Studentenkoten kopen kan ook anders

De vastgoedspecialist Quares gaat opnieuw de boer op om kapitaal op te halen bij particuliere vermogende beleggers. Het geld zal gebruikt worden om studentenresidenties in opbouw te kopen, of projecten met de nodige vergunningen om er nieuwe studentenkamers van te maken.

De vastgoedspecialist Quares speelde enkele jaren geleden in op de tekorten en lanceerde in februari 2013 Quares Student Housing, een dochterbedrijf dat gebouwen koopt en kamers verhuurt aan studenten. “We bezitten nu drie gebouwen: twee in Brussel en één in Luik, met in totaal 237 kamers”, zegt Thierry De Wever, directeur van Quares en verantwoordelijk voor Quares Student Housing.

“En daar komt binnenkort nog een gebouw bij. We richten ons vooral op de belangrijkste studentensteden. Er speelt een belangrijk element in het voordeel van grote beleggers: de verschuiving van studentenwoningen in de stad naar grote complexen buiten de stad of aan de stadsrand. De stadsbesturen wil opnieuw meer gezinnen aantrekken die belastingen betalen.”

Quares Student Housing haalt regelmatig geld op bij particuliere beleggers via de uitgifte van aandelen en obligaties. Op 11 mei start een nieuwe kapitaalronde. Quares organiseert dan zeven infosessies doorheen het Vlaamse land om beleggers warm te maken voor een investering.

Achilleshiel

De bedoeling is dat het bedrijf rond 2020 zijn portefeuille met gebouwen verkoopt. En dat is meteen de achilleshiel van het hele project: het rendement staat of valt met de succesvolle verkoop van die portefeuille. “Ik verwacht niet dat we veel problemen zullen hebben om een koper te vinden”, zegt De Wever.

“De interesse van professionele beleggers neemt stilaan toe. In het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn er gespecialiseerde beleggingsfondsen met duizenden kamers. De markt is daar veel meer geprofessionaliseerd. België kan op dat gebied nog een inhaalbeweging maken.”

Het management rekent in zijn businessplan niet op een grote waardestijging, maar de vastgoedprijzen moeten wel gelijke tred met de inflatie houden. Bij een royaal bod op de gebouwen en de toestemming van de aandeelhouders kan de ontbinding van de vennootschap worden vervroegd. Na een crash van de vastgoedmarkt kan het opportuun zijn wat langer te wachten en huurinkomsten te blijven opstrijken.

Hoge drempel

De minimumdrempel voor beleggers bij de nakende kapitaalverhoging is 104.805 euro. Dat lijkt veel geld, maar voor de aankoop van één studentenkamer van een ontwikkelaar kost al gauw evenveel. Het beheer, de verhuur en het onderhoud moet de eigenaar er dan zelf bijnemen.

Het beoogde rendement voor de aandelen van Quares Student Housing is 5,4 procent bruto op jaarbasis. Na aftrek van de maximale distributiekosten (3%) zou er van het nagestreefde rendement nog ongeveer 4,69 procent netto overblijven. Maar dat rendement is niet gegarandeerd. En over de kosten kan worden onderhandeld.

De investeerder moet vijf jaar wachten om zijn kapitaal en het mogelijke rendement terug te krijgen. In die periode worden geen dividenden betaald. Beleggers kunnen ook kiezen voor obligaties. Daar hangt wel een jaarlijkse coupon van 2,5 procent bruto aan, na aftrek van roerende voorheffing blijft er 1,875 procent over. Die obligaties lopen eveneens tot 2020, maar kunnen na drie jaar weer worden ingekocht door Quares Student Housing.

Kleinere investeringen

In februari konden beleggers kleinere investeringen in Quares Student Housing doen. De instapdrempel lag toen op 11.500 euro. Ongeveer 60 mensen tekenden in op die kapitaalverhoging voor een totaalbedrag van meer dan 2 miljoen euro.

“Wellicht zullen we in het najaar nog zo’n operatie doen, maar bij een lage instapdrempel doen we volgens de wet een beroep op het publieke spaarwezen en moeten we een prospectus opstellen”, zegt De Wever. “Het overleg met de toezichthouder FSMA nam ongeveer drie maanden in beslag. We kunnen dat proces niet iedere keer doorlopen.” Sinds de start van het fonds heeft Quares Student Housing meer dan 12 miljoen euro opgehaald.

Quares Student Housing financiert de aankoop van gebouwen voor 50 à 60 procent met schulden. De Wever: “Zo kunnen we een hefboom onder die investering zetten. Stel: een belegger legt 100.000 euro in en wij lenen bij de bank 150.000 euro tegen een rente van 2,5 procent.

We kunnen in totaal 250.000 euro investeren en krijgen daarvoor elk jaar 12.500 euro huuropbrengsten. Dat stemt overeen met een huurrendement van 5 procent. Daarvan gaat 3750 euro naar de bank (2,5% van 150.000 euro). Er blijft 8750 euro over voor de aandeelhouder, of een rendement van 8,75 procent op 100.000 euro. Daar moeten nog een aantal kosten en belastingen af, maar het toont wel aan hoe we een hefboomeffect op eigen vermogen creëren.”