Zo wordt u belast als u een garage verhuurt

Op de verhuur van een garagebox of een parkeerplaats wordt, in tegenstelling tot andere vormen van vastgoedverhuur, 21 procent btw aangerekend. Dat betekent dat u een btw-nummer moet aanvragen, periodieke btw-aangiftes moet indienen en de aangerekende btw moet doorstorten. U kunt btw recupereren door de onderhoudskosten af te trekken, of zelfs door de volledige prijs van de bouw van een nieuwe garage in te brengen. "Er bestaan enkele uitzonderingen op de btw-verplichting", weet Lieven Van Belleghem, fiscaal docent en auteur bij Van Belleghem-Kluwer Opleidingen. "Als de garagebox of de autostaanplaats samen met een woning, een appartement of een kantoorruimte wordt verhuurd, kan het zonder btw-nummer. Een voorwaarde is dat ze deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex én door dezelfde eigenaar aan dezelfde huurder worden verhuurd. Of dat gebeurt binnen hetzelfde huurcontract, speelt geen rol." Als u als verhuurder niet btw-plichtig bent door een andere economische activiteit en uw huurinkomsten jaarlijks niet hoger zijn dan 25.000 euro (wat wellicht het geval is), kunt u eveneens aanspraak maken op een btw-vrijstelling. Die vraagt u aan bij de btw-administratie. U bent dan nog altijd verplicht een btw-nummer aan te vragen, maar u bent verlost van de daaraan gekoppelde administratieve en fiscale verplichtingen. Verhuurt u een garagebox of een autostaanplaats aan een particulier die die volledig huurt voor privégebruik, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Is het kadastraal inkomen van uw garage bijvoorbeeld 80, dan wordt de belasting berekend op 80 x 1,7863 (indexatiecoëfficiënt voor het aanslagjaar 2018) x 1,40 = 200 euro. Tegen het hoogste belastingtarief van 50 procent (zonder de gemeentebelastingen) betaalt u dus 100 euro belasting. "Als de huurder de huurprijs geheel of gedeeltelijk aftrekt als beroepskosten, word je als verhuurder belast op de nettohuurinkomsten", merkt Lieven Van Belleghem op. "Dat is ook het geval als je verhuurt aan een rechtspersoon, zoals een vennootschap. Je moet dan de totale huurinkomsten op je belastingaangifte vermelden, maar de fiscus voert automatisch een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent door. Het forfait mag niet hoger zijn dan twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen, maal een zogeheten revalorisatiecoëfficiënt.' Stel dat u een garage verhuurt met een kadastraal inkomen van 80 aan een zelfstandige voor 75 euro per maand, of 900 euro per jaar. Uw belastbaar onroerend inkomen bedraagt dan in principe 540 euro (900 euro - 40%). De maximaal aftrekbare forfaitaire kost bedraagt slechts 2/3 x 80 x 4,39 (huidige revalorisatiecoëfficiënt) = 234 euro. Uw belastbare inkomen bedraagt daardoor 900 - 234 = 666 euro. Gerekend tegen een tarief van 50 procent betaalt u daarop 333 euro belasting.