De politieke onderhandelaars zullen bij de totstandkoming van het volgende regeerakkoord verschillende fiscale katjes te geselen hebben. Ondanks de duidelijke fiscale koerswijziging van de regering-Michel - de taxshift heeft de belastingdruk op arbeid verlaagd en het zomerakkoord heeft de tarieven van de vennootschapsbelasting doen dalen - is nog heel wat werk aan de winkel om van ons fiscaal stelsel enerzijds een rechtvaardig en anderzijds een economisch competitief belastingsysteem te maken. Bovendien zal de volgende regering ook af te rekenen hebben met een budgettaire achterstand. Dat zal aanleiding geven tot moeilijke fiscale keuzes.

Een van de moeilijkste uitdagingen wordt allicht de hervorming van de vastgoedfiscaliteit. De manier waarop vastgoed wordt belast, is al lang een heikel punt. Raken aan de baksteen van de Belg ligt politiek zeer gevoelig, maar de volgende regering zal geen andere keus hebben. De Europese Commissie is een procedure gestart tegen ons land. Ze vordert een boete van 2 miljoen euro en een dwangsom van 22.000 euro per dag vertraging dat België nalaat de Belgische woonfiscaliteit aan te passen aan de Europese regelgeving.

Die vordering is niet echt een verrassing. Het Europees Hof voor Justitie België veroordeelde België al in 2014 en in 2018 voor zijn discriminerende fiscale behandeling van vastgoedinkomsten. Belgische belastingplichtigen die in België een onroerend goed of een huurwoning bezitten, worden enkel belast op het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde. Belgische belastingplichtigen die in een ander EU-land een onroerend goed of huurwoning bezitten, worden wel belast op hetzij de hedendaagse huurwaarde, hetzij op de werkelijk ontvangen huurinkomsten. Dat verschil in behandeling door de fiscus, puur op basis van de Belgische of de buitenlandse ligging van het onroerend goed, is volgens het Hof een schending van het vrije verkeer van kapitaal. Dat de regering-Michel die rechtspraak heeft genegeerd, mag politiek schuldig verzuim genoemd worden en is de reden waarom de Europese Commissie een procedure is gestart.

De grootste fiscale uitdaging is niet de begroting.

De vraag is nu hoe de volgende regering de vastgoedfiscaliteit in overeenstemming kan brengen met de Europese wetgeving. Er zijn eigenlijk maar twee opties. Ofwel breidt de regering het systeem van het kadastraal inkomen uit naar het buitenland, ofwel belast ze ook de Belgische onroerende goederen op hun werkelijke huurwaarde of de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De eerste optie is niet haalbaar. De enige mogelijke oplossing voor de Belgische regering is dus de gelijkschakeling van de fiscale behandeling van Belgische en buitenlandse huurinkomsten, en dat betekent een belasting op de werkelijke huurinkomsten of de werkelijke huurwaarde.

Dat zal onmiskenbaar een belastingverhoging inhouden. De kadastrale inkomens zijn gebaseerd op de huurwaarden van 1975. Het feit dat ze worden geïndexeerd en verhoogd met 40 procent betekent nog niet dat ze corresponderen met de actuele huurwaarden. De Hoge Raad voor Financiën berekende onlangs dat de geïndexeerde en verhoogde kadastrale inkomens sinds 1975 met een coëfficiënt 2,35 zijn gestegen, terwijl de werkelijke huurprijzen sinds 1975 zijn gestegen met een coëfficiënt 4,53. Die onderschatting van huurwaarde van de Belgische onroerende goederen leidt dus tot een onderschatting van de belastbare onroerende inkomsten met maar liefst 2,9 miljard euro.

Toch hoeft de hervorming van de vastgoedfiscaliteit niet noodzakelijk fiscaal zorgwekkend te zijn. Indien de volgende regering het belastingverhogende effect ervan wil neutraliseren, kan zij voorzien in een forfaitaire of werkelijke kostenaftrek voor vastgoedeigenaars. Dat zou dan weer een goede zaak zijn omdat die enerzijds eigenaars kan aansporen hun onroerende goederen in optima forma te houden en anderzijds omdat die het zwarte circuit in de renovatie- en onderhoudssector grotendeels kan droogleggen. Van de nood een deugd maken, heet dat. De bal ligt in het kamp van de volgende regering.