculatieve beleggingen met een hoge waarde die, net zoals olie, een strategisch belang hebben.

Europese biomassa

Ook de opwarming van de aarde heeft een weerslag op de landbouwsector. De teelt van graangewassen – koolzaad en tarwe bijvoorbeeld – is noodzakelijk voor de productie van alternatieve brandstoffen als ethanol en biodiesel. Ook biomassa uit de bosbouw, afkomstig van de houtkap, wordt verkocht aan de energie-industrie in de vorm van pellets of houtspaanders, om warmte en elektriciteit te produceren. Ze wordt beschouwd als groene energie, aangezien de CO2 die de boom opneemt tijdens zijn leven de CO2 compenseert die vrijkomt bij de verbranding van het hout aan het einde van de keten.

De biomassasector haalt het hout voorlopig vooral uit de Verenigde Staten en Canada. Voor de Europese industrie is de aanvoer van pellets uit Noord-Amerika duur. De mogelijkheden die Roemenië en de andere landen uit Centraal-Europa daarvoor bieden, zijn enorm. De ruimte is er, en er is voldoende hout aanwezig. “Het is nu zaak een toeleveringsketen te organiseren”, zegt Falla.

Om hun houtaanbod te vergroten, combineren grote bosbouwgroepen de aankoop van beboste oppervlakten en landbouwgronden. “Dat is een van de oplossingen om het hele jaar door hout te kunnen leveren”, aldus Ferdinand Terlinden. Bomen als populieren en wilgen die worden aangeplant op landbouwgronden, groeien tot zes keer sneller dan bomen in een bosgebied. Geografisch is Roemenië daarvoor ideaal gelegen, op het kruispunt tussen Europa, het Midden-Oosten en Azië. Van daaruit is het gemakkelijk biomassa of alle andere goederen naar de industrie te voeren.

(Door Augustin Lippens)