Zeker in tijden van lage rente gaan veel mensen op zoek naar vastgoed. Niet alleen als beleggingsinstrument en om te genieten van de huurinkomsten en de eventuele meerwaarde bij een latere verkoop, maar ook als tweede verblijf. Zo kopen bijna-gepensioneerden vaak een buitenverblijf aan zee, omdat de gezinswoning is terugbetaald en ze er financieel goed voor staan. Bij overlijden zal het buitenverblijf in de erfenis van de ouders vallen en betalen de kinderen er erfbelasting op.
...

Zeker in tijden van lage rente gaan veel mensen op zoek naar vastgoed. Niet alleen als beleggingsinstrument en om te genieten van de huurinkomsten en de eventuele meerwaarde bij een latere verkoop, maar ook als tweede verblijf. Zo kopen bijna-gepensioneerden vaak een buitenverblijf aan zee, omdat de gezinswoning is terugbetaald en ze er financieel goed voor staan. Bij overlijden zal het buitenverblijf in de erfenis van de ouders vallen en betalen de kinderen er erfbelasting op. Is het buitenverblijf bijvoorbeeld 500.000 euro waard, dan moet er in Vlaanderen op de schijf tot 50.000 euro 3 procent erfbelasting worden betaald, op de schijf van 50.000 tot 250.000 euro 9 procent en op de schijf boven 250.000 euro 27 procent. Op die manier komen we voor een woning van 500.000 euro uit op een verschuldigde erfbelasting van 87.000 euro (1500 euro + 18.000 euro + 67.500 euro).Om de erfbelasting te vermijden, wordt al jaren gebruikgemaakt van de zogenoemde gesplitste aankoop. Dat betekent dat de ouders en de kinderen samen de woning of het buitenverblijf kopen. De ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. De ouders kunnen als vruchtgebruikers het buitenverblijf levenslang bewonen of verhuren en de huurinkomsten ontvangen. De kinderen zullen de volle eigendom van het buitenverblijf krijgen als hun ouders sterven. In principe moeten de kinderen geen erfbelasting betalen als het vruchtgebruik 'aanwast' bij hun blote eigendom. Een noodzakelijke voorwaarde is dat de ouders de correcte waarde van het vruchtgebruik hebben betaald en de kinderen de waarde van de blote eigendom van hetzelfde pand. Dat gebeurt aan de hand van de leeftijd van de ouders, zoals bepaald in sterftetabellen, op het ogenblik van de aankoop. Hoe hoger de leeftijd van de ouders bij de aankoop, hoe lager de waarde van het vruchtgebruik.Een probleem in de praktijk is dat de kinderen vaak niet kapitaalkrachtig genoeg zijn om de blote eigendom te betalen. Ze kunnen het geld lenen bij de bank, maar dan moeten ze intresten betalen, terwijl hun ouders wel het geld kunnen geven waarop de kinderen geen intresten moeten betalen. Daarom wordt het geld door de ouders aan hun kinderen geschonken via een hand- of bankgift vóór de aankoop. Op die schenking moet geen schenkbelasting worden betaald en het geld van de hand- of bankgift wordt vervolgens door de kinderen gebruikt om de blote eigendom te betalen.Momenteel zijn de volgende regels van toepassing. Als de kinderen kunnen bewijzen dat ze zelf de blote eigendom van de woning of het buitenverblijf hebben betaald, dan heeft de fiscus daar geen problemen mee.Als de kinderen een hand- of bankgift van de ouders hebben gekregen vooraleer de aankoop plaatsvond en daarop geen schenkbelasting hebben betaald, dan mag dat als er geen 'causaal verband' is tussen de schenking en de aankoop. Het is de fiscus die moet bewijzen dat er wel een causaal verband is. Slaagt de fiscus daarin, dan gaat men ervan uit dat de ouders de volle eigendom hebben gekocht en zullen de kinderen toch erfbelasting moeten betalen als de ouders overlijden. Goed om weten is dat het voor de fiscus moeilijk zal zijn dat causale verband te bewijzen als er voldoende tijd zit tussen de hand- of bankgift en de aankoop of als de bedragen van de hand- of bankgift en van de aankoop niet exact overeenkomen.De fiscus heeft ook geen problemen met een gesplitste aankoop als er door de kinderen schenkbelasting is betaald op de schenking die voorafgaat aan de aankoop. Dat kan op de volgende manieren. De ouders stappen naar een Belgische notaris en de kinderen betalen in het Vlaamse gewest eenmalig 3 procent schenkbelasting op het bedrag van de schenking. Daarbovenop komt het ereloon van de notaris; reken op ongeveer 2000 euro. Het is voldoende dat de authentieke schenkingsakte verleden wordt vooraleer de blote eigendom moet worden betaald, dus vóór het verlijden van de aankoopakte. U moet echter niet per se naar een notaris om schenkbelasting te betalen op een schenking. Almaar vaker gebeurt de voorafgaande schenking via een hand- of bankgift waarvan u het bewijs zelf registreert op het registratiekantoor. De registratie gebeurt in Vlaanderen onmiddellijk bij aanbieding van het bewijsdocument van de hand- of bankgift en die registratie moet vóór de aankoopakte plaatsvinden. De verschuldigde schenkbelasting - 3 procent in rechte lijn in Vlaanderen - zal pas enkele maanden later moeten worden betaald op het ogenblik dat u een overschrijvingsformulier van de Vlaamse belastingdienst krijgt. De datum van betaling speelt geen rol en kan dus na de aankoopakte gebeuren. Sedert enkele jaren toetst de fiscus constructies die schenk- en erfbelasting ontwijken aan de antimisbruikbepaling. Vanaf het moment waarop de gewesten bevoegd werden voor de schenk- en erfbelasting, heeft vooral het Vlaamse Gewest de regels van de gesplitste aankoop verstrengd. De laatste keer is dat gebeurd in een standpunt van de Vlaamse belastingdienst van 3 oktober 2016.