Het gemiddelde Belgische vastgoedaandeel verloor 12 procent van zijn waarde in 2020. "Ik hoop dat er in 2021 beterschap komt, maar alles hangt af van de pandemie en het herstel van de economie", meent Pascale Nachtergaele, een van de beheerders van een vastgoedfonds bij Nagelmackers. De komende drie jaar komen voor 750 miljard euro overheidsobligaties met een positieve coupon op vervaldag. "Als beleggers dat geld willen herbeleggen in gelijkaardige obligaties, hangt er een negatieve coupon aan vast. Een deel van dat geld zou weleens zijn weg kunnen vinden naar vastgoedaandelen."
...

Het gemiddelde Belgische vastgoedaandeel verloor 12 procent van zijn waarde in 2020. "Ik hoop dat er in 2021 beterschap komt, maar alles hangt af van de pandemie en het herstel van de economie", meent Pascale Nachtergaele, een van de beheerders van een vastgoedfonds bij Nagelmackers. De komende drie jaar komen voor 750 miljard euro overheidsobligaties met een positieve coupon op vervaldag. "Als beleggers dat geld willen herbeleggen in gelijkaardige obligaties, hangt er een negatieve coupon aan vast. Een deel van dat geld zou weleens zijn weg kunnen vinden naar vastgoedaandelen." Er is maar één segment dat geen last had van de coronacrisis: de logistiek. Montea en WDP zagen hun beurswaarde met om en bij 20 procent stijgen. Ze verhuren distributiecentra voor e-commerce, en die ging erop vooruit tijdens de lockdown. Nachtergaele: "Als we een economisch herstel krijgen, met de komst van een vaccin, heeft logistiek nog veel potentieel. De huurprijzen van magazijnen stijgen tot nu toe niet. Ze worden enkel geïndexeerd. Het zou best kunnen dat we in de toekomst wel prijsstijgingen zien." De grote uitdaging voor logistiek is goed gelegen gronden te vinden om nieuwe magazijnen te ontwikkelen. "Voor bestaande distributiecentra ligt de aankoopprijs hoog, wat het rendement drukt. Als vastgoedvennootschappen een deftig rendement op hun investering willen, moeten ze zelf nieuwe locaties ontwikkelen", weet Nachtergaele. Ook twee van de residentiële spelers wisten stand te houden: Home Invest Belgium en Xior. Zij verhuren respectievelijk koten aan studenten en appartementen aan particulieren. Xior deed "een beperkte commerciële tegemoetkoming" naar de studenten die tijdens de lockdown niet op hun kot konden, maar denkt dat verlies aan inkomsten goed te maken via besparingen. Pascale Nachtergaele is minder negatief over zorgvastgoed dan een half jaar geleden. "De operatoren van de woon-zorgcentra hebben de eerste golf beter doorstaan dan gedacht", ziet de aandelenspecialist. "De bezettingsgraad is wat gedaald, door de oversterfte in de rusthuizen. Ze hebben doorgaans een bezettingsgraad van 80 procent nodig om rendabel te zijn, maar dankzij steun van de overheid kunnen ze nu zelfs bij een bezetting van 70 procent nog break-even draaien." De drie verhuurders van zorgvastgoed, Aedifica, Care Property en Cofinimmo, zagen hun aandelen desondanks onderuitgaan. Bij Aedifica speelde ook het effect van een kapitaalverhoging in maart, waardoor de winst over meer aandelen moet worden gespreid. Tot nu toe wist Aedifica de winst per aandeel bij vorige kapitaalverhogingen wel weer snel op peil te brengen, via goed gelukte investeringen. De Brusselse beurs heeft er met Inclusio sinds kort een residentiële speler bij. Het bedrijf investeert in woningen die het verhuurt via socialeverhuurkantoren, huisvestingsmaatschappijen en OCMW's. "Inclusio is door zijn sociale missie uniek in België", zegt Nachtergaele. "Home Invest Belgium is ook actief op de woningmarkt, maar eerder in het duurdere segment. Bovendien verhuurt Inclusio niet rechtstreeks aan de huurder. Het gaat om business-to-businessactiviteiten." Inclusio mikt op 1,4 procent nettodividendrendement over het boekjaar 2021. Het dient zich zo aan als een speler met iets minder rendement en iets minder risico dan de andere residentiële gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv's). In het buitenland zijn er een aantal spelers met gelijkaardige activiteiten, zoals Civitas Social Housing en Triple Point Social Housing, die beide op de Londense beurs noteren. Die aandelen noteren vandaag hoger dan bij de start van het jaar, ondanks een stevige dip in maart. Inclusio verkoopt zichzelf als een goede optie voor beleggers die zich duurzaamheidscriteria opleggen. Met een marktkapitalisatie van iets meer dan 150 miljoen euro zit Inclusio nog niet op de radar van fondsbeheerders. Die willen aandelen kunnen kopen en verkopen zonder al te veel rimpelingen in de markt te veroorzaken, en dat lukt enkel als er voldoende aandelen in omloop zijn en er voldoende handel in die aandelen is. Belangrijk bij vastgoedvennootschappen is dat ze het grootste deel van hun winst moeten uitkeren aan de beleggers. Al moeten die er rekening mee houden dat het dividend stevig kan worden uitgedund door de economische malaise. Zo wordt verwacht dat Wereldhave Belgium en Vastned Retail, twee verhuurders van winkelvastgoed, stevig zullen snoeien in het dividend. Ascencio is een witte raaf. Het verhoogde het dividend voor het boekjaar 2019-2020 met 4 procent, tot 3,65 euro bruto per aandeel. Dat 40 procent van het winkelvastgoed van Ascencio handelszaken uit de voedingssector herbergt, helpt. De sectorgenoot Retail Estates handhaafde onlangs de dividendverwachting op 3,08 euro netto. Het slaagde er sinds 2004 in het dividend elk jaar lichtjes te doen stijgen. Een stabiel dividend zou in de huidige context al een huzarenstukje zijn. Ook Retail Estates heeft kortingen op de huur moeten toestaan aan ketens, voor de periodes dat de winkels dicht moesten, en wordt geconfronteerd met faillissementen. Nachtergaele vreest dat we nooit meer helemaal terugkeren naar het winkelen zoals we het voor de coronapandemie kenden. Dat heeft ook een impact op de verhuurders van winkelvastgoed. Ook bij Befimmo, de verhuurder van kantoren in het Brusselse, zit een lager dividend er dik in. "Hoe zal het vele thuiswerken de kantoorruimte beïnvloeden? Het zou best kunnen dat mensen ook na de coronacrisis minder naar kantoor zullen komen. Misschien zal de werkgever in meer ruimte per werknemer voorzien. Het beurshuis Kepler Cheureux, bijvoorbeeld, verwacht slechts een beperkte daling van de kantoorruimte, met 4 tot 8 procent." Nachtergaele wijst erop dat de meeste spelers bezig zijn met het herinrichten van kantoren. "Intervest Offices heeft zelfs een model gemaakt van een coronaveilig kantoor. Het biedt nu een dienst aan, om tegen een commissie kantoren veilig te helpen maken." Sommige spelers vormen ook kantoorruimte om tot woningen. Volgens Nachtergaele is de economische cyclus voor kantoren belangrijker dan de coronacrisis. "De huurprijzen van kantoren zijn de voorbije jaren gevoelig gestegen. Een economische crisis zou die huurprijzen weleens serieus naar beneden kunnen halen."