Eind 2011 zat het spel op de wagen. De steen des aanstoots was de belastinghervorming van de regering-Di Rupo, die bedrijfsleiders ongenadig hard aanpakte. Liquidatiebonussen en bedrijfswagens werden zwaarder belast, en het voordeel van alle aard voor een woning werd zo goed als verdubbeld - althans als dat voordeel werd toegekend door een vennootschap. Anders bleef het voordeel behouden.

Stel dat de werknemer van een architect die zijn onderneming als eenmanszaak voert, een voordeel van alle aard krijgt omdat hij in een villa van de architect mag wonen. Hij betaalt belasting op een voordeel dat wordt berekend door het geïndexeerd kadastraal inkomen te vermenigvuldigen met 100/60, en daarna nog eens met 2. Maar als de architect zijn activiteit met een vennootschap voert, moet je het resultaat aan het eind van de berekening niet met 2 maar met 3,8 vermenigvuldigen. Dat voordeel is dus bijna als dubbel zo groot, terwijl de werknemer hetzelfde werk verricht en in dezelfde villa mag wonen. Onbegrijpelijk.

"Een schending van het gelijkheidsbeginsel is nooit ver weg in de vastgoedfiscaliteit"

In het recht moet een onderscheidende behandeling altijd worden verantwoord, anders is het grondwettelijk verankerde gelijkheidsbeginsel geschonden. Zowel het hof van beroep in Gent als dat in Antwerpen is het afgelopen halfjaar tot de vaststelling gekomen dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden in de afwijkende behandeling van het voordeel van alle aard voor een woning. De fiscus mag zich de komende tijd verwachten aan een lawine aan nieuwe procedures daarover.

In de vastgoedfiscaliteit is een schending van het gelijkheidsbeginsel nooit ver weg. Als een bedrijfsleider een onroerend goed ter beschikking krijgt van een vennootschap, is de huurwaarde volgens de wetgever het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 100/60 en daarna nog eens met 3,8. Maar als die bedrijfsleider dat onroerend goed verhuurt aan de vennootschap, bedraagt de huurwaarde plots vijf derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. Dat is maar een fractie van de huurwaarde in de omgekeerde richting. Het is duidelijk dat de waarderingen telkens in het voordeel van de belastingadministratie uitvallen. De fiscale wetgever neemt een loopje met de regels in zijn voordeel.

Het is een openstaande deur intrappen, maar het kadastraal inkomen weerspiegelt de huurwaarde van een onroerend goed volgens de marktvoorwaarden van midden jaren zeventig. Het systeem is totaal verouderd. Elke actualisering zoals de fiscus die doorvoert, is bouwen op scheve fundamenten. En België is door Europa veroordeeld omdat de Belgische vrijstelling van huurinkomsten op onroerende goederen in het buitenland, het principe van het vrije verkeer van kapitaal schendt. Dat leidde in 2014 tot een veroordeling door het Europees Hof van Justitie. Toch is er nog geen steen verlegd om dat probleem op te lossen.

De vastgoedfiscaliteit zou moeten staan als een huis, terwijl die in realiteit koterij van de bovenste plank is. Koterij behoort afgebroken te worden, om er een gebouw op te richten dat op nieuwe fundamenten rust. Alleen valt te vrezen dat de fiscale wetgever zich ook nu weer zal beperken tot gepruts aan de technische regels, om de bedrijfsleiders opnieuw zwaarder te belasten op hun voordeel. Dat zou een gemiste kans zijn. Maar het zou niet de eerste keer zijn dat er kansen worden gemist.