Ilse De Witte
Ilse De Witte
Redacteur bij Trends
Column

09/03/16 om 15:10 - Bijgewerkt om 15:40

Niet iedereen kan lagere hypotheekrente afdwingen

Het businessmodel van de banken staat onder druk door de massale herfinancieringen van leningen enerzijds en de minimumrente op spaarboekjes anderzijds. Maar lang niet alle consumenten konden mee profiteren van de sterke daling van de hypotheekrente, terwijl ze de inkomsten op hun spaarcenten wel jaar na jaar zagen dalen.

Niet iedereen kan lagere hypotheekrente afdwingen

© iStock

Voor mensen zonder schulden heeft de historisch lage rente sowieso alleen maar nadelen. Maar zelfs wie schulden heeft, kan niet altijd een lagere rente onderhandelen. Wie een hypotheeklening heeft met een resterende looptijd van minder dan tien jaar zit vaak gevangen bij zijn bank.

Laten we een en andere duidelijk maken met een concreet voorbeeld. Wie bij Crelan voor de aankoop of de renovatie van een woning een nieuwe lening op tien jaar aangaat, betaalt minder dan 1 procent rente. Tenminste als u coöperatieve aandelen van de bank bezit en goede geloofsbrieven kan voorleggen. De bank biedt wellicht de scherpste tarieven van het moment.

Wie vier jaar geleden een hypotheeklening afsloot bij dezelfde bank betaalde 2,55 procent op tien jaar. We spreken over meer dan een halvering van de rentevoet. Ter vergelijking: de basisrente op het klassieke spaarboekje van Crelan daalde de voorbije vier jaar van 1 procent naar 0,05 procent. De premie ging over diezelfde periode van 0,25 procent naar 0,1 procent. De spaarders krijgen - opgeteld - 1,1 procent minder intresten op hun rekening gestort dan in 2012.

Niet sterk aan onderhandelingstafel

Delen

"Een wantrouwige geest zou durven denken dat de wetgever de banken wil helpen om klanten te gijzelen"

Hoog tijd om de rente op die "oude" hypotheeklening te gaan heronderhandelen, horen wij u zeggen. Wie een lening met zo'n korte looptijd heeft, komt echter niet sterk aan de onderhandelingstafel.

U kan naar een andere bank stappen, maar de lagere rente die u daar kan bedingen voor de resterende looptijd (zes jaar in ons voorbeeld) dekt de kosten van een zogenaamde externe herfinanciering niet. U moet namelijk langs de notaris om uw oude hypotheek te laten schrappen en een nieuwe hypotheek in te schrijven. U betaalt ook opnieuw registratierechten. De kosten daarvoor lopen al snel op tot enkele duizenden euro's, afhankelijk van het bedrag waarover het gaat. De kosten voor een interne herfinanciering - bij uw eigen bank - zijn beperkt tot een wederbeleggingsvergoeding (maximum drie maanden intresten) en enkele honderden euro's dossierkosten.

Test-Aankoop pleit ervoor zowel de notariskosten als de wederbeleggingsvergoeding aan banden te leggen. Waarom moet uw huis bijvoorbeeld opnieuw geschat worden als u van bank verandert? De oude hypotheek volstond als waarborg voor de aflossing van uw oude hypotheeklening. Zoveel jaar later is de waarde van het huis allicht gestegen en de restwaarde van de lening gedaald. De vraag is vooral waarom iets wat een formaliteit lijkt, zoveel geld moet kosten. Een wantrouwige geest zou durven denken dat de wetgever de banken wil helpen om klanten te gijzelen. Want ook met andere voorwaarden voor hypotheekleningen binden de banken hun klanten aan zich: verplichte schuldsaldoverzekering en brandverzekering bij dezelfde bank, enzovoort.

Winstmarges van de banken

Delen

"De kans is zeer klein dat de Belgische wetgever extra bescherming voor de afnemers van woonkredieten zal inbouwen"

De banken klagen nu al steen en been dat ze hun winstmarges zien verschrompelen, omdat ze de daling van de hypotheekrente niet volledig kunnen doorrekenen aan de spaarders. Kort door de bocht halen banken geld op bij de spaarders, lenen ze het uit en steken ze het verschil in rente op zak. Er staat meer dan 262 miljard euro op gereglementeerde spaarboekjes. De banken moeten minstens 0,01 procent basisrente betalen als vergoeding voor dat spaargeld en 0,1 procent getrouwheidspremie als het geld langer dan een jaar bij dezelfde bank blijft staan. Ze betalen ook belastingen in functie van het geld op de spaarboekjes, bijdragen aan het Belgische en het Europese beschermingsfonds voor spaarders en ze moeten een deel van dat spaargeld als reserve houden.

De kans is met andere woorden zeer klein dat de Belgische wetgever extra bescherming voor de afnemers van woonkredieten zal inbouwen of extra maatregelen zal nemen om het shoppen tussen banken te vergemakkelijken voor kredietnemers.

Nieuwsbrief

Ontvang dagelijks het meest recente nieuws over de beurs en geldzaken in uw mailbox! Met tips op vlak van sparen, beleggen, wonen, belastingen en pensioen

Onze partners