De lessen van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen

08/01/18 om 11:55 - Bijgewerkt op 09/01/18 om 13:28

Beleggen in vastgoed is niet langer alleen weggelegd voor grote vermogens. De gereglementeerde vastgoedvennootschappen hebben voor een democratisering gezorgd. Particuliere vastgoedbeleggers kunnen inspiratie halen uit hun investeringsstrategie.

De lessen van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen

© Belga Image

Sla een krant of een magazine open en je ziet advertenties voor assistentiewoningen, hotelkamers, studentenkoten, appartementen voor expats en cottages in vakantieparken. Er zou een grote disclaimer bij moeten staan, want die reclame is niet onderworpen aan enig toezicht.

Als in een advertentie een bepaald rendement wordt beloofd, of als er staat dat zo'n belegging even veilig is als een spaarboekje, is er geen enkele instantie die controleert of die beloftes worden waargemaakt, of überhaupt realistisch zijn. Het ene rendement is ook het andere niet. Zijn alle kosten en belastingen wel afgetrokken? En hoelang is het rendement gegarandeerd? Zijn er kleine lettertjes?

De reclame die de banken voor spaar- en beleggingsproducten maken, wordt vooraf grondig gecheckt door de financiële waakhond FSMA. Onlangs nog kreeg een kleine internetbank een tik op de vingers omdat in een app niet-goedgekeurde sluikreclame was geslopen. Er zijn in ons land zeker vastgoedontwikkelaars actief die het goed menen en die de potentiële kopers correct informeren. Maar er zullen er ook andere zijn.

De Belgische beursgenoteerde vastgoedvennootschappen zijn wel aan een streng toezicht onderworpen. Ze moeten 80 procent van hun winst uitkeren. Ze mogen maximaal 20 procent investeren in één gebouw of in gebouwen die door dezelfde partij worden gehuurd. Hun leningen mogen maximaal oplopen tot 65 procent van de waarde van de gebouwen. Geen enkele gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) heeft zo veel schulden, want de banken staan slechts een schuldgraad van 55 procent toe.

Ze mogen ook niet aan speculatieve ontwikkeling doen. Belgische vastgoedvennootschappen investeren steeds meer in het buitenland. Ze doen dat hoofdzakelijk in de buurlanden. De GVV's zijn specialisten in vastgoed. Particuliere beleggers kunnen heel wat opsteken van hun investeringsstrategie.

Rendement is niet alles

Home Invest Belgium is de enige Belgische GVV die zowat in alle soorten vastgoed investeert. "Het huurrendement is lager op de residentiële vastgoedmarkt dan in de segmenten waarin de andere vastgoedvennootschappen actief zijn", zegt Sophie Lambrighs, de CEO van Home Invest Belgium. "Wij kopen panden met een huurrendement van ongeveer 5 procent. Als je rekening houdt met de kosten voor de commercialisering, het onderhoud, de renovatie en de belastingen, houden we daar ongeveer 3,5 procent aan over. En dan hebben we het nog niet gehad over de financieringskosten."

Wie het als particulier beter wil doen dan professionele beleggers, moet van goeden huize zijn. De hoge rendementen die sommige vastgoedontwikkelaars voorspiegelen, neemt u dus het beste met een korrel zout.

Delen

'Wij geloven helemaal niet in hotelkamers. Je hebt voor een hotel altijd een uitbater nodig' - Sophie Lambrighs, CEO Home Invest Belgium

Home Invest Belgium vult het rendement aan met een meerwaarde. "We wisselen elk jaar ongeveer 4 procent van de portefeuille. Het gaat dan meestal om oude of verouderde panden die we verkopen per stuk. Ongeveer twee derde van ons dividend betalen we met de huurinkomsten, het andere derde met de meerwaarde op de verkoop van panden."

"Die meerwaarde kunnen we creëren door in blok te kopen en per stuk te verkopen. We kopen bijvoorbeeld een appartementsgebouw en verkopen de appartementen na een aantal jaar per stuk aan particulieren tegen een hogere prijs. Zo creëren we waarde voor onze aandeelhouders." Behalve als ze superrijk zijn, kunnen particulieren die strategie niet nabootsen.

Opgelet met mede-eigendom

Een belangrijke voorwaarde voor de strategie van Home Invest Belgium is dat de eenheden een leven op zich hebben. "We geloven bijvoorbeeld helemaal niet in hotelkamers. Je hebt voor een hotel altijd een uitbater nodig. We hebben als diversificatie vakantiewoningen en appartementen van Center Parcs gekocht in Nederland. Als Center Parcs ermee stopt, kunnen we die nog altijd verkopen als tweede verblijf. Dat lukt niet met een hotelkamer. We hebben ook een kantoorgebouw in Oudergem omgebouwd tot een studentenresidentie. We kunnen die studentenkamers per stuk verkopen, of er desnoods weer iets anders van maken."

Home Invest Belgium heeft een belangrijk streepje voor op particuliere beleggers. Het betaalt minder voor het geheel dan particulieren betalen voor de delen, en het kan beslissen dat er een grote renovatie nodig is. Voor een verouderd appartementsgebouw is het niet altijd vanzelfsprekend onder de andere eigenaars voldoende medestanders te vinden om grote kosten aan het gebouw te doen.

Spreid de risico's

Het spreiden van de risico's is essentieel voor beleggers. Dat is het grote voordeel van een belegging in een GVV: de instapdrempel is veel lager dan voor een rechtstreekse belegging in vastgoed. Er is dus veel meer risicospreiding mogelijk. De aanschaf van een hotelkamer kost ongeveer 130.000 euro, maar een particuliere belegger kan voor 1300 euro al 45 aandelen van de Franse vastgoedvennootschap Foncière des Murs kopen. In België heeft geen enkele GVV zich gespecialiseerd in hotels. Aedifica bezit er enkele, maar die zijn niet strategisch voor de groep.

Een ander voordeel van vastgoedvennootschappen is dat ze kunnen investeren op markten waar de portemonnee van de meeste particulieren te kort schiet, zoals kantoorgebouwen en logistieke centra. Home Invest Belgium zoekt naar diversificatie in verschillende segmenten van de residentiële vastgoedmarkt. De investeringen in vakantiewoningen van Center Parcs en in studentenwoningen passen in die strategie.

"De wereld verandert. Daar proberen we op in te spelen. De grenzen tussen privé en werk en tussen vakantie en werk vervagen. Neem een eigenaar die een deel van zijn woning via AirBNB verhuurt aan een zakenman, die op zijn kamer op een laptop zit te werken. In welk hokje stop je dat? Is dat een appartement, een hotelkamer of een kantoor?" vraagt Lambrighs.

Ook regionale spreiding is belangrijk. Meer dan 60 procent van het vastgoed van Home Invest Belgium is gelegen in het Brusselse Gewest. De vastgoedvennootschap zou graag meer woningen in Vlaanderen kopen. "Het is niet zo gemakkelijk rendabele investeringen te vinden. In Gent bijvoorbeeld zijn nieuwbouwwoningen duurder dan in Brussel, maar de huurprijzen zijn half zo laag in Gent. Dat maakt het moeilijk om nog rendement te realiseren. Gent is een markt van eigenaars, niet van huurders. Brussel is de grootste huurmarkt in ons land, deels door de aanwezigheid van expats."

Betaal niet te veel

Zowel de Nationale Bank van België, de OESO als het ratingagentschap Fitch waarschuwden onlangs voor de overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt. "Het aanbod op de residentiële vastgoedmarkt is al bij al nog vrij beperkt", vindt Lambrighs. "Alleen in het segment van de nieuwe woningen die echt op de maat van beleggers zijn, met een beheercontract en gegarandeerde rendementen, is er de voorbije jaren veel ontwikkeld."

"Ik zie slechts twee knipperlichten. Voor assistentiewoningen staat het licht zelfs op rood. Die zijn verkocht tegen heel hoge prijzen, ervan uitgaand dat er hoge huurprijzen voor zouden worden betaald. Er is weinig vraag naar, en veel van die woningen blijven leegstaan. Een segment waar het licht op oranje staat, zijn de duurdere appartementen in Brussel, die meer dan 1000 euro huur per maand kosten. Dat lijkt niet veel, maar de gemiddelde huurprijs in Brussel bedraagt slechts 700 euro."

Delen

'Voor assistentiewoningen staat het licht op rood. Er is weinig vraag naar, en veel van die appartementen blijven leegstaan' - Sophie Lambrighs, CEO Home Invest Belgium

Lambrighs verwacht niet dat de vastgoedprijzen crashen in Brussel. "Het gaat vaak om een tweede, derde of vierde woning van investeerders. Die hebben geen probleem om hun lening terug te betalen. Ze zullen niet meteen hun woning moeten verkopen, maar ze zullen gewoon minder rendement halen op hun vastgoedbelegging dan verwacht."

Lambrighs denkt dat er op middellange termijn een verschuiving kan komen in de verhouding tussen het aantal eigenaars en het aantal huurders. "Twee factoren kunnen ertoe leiden dat meer mensen in de toekomst willen huren. Ten eerste zullen jonge mensen minder snel een woning kunnen kopen. Als de rente stijgt en de banken hun kredietvoorwaarden verstrakken, moeten mensen langer sparen om een woning te kunnen verwerven. Ik heb het dan over de banken die kopers _ onder druk van de regelgevers _ verplichten meer eigen middelen in te brengen, voordat ze een hypothecaire lening verstrekken voor de aankoop van een woning."

"Ten tweede is er ook een verschil tussen gebruik en bezit. Vroeger kochten we cd's en dvd's. Vandaag luisteren we naar muziek via streaming en kijken we naar series en films via streaming. Ik zie die veranderde gewoontes ook doorsijpelen in de automarkt, waar minder wordt gekocht en meer geleased. Al zit de gewoonte om een huis te kopen er wel hard ingebakken bij de Belgen."

Nabijheid is een troef

Naar het buitenland kijkt Home Invest Belgium niet. "Tenzij het om woningen in een vakantiepark zoals Center Parcs gaat. Als we in andere landen willen investeren, moeten we er een lokale ploeg installeren om een oogje in het zeil te houden", legt Lambrighs uit.

Zelfs in eigen land is nabijheid een belangrijke troef voor vastgoedbeleggingen. In zijn eigen stad kent een belegger de voor- en de nadelen van bepaalde wijken en straten beter dan in een andere stad. En wie investeert in een garagebox aan de andere kant van het land, die hij verhuurt voor een paar honderd euro's per jaar, vindt waarschijnlijk dat hij ver moet rijden voor het afhandelen van de praktische kant. Voor een volledig appartementsgebouw wil hij misschien al iets verder rijden.

Te duur of niet te duur

Na een forse stijging van de langetermijnrente zouden aandelen van vastgoedvennootschappen weleens minder aantrekkelijk kunnen worden. Maar dat hoeft niet zo te zijn.

Van dividendaandelen wordt gezegd dat ze duur noteren, omdat obligatiebeleggers die de voorbije jaren hebben gekocht als eerste opstapje naar de aandelenmarkt. In plaats van de rente van hun obligaties kregen die beleggers een regelmatig dividend. Na een forse stijging van de langetermijnrente worden dividendaandelen in hun ogen minder aantrekkelijk. Waarom zou een belegger nog aandelen kopen als hij in obligaties kan stappen waarmee hij evenveel rendement verdient, maar minder kapitaalrisico loopt? Vastgoedvennootschappen zijn dividendaandelen bij uitstek.

Onafhankelijk analist Gert De Mesure berekende onlangs dat het verschil tussen het dividendrendement van de GVV's en de Belgische tienjaarsrente al vijf jaar lang rond 4 procent schommelt. Als de Belgische langetermijnrente 1 procentpunt stijgt, zou dat betekenen dat de koersen van de Belgische GVV's met 12 procent moeten zakken om het verschil tussen hun dividendrendement en de Belgische rente op hetzelfde niveau te houden. Het dividendrendement is niets meer dan het dividend gedeeld door de koers. Hoe hoger het dividendrendement, hoe groter de buffer vooraleer de vastgoedaandelen hun aantrekkelijkheid tegenover obligaties verliezen.

De Mesure voegt er wel aan toe dat er in het slechte beursjaar 2008 niets te merken was van de correlatie tussen de rente en het dividendrendement van de vastgoedaandelen. Die aandelen werden toen meegesleurd in de crash van de beurzen. De volatiliteit van aandelen is een verklaring waarom veel Belgen nog altijd fysiek vastgoed verkiezen. De prijzen van vastgoed zien we niet zo variëren als de koersen van vastgoedaandelen, maar dat wil niet zeggen dat ze niet aan dezelfde trends onderhevig zijn. Bij een opstoot van de rente wordt ook lenen voor fysiek vastgoed fors duurder, en dan zouden ook de prijzen van woningen en appartementen weleens naar beneden kunnen duikelen.

Een belegger kan een vastgoedaandeel binnen de minuut verkopen, terwijl het enkele maanden duurt om een cottage van de hand te doen. De waardeschommelingen van vastgoedaandelen zijn de keerzijde van de vlotte verhandelbaarheid van die aandelen.

Onze partners