U moet niet rijk zijn om in vastgoed te kunnen investeren

Door de historisch lage rente overwegen steeds meer spaarders investeringen in vastgoed. Bijna iedereen kan op de een of andere manier in bakstenen investeren. Er zijn al vastgoedbeleggingen te vinden vanaf enkele duizenden euro’s.

“Beleggers worden vaak gelokt door vastgoedverkopers die onrealistische rendementen beloven”, zegt Xavier Carbonez, de oprichter van Investimmo.be, een nieuwe website die vastgoedbeleggers hulpmiddelen aanreikt om het rendement van hun portefeuille op te volgen en te optimaliseren. “Het is in advertenties zelden duidelijk of ze het bruto- of het nettorendement vermelden. Er is ook geen enkele controle op die rendementen. Dat staat in schril contrast met de controles die de Belgische toezichthouder uitvoert op de publiciteit voor beleggingsfondsen en andere bankproducten. Vaak weten vastgoedbeleggers zelfs niet eens wat het rendement op hun investering is.”

“De mensen hechten te veel belang aan de virtuele, toekomstige meerwaarde van hun vastgoed”, waarschuwt Carbonez. “Zolang je niet verkoopt, heb je die meerwaarde niet en is het huurrendement het enige tastbare. Daarom is het huurrendement in mijn ogen belangrijker. Als de rente begint te stijgen en de vastgoedprijzen onder druk staan, wordt het huurrendement zelfs belangrijker dan ooit.”

Philippe Janssens, een van de oprichters van Stadim, vindt de ‘herverkoopwaarde’ van het vastgoed minstens even belangrijk als het huurrendement. “De waarde van de stenen mag niet te zwaar wegen in verhouding tot de grond. Zonder bijkomende investeringen verouderen de stenen en dalen ze misschien zelfs in waarde, terwijl de grond zonder investeringen in waarde kan stijgen. De grond zorgt voor de hefboom van een vastgoedinvestering.”

Janssens: “Elke investering in vastgoed zou zich in principe moeten terugverdienen, maar met een zwak pand is dat niet zeker. Met een gebouw dat in een slechte staat verkeert, riskeer je in een negatieve spiraal terecht te komen. Je trekt slechte betalers aan en je moet misschien de huurprijs laten zakken om het verhuurd te krijgen. Dan ligt het huurrendement veel lager dan verwacht.”

Bijna iedereen kan op de een of andere manier in vastgoed investeren. Er zijn al vastgoedbeleggingen te vinden vanaf enkele duizenden euro’s.

1. Vastgoedaandelen

Voor papieren bakstenen of aandelen in gereglementeerde vastgoedvennootschappen ligt de investeringsdrempel het laagst. De prijs van één aandeel in een vastgoedvennootschap gaat van 20 tot 120 euro. Maar op elke aankoop en verkoop betaalt u kosten aan uw bank. Het is raadzaam die te spreiden over zo veel mogelijk aandelen. Als u bijvoorbeeld 6 euro betaalt voor orders tot 2500 euro, koopt u het beste 25 aandelen van 100 euro of 125 aandelen van 20 euro. De transactiekosten wegen dan niet te zwaar op het rendement. Met enkele duizenden euro’s kunt u al perfect investeren in vastgoedaandelen.

Er zijn zeventien gereglementeerde vastgoedvennootschappen, met nettodividendenrendementen die schommelen tussen 2,5 en 5 procent (zie tabel Tien Belgische vastgoedvennootschappen). Besef wel dat een hoog dividendrendement niet alleenzaligmakend is. Het is goed mogelijk dat een vennootschap zijn hoge dividend niet kan aanhouden.

Voordelen

+ U stapt in een gespreide portefeuille van kantoren, winkels of magazijnen, afhankelijk van de sector waarin de vastgoedvennootschap actief is.

+ U vermijdt de administratie die bij andere beleggingen in vastgoed komt kijken. U hoeft ook geen klusjes uit te voeren in het pand.

Nadelen

– De waarde van de aandelen kan schommelen, naargelang het sentiment op de beurzen.

– Het rendement hangt af van het beheer van de vastgoedvennootschap.

Belastingen

U betaalt 0,09 procent beursbelasting op elke transactie en 27 procent roerende voorheffing op elke winstuitkering. Vastgoedaandelen zijn niet onderworpen aan de speculatiebelasting.

2. Landbouwgronden

Op de website Landbouwgrondtekoop.be vindt u allerlei soorten landbouwgronden die worden aangeboden, bijvoorbeeld 37 are landbouwgrond voor maisteelt voor 15.000 euro, of een weide van 85 are voor 40.000 euro. “Het is moeilijk weides met akkerland of met bossen te vergelijken”, zegt Piet Brysse, de zaakvoerder van de makelaar in agrarisch vastgoed ‘t Boerenhuys. “Je moet weten wat je koopt. Je moet ook weten of er een pacht- of erfpachtovereenkomst is en welke rechten en plichten daarin beschreven staan.”

Brysse noemt landbouwgrond een defensieve belegging. “Een gebouw kan afbranden, een landbouwgrond niet.” Er is ook geen risico op sleet, al zijn er wel scenario’s te bedenken waardoor een perceel landbouwgrond minder waard kan worden. Janssens daarentegen predikt al jaren dat stenen “het gewas zijn die de grond moeten doen opbrengen”. “Bij landbouwgrond mag je dat letterlijk nemen: het gewas moet voor de opbrengst zorgen. Vooral de ligging van de grond bepaalt welk gewas de pachter erop kan telen en welke opbrengst hij zal halen.”

“De prijzen van landbouwgrond hangen af van de winstgevendheid van de landbouwactiviteiten”, zegt Janssens. “De voorbije decennia stond die onder druk door de invoer van goedkope landbouwproducten uit het buitenland. De laatste jaren is er naar verluidt beterschap. Als de landbouwer verlies maakt, kan hij zijn prijzen niet verhogen. De eigenaar van het perceel moet ook rekening houden met de maximumpachtprijzen. Die maxima, die te raadplegen zijn op de website van het Departement Landbouw en Visserij, zijn het quotiënt van het kadastraal inkomen met een coëfficiënt afhankelijk van de streek. De hoogste coëfficiënten zijn die in de Kempen, de laagste die in de grasstreek in Limburg. Als de eigenaar de grond wil verkopen, moet hij een verbrekingsvergoeding afdragen aan de pachter.”

Brysse spreekt over gemiddeld 2 procent inkomsten uit de pacht of de erfpacht, en over een waardestijging van 3 procent per jaar. Hoe hoog uw uiteindelijke rendement is, hangt af van de prijs die u betaalt, van de pachtovereenkomst en van het type grond. “Ik denk dat akkerland in de juiste regio’s in hetzelfde tempo in waarde kan blijven stijgen”, zegt Brysse. Van weilanden en bossen verwacht hij minder. Vooral de prijs van bossen is gevoelig aan subsidieregelingen, volgens Brysse.

“De concurrentiestrijd tussen de boeren is groot en er zijn ook enkele grote investeringsgroepen actief in dat domein. Denk maar aan partijen als Agrinvest, waaraan ik zelf gelieerd ben, en Comptoir Foncier. Agrinvest bezit een kleine 1000 hectare landbouwgrond in Vlaanderen en Wallonië. De grote investeerders proberen evengoed als de kleine investeerders te gokken op landbouwgronden die bouwgronden worden. Particuliere beleggers riskeren de restjes te kopen die de anderen niet wilden kopen. De locatie van landbouwgrond is net zo belangrijk als voor andere investeringen in vastgoed.” Agrinvest stelt wellicht vanaf september zijn fonds open voor particulieren. Zo wordt gespreid investeren in landbouwgronden een optie. Tot die tijd doet u er goed aan enkel landbouwgrond te kopen als u de omgeving kent.

Voordelen

+ Landbouwgrond met een erfpacht- of een pachtregeling levert vaste inkomsten op.

+ Landbouwgrond vraagt weinig tot geen onderhoud.

Nadelen

– De pachtwet is van dwingend recht. U moet zich goed informeren over de pachtafspraken. Er is onder meer een voorkooprecht voor de pachter bij een gelijk bod.

– Een pachtovereenkomst bedraagt minimaal negen jaar. Een belegging in landbouwgronden is een belegging voor de middellange tot de lange termijn.

Belastingen

U betaalt onroerende voorheffing op de grond. Daarnaast roomt de fiscus via de inkomstenbelasting een deel van uw inkomen af. De fiscus gaat er bij een pacht vanuit dat het netto-inkomen gelijk is aan het kadastraal inkomen. Bij een pachtovereenkomst van minstens achttien jaar is de onroerende voorheffing bevrijdend en hoeft de verpachter de huuropbrengsten en het kadastraal inkomen niet aan te geven voor de inkomstenbelasting. Er is geen belasting verschuldigd op de meerwaarde bij een verkoop, tenzij u het perceel binnen de acht jaar verkoopt of de bestemming van uw grond wijzigt, bijvoorbeeld van landbouw- naar bouwgrond.

3. Garages en parkeerplaatsen

“Garages en parkings zijn laagdrempelige vastgoedinvesteringen, waarmee een particulier kan inspelen op een stijgende behoefte in de grote steden”, vindt Xavier Carbonez. In het centrum van Antwerpen zijn er bijvoorbeeld garageboxen van minder dan 10.000 euro tot ondergrondse staanplaatsen van meer dan 30.000 euro. Carbonez schat het risico op wanbetalingen vrij laag in. Een ander voordeel is dat de eigenaar die garages verhuurt aan minder regels is gebonden dan wanneer hij een woning zou verhuren. Op die huur is de woninghuurwet van toepassing.

De locatie van de garage is belangrijk. Het gemakkelijkste is wellicht dat u onder de kerktoren blijft. Het is niet handig als u het halve land moet rondrijden om de administratie van één garagebox te regelen. U weet wellicht beter in uw eigen stad waar de toplocaties liggen, of welke buurten te mijden zijn.

Een garage of een parkeerplaats is vaak een onderdeel van een groter geheel. Dat betekent ook dat u soms afhankelijk bent van de eigenaars van de andere onderdelen voor beslissingen over renovaties.

Voordelen

+ Garages en parkeerplaatsen vergen weinig onderhoud en zijn niet onderhevig aan slijtage.

+ Dit soort vastgoed is een relatief kleine investering.

Nadelen

– Het rendement is laag.

– U moet een btw-nummer aanvragen en 21 procent btw doorrekenen aan uw huurder. Bedragen de huurinkomsten minder dan 15.000 euro, dan kunt u wel een vrijstelling krijgen van een aantal btw-verplichtingen.

Belasting

Hoeveel belastingen u betaalt, hangt af van uw huurder. Als hij de garage gebruikt voor privédoeleinden, betaalt u de fiscus het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,4. Gebruikt hij de garage voor professionele doeleinden, dan betaalt u belasting op basis van de reële huurinkomsten, verminderd met een kostenaftrek van 40 procent.

4. Kamers in een hotel of een studentenresidentie

Voor een studentenkamer betaalt u 100.000 tot 150.000 euro, afhankelijk van de locatie en de luxe van de kamer. Een investering in een hotelkamer zit ongeveer in dezelfde grootteorde. Beide vastgoedbeleggingen vertonen nog meer gelijkenissen.

“Bij elke investering in vastgoed moet je je afvragen: hoe afhankelijk ben ik van derden?” stelt Philippe Janssens. Als u een kamer koopt in een studentenresidentie of een hotel, bent u zowel afhankelijk van andere eigenaars als van de uitbater. Dat geldt ook als u een kamer koopt in een woon-zorgresidentie. “In mijn ervaring hebben investeerders in al die gevallen weinig in de pap te brokken.”

Er is een vrij gemakkelijke manier om gespreid te investeren in studenten- of hotelkamers. Sinds eind vorig jaar noteert op de Brusselse beurs een vastgoedvennootschap die gespecialiseerd is in studentenresidenties: Xior. De aandeelhouders kregen geen dividend over het miniboekjaar 2015, maar het management mikt voor 2016 op een brutodividend van 1,13 euro. Dat zou een nettodividendrendement van 2,6 procent opleveren.

De beursgenoteerde vastgoedvennootschap Aedifica bezit zes hotels, die op 30 juni 6 procent van de totale portefeuille uitmaakten. Via Aedifica kunt u deels in hotels beleggen en deels in ander vastgoed, zoals rusthuizen.

5. Bouwgronden

“Ik weet wel dat geld op de bank niet veel meer opbrengt, maar ik vind het een groot risico om spaarcenten in een grond te stoppen, daar niets mee aan te vangen en te hopen dat je die binnen een aantal jaren met winst kunt verkopen”, stelt Philippe Janssens. “In het verleden was dat misschien een winstgevende strategie, maar het is niet zeker of dat in de toekomst ook nog zo zal zijn. De prijzen van bouwgronden zijn het afgelopen decennium heel sterk gestegen.”

Xavier Carbonez noemt bouwgronden wel waardevast. Hij wijst ook op de dubieuze rol van de overheid, die zelf een grootgrondbezitter is. “Naar schatting 2500 hectare bouwgrond is in handen van de Vlaamse overheid. Dat is zo’n tiende van de markt van de onbebouwde percelen. Met zo’n grondaandeel kan de overheid corrigerend optreden op een krappe markt.”

Voordelen

+ Bouwgronden vergen weinig onderhoud.

+ De eigenaars hebben niet te maken met huurders.

Nadelen

– Er is geen huurrendement.

– De belastingen kunnen hoog oplopen.

Belasting

De gemeenten mogen belasting heffen op gronden die braak liggen. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente. Als u de grond verkoopt binnen de vijf jaar na de aankoop, betaalt u 33 procent belasting op de meerwaarde. Verkoopt u die tussen vijf en acht jaar na de aankoop, dan draagt u 16,5 procent af. Daar komt nog gemeentebelasting bij. Ook op gronden is onroerende voorheffing verschuldigd.

6. Appartementen

“Ook eigenaars van appartementen zijn vaak afhankelijk van mede-eigenaars. Hoe slechter de staat van een appartement, hoe sneller er investeringen nodig zijn. Als niet alle mede-eigenaars meedoen, heb je een probleem”, legt Janssens uit. Daarom kunt u het beste investeren in een nieuwbouwappartement of een appartement in een gebouw dat in goede staat verkeert. U en de mede-eigenaars hoeven dan de eerste tien à vijftien jaar geen grote investeringen te doen. “Maar hoe dan ook moet je een horizon van vijftien tot twintig jaar in acht nemen voor een belegging in vastgoed”, vindt Janssens.

Volgens Carbonez zijn appartementen wellicht de populairste vastgoedbelegging. Hij wijst er wel op dat het grondaandeel van een woning belangrijker is. “Bij woningen kan het aandeel van de grond 40 à 50 procent bedragen. Bij appartementen is dat ongeveer 15 tot 20 procent. De grondwaarde is het belangrijkste onderdeel van de meerwaarde.”

Voordelen

+ Appartementen zijn doorgaans goedkoper dan woningen.

+ Vooral nieuwbouwappartementen vragen minder onderhoud dan woningen.

Nadelen

– Het mede-eigendom houdt risico’s in als de neuzen niet in dezelfde richting staan.

– Appartementen vallen onder de strikte regels van de woninghuurwet.

Belastingen

U betaalt u 16,5 procent meerwaardebelasting bij een verkoop binnen de vijf jaar. Als u een woning of een appartement verhuurt aan particulieren voor privégebruik, draagt u geen belasting af op de reële huurinkomsten. U betaalt het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,4. Als de huurder het appartement gebruikt voor zijn beroep, betaalt u belasting op de werkelijke inkomsten min de kosten. U mag wel 40 procent van de huur aftrekken voor het onderhoud en de herstellingen. Het plafond van die kosten ligt op twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt, die dit aanslagjaar 4,23 procent bedraagt. U betaalt ook onroerende voorheffing op basis van het kadastraal inkomen.

7. Woningen

Met een huis bent u minder afhankelijk van anderen. Volgens Carbonez hangt de potentiële meerwaarde af van de buurt. “Hoe evolueert de koopkracht van de buurtbewoners? Verloedert de buurt? Of komt er een opwaardering op gang?” Die factoren zijn vooral voor rijwoningen van belang.

Janssens: “Ik ben een beetje bang van homogeniteit, zowel in het hogere als in het lagere segment. Neem Brasschaat. Die villa’s staan daar allemaal leeg. De Nederlanders blijven er weg. De tweeverdieners wonen liever aan de andere kant van Antwerpen. Niemand wil die woningen nog kopen, omdat ze verouderd zijn en veel onderhoud vergen. Als er verschillende lagen van de bevolking vertegenwoordigd zijn in een wijk, is het niet zo erg als één laag wegvalt. De andere laag neemt het dan over.”

Volgens Janssens moeten investeerders zich ook altijd afvragen hoe flexibel het vastgoed is dat ze kopen. “In het verleden zijn er grote verschuivingen geweest in de behoeften van de mensen. Niet elke woning kan worden aangepast aan die veranderende behoeften. Oudere woningen bieden meer ruimte en meer mogelijkheden. Aan een woning met twee verdiepingen van telkens 50 vierkante meter kun je niet veel aanpassingen meer doorvoeren.”

Voordelen

– U bent niet afhankelijk van mede-eigenaars.

– Volgens Carbonez zijn er koopjes te doen in rijwoningen voor wie handig is en bereid is klusjes uit te voeren.

Nadelen

– De regels van de woninghuurwet zijn strikt.

– Het is opletten dat de renovatiekosten niet te hoog oplopen. “Niet iedere ingreep verdien je op dezelfde manier terug”, waarschuwt Carbonez.

Belastingen

U betaalt u 16,5 procent meerwaardebelasting bij een verkoop binnen de vijf jaar. De eigen woning is onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van meerwaardebelasting. U betaalt onroerende voorheffing en belasting op de huurinkomsten, afhankelijk van het gebruik dat de huurder ervan maakt (zie appartementen).

8. Kantoren en winkels

“Stel dat je jaarlijks 180.000 euro aan huurinkomsten krijgt voor een winkelpand op de Meir in Antwerpen”, rekent Janssens voor. “Voor dat bedrag moet je 36 studentenkamers verhuren. Dat betekent dat je 36 individuele huurders moet opvolgen. Maar daartegenover staat dat je voor een pand op de Meir gemakkelijk enkele miljoenen euro’s betaalt.”

Volgens Janssens zijn er grote verschuivingen in de sector van de kantoren, onder meer door de mobiliteitsproblemen. Janssens: “Brussel lijkt over zijn top.” De technologische vooruitgang maakt vergaderingen vanaf afstand gemakkelijker. De winkelketens hebben het dan weer steeds moeilijker om de concurrentie van webshops te weerstaan. “Er is ook veel verschil tussen winkels in de steden, baanwinkels en buurtwinkels”, zegt Janssens.

Door de hoge instapdrempel is het voor vastgoedbeleggers moeilijker hun risico’s te spreiden. “Voor particulieren is het verstandiger te investeren in een gespreide portefeuille van winkelpanden, kantoren of een combinatie van allerlei types vastgoed via beursgenoteerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen”, vindt Janssens.

Vastgoed kopen of verkopen?

Vandaag ,donderdag 28 april, ligt de Trends Vastgoedgids in de winkel. Daarin vindt u niet alleen alle beschikbare vastgoedprijzen, maar ook analyses per regio en de evolutie door de jaren heen.