Fiscale verplichtingen tweede verblijf in Frankrijk

dinsdag 08 juli 2008 om 16u00

Als inwoner van België bent u wettelijk verplicht om in ons land de inkomsten van een buitenlands onroerend goed aan te geven. Maar bij de verhuur van uw tweede verblijf in Frankrijk moet u ook in Frankrijk belastingen betalen op de huuropbrengsten die u hebt geïnd tijdens het jaar.

Elke belastingplichtige die eigenaar is van een tweede verblijf in Frankrijk of van elk ander gebouwd onroerend goed is wettelijk verplicht om onder de codes 1130 en/of 2130 van zijn belastingformulier de brutohuurwaarde van zijn onroerende goederen, na aftrek van de buitenlandse belasting, aan te geven. Onder 'brutohuurwaarde' wordt de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst verstaan die u had kunnen innen indien u het goed in de belastbare periode zou hebben verhuurd volgens de gebruiken van het land en de ligging van het goed. Om de brutohuurwaarde te bepalen, kunt u bijvoorbeeld verwijzen naar het door de Franse belastingadministratie geraamde kadastrale inkomen, hetgeen staat vermeld op het aanslagbiljet onder 'woonbelasting' (taxe d'habitation) of 'grondbelasting' (taxe foncière). Van het bedrag van de brutohuurwaarde trekt u het bedrag van de grondbelasting en de woonbelasting af. U gaat na of de huisvuilbelasting samen met de woonbelasting werd berekend. Als ze afzonderlijk werden berekend, dan kunt u ook die belasting aftrekken.

Als u het goed verhuurt, is het bedrag dat u onder de codes 1130 en/of 2130 moet aangeven dat van de werkelijk geïnde brutohuur, min alle belastingen die u in Frankrijk hebt betaald. De belastingen die u in Frankrijk hebt betaald op uw huuropbrengsten kunt u er niet bijtellen.

In beide gevallen is het bedrag waarmee automatisch rekening wordt gehouden in de grondslag van de opbrengsten gelijk aan 60% van de brutohuurwaarde of de brutohuur voor gebouwde onroerende goederen en 90% voor niet-gebouwde onroerende goederen. Die opbrengst is volledig vrijgesteld van belastingen in België, maar door het stelsel van het progressievoorbehoud kan ze de belastingdruk op andere opbrengsten van Belgische oorsprong licht verhogen. U kunt de impact van het progressievoorbehoud elimineren als u onder de codes 1146 en/of 2146 de interesten aangeeft op de lening die u eventueel hebt aangegaan om uw tweede verblijf in Frankrijk te kopen.

Een voorbeeld:

Op uw aanslagbiljet van de woonbelasting staat het volgende:

Æ brutohuurwaarde: 3621 EUR

Æ gemiddelde huurwaarde : 2652 EUR

Æ belastbare grondslag : 3621 EUR

Æ belastingbedrag : 1040 EUR

Op uw aanslagbiljet van de grondbelasting staat daarentegen:

Æ brutohuurwaarde : 1811 EUR

Æ belastingbedrag : 989 EUR

Het in België aan te geven bedrag is gelijk aan 3621 - (1040 + 989) ofwel 1592 EUR, verdeeld over de codes 1130 en 2130, afhankelijk van het aandeel van elk van de echtgenoten in de financiering van het onroerende goed.

Door die bedragen aan te geven vermijdt u een bericht van wijziging inzake de inkomstenbelasting dat u anders zou kunnen krijgen als gevolg van de informatie die momenteel wordt uitgewisseld tussen Frankrijk en België. De aangifteverplichting geldt niet voor Belgische eige-naars die hun tweede verblijf in Frankrijk via een SCI (société civile immobilière) of een vennootschap naar Belgisch recht bezitten.

Als u uw onroerend goed verhuurt, betaalt u in Frankrijk belastingen op de huuropbrengsten (artikel 164B van de Code général des impôts). Het Franse belastingstelsel voor huuropbrengsten is erg ingewikkeld en heeft een totaal ander uitgangspunt dan het stelsel dat wordt toegepast in België. We beperken ons hier tot de fiscale verplichtingen die zijn verbonden aan de verhuur van een gemeubileerde woning.

Wat is het algemene stelsel?

Het belastingstelsel dat van toepassing is op de gemeubileerde verhuur valt onder dat van de industriële en commerciële winsten (BIC), en niet onder dat van de grondopbrengsten, dat enkel van toepassing is op de verhuur van een blote of ongemeubileerde eigendom. Wanneer de huuropbrengsten lager zijn dan 76.300 EUR is het stelsel van micro-loueur van toepassing. In dat geval is de belastbare winst gelijk aan het bedrag van de huuropbrengsten verminderd met een forfaitaire aftrek van 71% van dat bedrag. De belastbare grondslag komt dan neer op 29% van de huurprijs.

Hoe geeft u de inkomsten aan?

U vermeldt het bedrag van de geïnde brutohuuropbrengsten in het vakje NO van de aangifte 2042 NR, die u voor 30 juni 2008 terugstuurt naar het Centre des impôts des non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10010, F-93465 Noisy-le-Grand Cedex. U kunt het aangifteformulier vooraf telefonisch aanvragen op het nummer 0033 1-57.33.83.00, ofwel via het e-mailadres nonresidents@dgi.finances.gouv.fr.

Als u in 2007 een huuropbrengst van 5280 EUR hebt geïnd voor uw onroerend goed in Frankrijk, dan wordt u belast op 29% van de geïnde huur, of 1531,20 EUR. De verschuldigde belasting zal neerkomen op 306,24 EUR, hetzij 20% van de belastbare grondslag of 5,8% van de geïnde huur.

Het afwijkende stelsel

U kunt in een aantal situaties afwijken van dat stelsel.

Als u vaststelt dat uw recurrente lasten (afschrijvingen inbegrepen) die zijn gekoppeld aan het behoud van uw huuropbrengsten hoger uitkomen dan 71% van de geïnde huur, dan had u voor 1 februari van dit jaar kunnen vragen om gebruik te maken van de aftrekbaarheid van de reële lasten. Als u dat niet hebt gedaan, dan hebt u nog altijd de tijd om een aanvraag voor volgend jaar in te dienen.

Als u uw onroerend goed hebt verworven overeenkomstig de voorwaarden die zijn vereist om te kunnen profiteren van de terugbetaling van de btw op de aankoopprijs, dan bent u automatisch onderworpen aan het régime réel simplifié d'imposition (RSI).

In beide alternatieve gevallen trekt u de huuropbrengsten af van de totale reëel gedragen lasten: onderhouds- en herstellingsfacturen, beheers- en mede-eigendomskosten, verzekeringskosten, leningslasten en de afschrijving van het lokaal en het meubilair. U wordt in dat geval uit fiscaal oogpunt beschouwd als een loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Een voorbeeld :

De jaarlijkse huur, die is gewaarborgd door een handelshuurovereenkomst gesloten met een beheerder van vakantiehuisjes, bedraagt 36.385 EUR. De recurrente kosten bestaan uit jaarlijkse forfaitaire onderhoudskosten van 3250 EUR, een BOAR-verzekeringspremie van 450 EUR en de grondbelasting voor een bedrag van 700 EUR. De aankoop werd gedeeltelijk gefinancierd door een bulletkrediet van 400.000 EUR, met een vaste interestvoet van 5,50% voor een periode van vijftien jaar. Op grond van een aankoopprijs voor die eigendom van 596.500 EUR (exclusief belastingen) en meubilair voor 38.500 EUR (exclusief belastingen) zal de belastbare grondslag nul zijn, rekening houdend met leningslasten van 22.000 EUR en 19.328 EUR aan jaarlijkse afschrijvingen, waarvan 9985 EUR in mindering wordt gebracht in het boekjaar 2007 en 9343 EUR zonder beperking van bedrag en tijd zal worden overgedragen.

De inkomensaangiften moesten voor 30 april 2008 door middel van de aangifte nr. 2031, vergezeld van de bijlagen 2033A tot G, worden gestuurd naar het Centre des impôts van de plaats waar het onroerende goed is gelegen. In zo'n geval is bijstand door een Frans administratiekantoor voor de voorbereiding van de aangiften en het bijhouden van uw boekhouding zeker raadzaam. n

Alain Lacourt

In Belgie : de fiscale aangifte van de onroerende inkomsten van uw onroerend goed in Frankrijk

in Frankrijk : de aangifte van de huurgelden die u verkrijgt uit de verhuur van uw tweede verblijf

MoneyTalk-nieuws in je facebook nieuwsfeed

 

   

Reageer